Alles was Sie über Sanierungsgebiete wissen sollten – ein kurzer Überblick

Sanierungsgebiete werden aus dem Grund geschaffen, städtebauliche Missstände zu beseitigen. Diese haben ihren Ursprung darin, dass Einwohner aus ihren oft denkmalgeschützten Häusern in Neubaugebiete und Gewerbeinhaber in Gewerbegebiete ziehen. Dabei werden leerstehende Häuser mit begrenztem Lebensraum hinterlassen. Sie haben oft wenig Potenzial: Die Hinterhöfe sind klein, Grünflächen fehlen und es sind nur Straßen in schlechten Zuständen aufzuweisen. Diese städtebaulichen Missstände sollen mit Sanierungsmaßnahmen verbessert und beseitigt werden.

Dabei setzen sich Sanierungsmaßnahmen aus verschiedenen einzelnen Maßnahmen zusammen. Diese sollen beispielsweise:

• bestehende Gebiete verbessern 
• hygienische, kulturelle, soziale und wirtschaftliche Aspekte beachten
• dem Denkmal-, Klima-, und Umweltschutz gerecht werden
• Arbeits- und Wohnverhältnisse verbessern

Es gibt zwei verschiedenen Sanierungsverfahren:

1. Das umfassende Sanierungsverfahren, auch als klassisches Sanierungsverfahren bekannt, da es durchgeführt wird, wenn eine große Umwandlung eines Gebietes anzustreben ist. Dadurch kommt es in den meisten Fällen zu einer erheblichen Steigerung des Bodenwerts, was zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen führen kann.
2. Das vereinfachte Sanierungsverfahren wird meist bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden verwendet, sodass es zu einer Erhaltung des Bestands in einem Sanierungsgebiet kommt. Hier werden keine Ausgleichsbeträge fällig.

Paragraf 136 Absatz 1 des Baugesetzbuches besagt, dass städtebauliche Missstände vorliegen, wenn 

• ein Gebiet den allgemeinen Anforderungen an Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Diese Missstände werden Substanzschwächen genannt.
• ein Gebiet den Aufgaben nicht mehr gerecht wird, die ihm nach seiner Funktion und Lage zugewiesen werden. Das sind sogenannte Funktionsschwächen.

Ob städtebauliche Missstände vorliegen, muss mit dem Eigentümer, Mieter, Pächter und dem öffentlichen Auftraggeber geprüft werden. Dies geschieht anhand einiger Punkte, die in Paragraf 136 im zweiten Absatz beschrieben werden. Beachtet werden müssen demnach:

• die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Sicherheit der in einem Gebiet wohnenden Menschen. Darunter fallen beispielsweise die Belichtung oder die Zugänglichkeit von Gebäuden
• die Funktionsfähigkeit eines Gebietes

Ein Sanierungsgebiet muss von der Gemeinde festgelegt werden. Dabei müssen die zu treffenden Maßnahmen durchführbar sein. Zugleich können einzelne Grundstücke aus dem Gebiet ausgenommen werden. 

Die Gemeinde beschließt oft eine Sanierungssatzung, die das Sanierungsgebiet genau festlegt. Durch diese Satzung wird bei Grundstücken, die in dem Sanierungsgebiet liegen, im Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen. Somit hat eine Sanierungssatzung eine Sicherungs- und Informationsfunktion. Mit dieser geht einher, dass mehr Bauvorhaben als üblich genehmigungspflichtig sind. 

Damit eine Sanierungssatzung rechtsverbindlich ist, muss sie öffentlich bekannt gemacht werden. Wie bei einem Verweigerungsrecht kann auch die Sanierungssatzung angefochten werden.

Die Sanierungssatzung unterliegt einer Frist. Demnach müssen die Sanierungsmaßnahmen innerhalb von 15 Jahren vollzogen werden. Kann diese Frist nicht eingehalten werden, kann die Frist auf Antrag verlängert werden.

Durch das Ausschreiben eines Sanierungsgebiets kommt es dazu, dass mehr Bauvorhaben unter die Genehmigungspflicht fallen. Beispiele sind:

• das Errichten und der Abbruch von Gebäuden
• die Änderung der Grundstücksnutzung
• die Teilung eines Grundstücks
• Neue Miet- und Pachtverträge
• Grundschuldsbestellungen
• das Bestellen einer Hypothek

Es gibt jedoch auch Fälle, in denen Bauvorhaben von der Genehmigungspflicht befreit sind, beispielsweise wenn:

• eine gültige Baugenehmigung vor dem Aufsetzen eines Sanierungsgebiets geltend gemacht wurde
• die Gemeinde an dem Bauvorhaben beteiligt ist
• es sich um Rechtsvorgänge handelt, die der Landesverteidigung dienen, oder die eine Erbfolge betreffen
  
   

Ein Bauvorhaben in einem Sanierungsgebiet darf von der Gemeinde nur abgelehnt werden, wenn es den Sanierungszielen deutlich widerspricht oder die Erreichung dieser erschwert. Ähnlich wie bei der Veränderungssperre kann eine Gemeinde ein Bauvorhaben nicht ausschließlich zur Verhinderung einer Baumaßnahme ablehnen, sondern die Begründung muss auf nachvollziehbare Erklärungen gestützt sein.

Fallbeispiel:

Eigentümer E will aus einem Imbiss im Erdgeschoss eines Wohngebäudes eine Bar machen. Die Gemeinde G lehnt den Antrag ab und verweist auf das neu erlassene Sanierungsgebiet. Tatsächlich will sie jedoch nur, dass die Wohngegend durch die Bar nicht gestört wird. E erhebt Einspruch. Dieser wird gewährt, da klar ist, dass die Gemeinde das Sanierungsgebiet nur erlassen hat, um dem Bauvorhaben des E entgegenzuwirken.

Bei der Durchführung einer Sanierungsmaßnahme wird zwischen der Ordnungsmaßnahme und der Baumaßnahme unterschieden.

• Ordnungsmaßnahmen sind Aufgaben wie Umzüge, Grundstücksfreilegungen oder Änderung von Erschließungsanlagen, die von der Gemeinde durchgeführt werden
• Baumaßnahmen sind Aufgaben wie Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die vom Eigentümer durchgeführt werden

Die Sanierungssatzung muss nach der vollzogenen Sanierung aufgehoben werden. In manchen Fällen kann dies vorzeitig geschehen oder es kann zu einer Änderung des Sanierungszwecks kommen.

Durch die Sanierung kann je nach Fall eine höhere steuerliche Abschreibung geltend gemacht werden. Durch diese ist es möglich, in den ersten sieben Jahren bis zu neun Prozent abzusetzen. Nach Ablauf der sieben Jahre sind für weitere vier Jahre sieben Prozent absetzbar. Dies kann jedoch nur rechtsgültig vollzogen werden, wenn die zuständige Behörde eine Freigabe erteilt hat. Dabei bescheinigt sie, dass alle Voraussetzungen erfüllt wurden. Wird die Freigabe nicht erteilt, sind höhere Ausschreibung nicht möglich.

Neben diesem positiven Effekt kann es auch dazu kommen, dass Eigentümer einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zahlen müssen. Der Ausgleichsbetrag ist unabhängig von der Entwicklung des Grundstückswertes zu zahlen und bezieht sich nur auf die durchgeführte Werterhöhung durch die Sanierung.

Fallbeispiel:

Auf dem Grundstück des Eigentümers E wurden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, weshalb die Gemeinde G nun einen Ausgleichsbetrag fordert. E klagt, da es in den vergangenen Jahren zu einer deutlichen Minderung des Bodenwerts in dem Gebiet gekommen ist und das Grundstück so vor der durchgeführten Sanierungsmaßnahme einen deutlich höheren Bodenwert hatte. Der Klage wird nicht stattgegeben, da sich der Ausgleichsbetrag lediglich auf die Werterhöhung durch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen bezieht und nicht auf die generelle Steigerung oder Senkung des Bodenwerts.

Vorteile:

• Es sind höhere Abschreibungen möglich.
• Es können Prämien, Zuschüsse und Fördergelder erhalten werden.
• Es kommt oft zu einer Verbesserung der Anbindung an den öffentlichen Verkehr.

Nachteile:

• Eine Verpflichtung zur Modernisierung kann möglich sein.
• Es müssen Ausgleichsbeträge gezahlt werden.
• Es sind mehr Baumaßnahmen genehmigungspflichtig als vor der Festlegung eines Sanierungsgebiets.

Weitere Informationen zum Thema Bebauungen finden Sie in unserem Artikel Wo, was und wie darf gebaut werden? – Grundlagen zur Bebauung eines Grundstücks