Bebauungsmöglichkeiten im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans

In § 30 des Baugesetzbuches sind drei Arten von Bebauungsplänen definiert:

• der qualifizierte Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB),
• der vorhabenbezogene Bebauungsplan (§ 30 Abs. 2 BauGB) und
• der einfache Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB).

Als qualifizierter Bebauungsplan wird ein Bebauungsplan bezeichnet, der Mindestvorgaben zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zu den örtlichen Verkehrsflächen beinhaltet. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Artikel „Möglichkeiten der Bebauung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans“. 

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan entsteht auf Basis eines Vorhaben- und Erschließungsplans, der von einem Investor im Einverständnis mit der Gemeinde angefertigt wird. Nähere Infos dazu erfahren Sie im Laufe unserer Serie.

Der einfache Bebauungsplan ist gesetzlich wie folgt geregelt (§ 30 Abs. 3 BauGB):

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Das bedeutet: Als einfacher Bebauungsplan wird ein Bebauungsplan bezeichnet, der entweder zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu überbaubaren Grundstücksflächen oder zu den örtlichen Verkehrsflächen keine Angaben macht und damit nicht den Mindestvoraussetzungen für einen qualifizierten Bebauungsplan entspricht.

Im Fall eines qualifizierten Bebauungsplans ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn alle Vorgaben des qualifizierten Bebauungsplans erfüllt sind. Anders ist es bei einem einfachen Bebauungsplan: Hier beantwortet sich die Frage, ob das Bauvorhaben zulässig ist, nur zum Teil aus dem Bebauungsplan. Alles, was der Bebauungsplan offenlässt, richtet sich nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) oder § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich). 

Zunächst einmal ist der einfache Bebauungsplan wie der qualifizierte Bebauungsplan auch eine Rechtsnorm. Das bedeutet, dass er aus sich heraus verständlich sein muss und er unwirksam ist, wenn gesetzliche oder tatsächliche Umstände gegen seine Umsetzung sprechen.

Außerdem können im einfachen Bebauungsplan ebenso wie im qualifizierten weitere Vorgaben nach § 9 BauGB getroffen werden, beispielsweise zu Flächen für Sport- und Spielanlagen oder zu öffentlichen und privaten Grünflächen. Diese muss das jeweilige Bauvorhaben dann erfüllen, um planungsrechtlich zulässig zu sein. 

Die Zulässigkeit richtet sich also immer zunächst nach dem jeweiligen Bebauungsplan; nur für die Festsetzungen, die in einfachen Bebauungsplänen nicht geregelt, aber notwendig sind, richtet sich die Zulässigkeit dann nach den §§ 34 oder 35 BauGB.

Auch das Aufstellungsverfahren ist für beide Arten von Bebauungsplänen – einfache wie qualifizierte – gleich. Anders als etwa beim vereinfachten Planänderungsverfahren gilt für den einfachen Bebauungsplan kein vereinfachtes Verfahren. Die Bezeichnung „einfach“ bezieht sich also lediglich auf den Inhalt des Bebauungsplans.

Überbaubare Grundstücksflächen als grundlegende Vorschrift 

Recht häufig kommen sogenannte Baulinienpläne vor, die meist aus der Zeit vor dem Baugesetzbuch stammen. Sie stellen ein Beispiel für einen einfachen Bebauungsplan dar, denn dort sind nur die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien oder Baugrenzen festgelegt. (Dabei gilt: Auf einer Baulinie muss gebaut werden, eine Baugrenze darf hingegen nicht überschritten werden.) So kann beispielsweise durch eine Baulinie bestimmt werden, dass die Vordergebäude auf den einzelnen Grundstücken entlang dieser Linie verlaufen müssen. Ein Baulinienplan trifft aber beispielsweise keine Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung. Diese richten sich – je nachdem, ob sich das Grundstück inner- oder außerorts befindet, – nach §§ 34 oder 35 BauGB.

Maß der baulichen Nutzung als grundlegende Vorschrift

Ebenso kann in einem einfachen Bebauungsplan aber beispielsweise auch nur das Maß der baulichen Nutzung vorgeschrieben werden, also beispielsweise eine maximale Grundfläche des Bauvorhabens. Die Bestimmungen zum Maß der baulichen Nutzung finden sich in §§ 16 bis 21 BauNVO.

Art der baulichen Nutzung als grundlegende Vorschrift

Ein weiteres Beispiel für einen einfachen Bebauungsplan ist der Fall, dass nur die Art der baulichen Nutzung (etwa ein Mischgebiet) vorgeschrieben wird. Die verschiedenen Arten der baulichen Nutzung sind in § 1 Abs. 3 BauNVO geregelt. Wird eine Art der baulichen Nutzung festgelegt, gelten automatisch auch die dazugehörigen folgenden Regelungen der BauNVO.

Wo, was und wie darf gebaut werden? In unserer Serie beleuchten wir die vielfältigen Aspekte der planungsrechtlichen Zulässigkeit. Bekommen Sie einen Überblick zum Thema und erfahren Sie in weiteren Artikeln,

• wie sich der qualifizierte und der einfache Bebauungsplan voneinander unterscheiden,
• wie die Aufstellung eines Bebauungsplans funktioniert,
• welche Besonderheiten für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gelten,
• welche Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan möglich sind,
• inwiefern Vorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig sind,
• welche Rolle dabei städtebauliche Satzungen spielen und
• welche Möglichkeiten der Bebauung es bei Vorhaben im Außenbereich gibt.
• was die Sicherung der Erschließung für Ihr Bauvorhaben bedeutet.