Kostensteigerungen im Bau und Sanierung: Strategien für lohnende Investitionen

1. Sorgsame Boden- oder Gebäudeuntersuchung

Sowohl ein Grundstück als auch ein Bestandsgebäude stellen eine bedeutende Investition dar, die mit zu den teuersten Einzelposten eines Immobilienprojekts gehört. Bloß: Vieles, was während der Bau- bzw. Sanierungsphase oder beim späteren Wohnen zu sehr teuren oder teils sogar lebensbedrohlichen Überraschungen führen kann, lässt sich mit bloßem Auge nicht erkennen; zumindest nicht durch Laien. Dafür müssen Fachleute mit passenden Instrumenten her – und zwar idealerweise vor dem Kauf.

Warum lohnt sich diese Investition

Wer ein Grundstück oder Bestandsgebäude ohne eine solche Prüfung kauft, der erwirbt die sprichwörtliche „Katze im Sack“:

Im Baugrund könnte es diverse Altlasten zwischen Umweltgiften und Weltkriegs-Sprengkörpern geben. Oder eventuell geologische Gegebenheiten, die beispielsweise eine reduzierte Tragfähigkeit zur Folge haben.
Das Haus könnte verschiedene Wohngifte enthalten. Oder es könnten sich darin Dinge finden, die aus anderen Gründen den Wert mindern, weil sie kostspielig saniert werden müssen.

Sowohl für das Bodengutachten als auch eine entsprechende Bewertung des Gebäudes durch einen Bausachverständigen existieren keine bundeseinheitlichen Pflichten. Da die möglichen „Überraschungen“ beziehungsweise deren Behebung jedoch hunderttausende Euro kosten können, sollte auf die Gutachterkosten niemals verzichtet werden.

Nur als ein Beispiel von vielen: Würde während der Aushubarbeiten ein Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg gefunden, dann wäre der Eigentümer je nach Bundesland für einen mitunter erheblichen Teil der Räumungskosten verantwortlich.

2. Handwerksbetriebe mit gutem Ruf

Drei Tatsachen:

In kaum einer anderen Branche ist der Fachkräftemangel Deutschlands so ausgeprägt wie in sämtlichen Handwerken rund um den Bau. Insgesamt fehlen hier rund eine Viertelmillion Spezialisten aller Berufe.
Aufgrund der EU-Freizügigkeit ist es simpel, selbst als Privatperson Baufirmen aus dem (EU-)Ausland zu beauftragen – wobei diese mitunter sogar niedrigere Preise offerieren, obwohl sie sich bei Aufträgen in Deutschland an die hier gültigen Arbeits- und Sozialgesetzgebungen halten müssen.
Es gibt in Deutschland verschiedene Gewerke ohne Meisterzwang. Jeder darf sich darin selbstständig machen und entsprechende Arbeiten anbieten. Vieles davon gehört zu den Baugewerken.

Im Angesicht heutiger Baukosten können die beiden letztgenannten Punkte sehr verlockend wirken. Dennoch sollten Bauherrn unbedingt versuchen, nur Auftragnehmer mit einem einwandfreien und nachweisbaren Leumund einzusetzen

Warum lohnt sich diese Investition?

Ebenfalls aus mehreren Gründen:

Aufgrund der stark unterschiedlichen Baurechts- und Baunormensituation in den meisten EU-Ländern ist es für ausländische Unternehmen vergleichsweise leicht, aus Unkenntnis Fehler zu machen. Gleichsam wird es schwieriger, Nachbesserungen einzufordern.
Deutsche Meisterbetriebe mögen zwar ihren Preis haben und außerdem nur nach längerer Wartezeit verfügbar sein. Dafür ist sichergestellt, dass die jeweiligen Arbeiten normgerecht erfüllt werden und alle Beteiligten nach hiesigen Standards ausgebildet wurden.

Mängel bei Bau und Sanierung können sich nicht nur aufgrund von Verzögerungen zu einem riesigen Problem auswachsen. Naturgemäß garantieren Verträge mit hiesigen Firmen nicht automatisch Mängelfreiheit. Dennoch ist es im Mängelfall leichter, Nachbesserungen oder Minderungen durchzusetzen.

3. Genügend finanzielle Reserven für Unvorhergesehenes

Großmaßstäblich betrachtet sind die derzeitigen Bauzinsen tatsächlich nicht sonderlich hoch. In vielen früheren Zeiten seit dem Kriegsende waren sie hoch einstellig, teils sogar zweistellig. Dagegen wirken die aktuellen Zinsen (Anfang April 2023) mit Werten zwischen 3,5 und 4,0 Prozent vergleichsweise harmlos.

Jedoch: Mit Blick auf die viel niedrigere Zinssituation der jüngsten Vergangenheit und die (unter anderem dadurch) dramatisch gestiegenen Preise für Material und Arbeit sind die Gesamtkosten heute dennoch enorm – und tatsächlich so teuer wie noch nie.

Angesichts dessen versuchen viele Bauherrn und Käufer, nur so viel zu leihen, wie aus den Kostenvoranschlägen hervorgeht. Just das kann jedoch ein schwerer Fehler sein. Deutlich besser ist es, ungeachtet der Preise mehr finanziellen Spielraum beizubehalten; also mehr zu leihen.

Warum lohnt sich diese Investition?

Es kommt nur selten vor, dass die Endpreise bei Bau und Sanierung deckungsgleich mit dem sind, was zuvor kalkuliert wurde. Gerade durch die vielerorts herrschende Materialknappheit, kann es sehr spontan zu Situationen kommen, in denen unvorhergesehen mehr zu zahlen ist. Das bedeutet, Bau und Sanierung sind bei Beendung fast immer teurer als zu Beginn kalkuliert. Außerdem gilt:

Nachfinanzierungen sind die mit Abstand teuerste Möglichkeit, sich Geld zu leihen.
Bei den meisten Immobilienkrediten lassen sich vertragliche Vereinbarungen treffen, wodurch 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme kostenlos zurückgezahlt werden können, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Mitunter ist es sogar möglich, derartige Rückzahlungen als Sondertilgung zu vereinbaren, also dadurch die Finanzierung rascher zu tilgen.

Besagte 5 bis 10 Prozent sollten deshalb immer (und mindestens) zusätzlich geliehen werden, um für viele Eventualitäten gewappnet zu sein. Zusätzlich empfiehlt es sich dringend, pro Bewohner etwa drei Brutto-Monatsgehälter als Reserve zu verwahren. Etwa, wenn frühzeitig nach dem Einzug eine teure, ungeplante Ausgabe ansteht – beispielsweise eine Autoreparatur

4. Photovoltaik – auch ohne Pflicht

Noch gibt es keine bundeseinheitliche Pflicht zur Installation von Photovoltaik (PV). Allerdings erlangten insbesondere zum Jahresbeginn 2023 verschiedene diesbezügliche Gesetze in diversen Bundesländern ihre Gültigkeit. Wer dort neu baut oder auf eine Weise saniert, durch die das Dach erneuert wird, kommt also sowieso nicht umhin, eine PV-Anlage zu installieren, wenn die Pflicht auch für Wohngebäude gilt.

In anderen Bundesländern allerdings wäre es zum jetzigen Zeitpunkt völlig falsch, auf PV zu verzichten und die GEG-Pflichten zur anteiligen Nutzung erneuerbarer Energien anderweitig zu erfüllen

Warum lohnt sich diese Investition?

Photovoltaik ist, einmal abgesehen von einigen wenigen Standorten, an denen eine totale Abschattung herrscht, auf tatsächlich jedem Gebäude sinnvoll, sofern nicht beispielsweise ein Denkmalstatus sie untersagt.

Das Thema Wirtschaftlichkeit ist der Hauptgrund dafür: Die Kosten von Solaranlagen entfernen sich immer weiter von den Strompreisen. Zwar haben sich die PV-Preise ebenfalls durch die allgemeine Weltlage gesteigert, jedoch sind die Einkaufspreise für Strom ungleich weiter geeilt.

Ferner müssen diesbezüglich noch weitere Faktoren beachtet werden:

Es ist zum aktuellen Zeitpunkt vollkommen unabsehbar, wie weit die Strompreise noch steigen werden. Ebenso ist kein Absinken auf Vorkriegspreise abzusehen – wobei selbst in diesem Fall PV einen enormen Kostenvorteil beibehalten würde.
Je teurer Strom wird, desto rascher amortisieren sich selbst umfassende, kostspielige PV-Anlagen. Gleichsam ist die Anlagendegradation so gering, dass moderne Module problemlos 20, 30 und mehr Jahre durchhalten, weil sie selbst dann noch Wirkungsgrade bis zu 80 % der Ausgangsleistung liefern.
Nur eine möglichst umfassende Eigenstromerzeugung mit Stromspeicher und inselfähigem Wechselrichter entkoppelt einen Haushalt von sämtlichen Eventualitäten der großmaßstäblichen Stromerzeugung und der dazugehörigen Netze.
Egal, wie sich die Gesetze zum Thema E-Mobilität und Gebäudeeffizienz noch ändern, mit einer PV-Anlage ist man ebenfalls auf alle Eventualitäten vorbereitet.

Nicht zuletzt sollten Bauherrn und Sanierer eines im Hinterkopf behalten: Wenn ein Gebäude einmal für Photovoltaik und ihre Zusatzsysteme eingerichtet wurde, dann ist der Grundstock gelegt, um es diesbezüglich umfassend weiter auszubauen, ohne dafür wesentlich mehr tun zu müssen als weitere Module zu installieren.

5. Ein wenigstens rudimentärer Keller

Insbesondere bei privaten Neubauten im Einfamilienhausbereich ist der Verzicht auf einen Keller schon seit Jahren einer der größten Trends überhaupt. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Ein Keller sorgt nicht nur für zusätzliche Errichtungskosten, sondern muss ebenso ausgebaut werden. Insbesondere, weil immer mehr Immobilienbesitzer nur ein Kind oder sogar keinerlei Nachwuchs haben, scheint der Verzicht auf diesen Raum verschmerzbar – speziell bezogen auf die eingesparten Baukosten.

Tatsächlich ist jedoch das Gegenteil der Fall: Der Verzicht auf einen wenigstens rudimentären oder nur Teile der Hausfläche umfassenden Keller ist sogar ein Paradebeispiel für ein falsches Sparen.

Warum lohnt sich diese Investition?

Betrachten wir dazu die Vorgehensweise bei einem Bau mit oder ohne Keller:

Die Baugrube muss sowieso ausgehoben werden. Ebenso muss die Bodenplatte gegossen werden. Der Unterschied erstreckt sich deshalb hauptsächlich auf einige Baggerschaufel-Inhalte mehr oder weniger.
Was den grundsätzlichen Materialbedarf anbelangt, so verursacht der Keller nur an zwei Punkten spürbare zusätzliche Ausgaben: Seine Außen- und Innenwände sowie die nötige Deckenkonstruktion, die den Untergrund des Parterres bildet.

Neben dem Vergleich zwischen Kosten und Nutzen, sollten Bauherrn beim Untergeschoss noch weitere Faktoren bedenken:

Der allgemeine Wiederverkaufswert steigert sich deutlich.
Solche Dinge wie Haustechnik oder Vorräte können vollständig aus dem Wohnbereich verbannt werden.
Durch seine freie Gestaltbarkeit kann das Untergeschoss von unschätzbarem Wert für das weitere Leben sein. Beispielsweise, indem dort eine Einliegerwohnung zur Vermietung oder zur Aufnahme einer Pflegekraft eingerichtet wird – von zahlreichen Hobbies völlig zu schweigen.

Wer sparen will, kann es durchaus bei einem Keller im Rohbauzustand belassen, der höchstens mit den grundlegendsten Installationen von Heizung und Elektrik versehen wird. Der weitere Ausbau kann in der Tat später erfolgen. Gänzlich auf das Untergeschoss zu verzichten könnte jedoch schon wenige Jahre nach dem Einzug ein äußerst ärgerliches, teures und kaum nachträglich zu bereinigendes Problem darstellen – das deutlich teurer ist als die vielleicht zehn bis zwanzig Prozent Ersparnis der Baukosten

6. Elektroinstallationen jenseits des normierten Minimums

Wie die Elektroinstallation eines Raumes hinsichtlich seiner Nutzung aussehen muss, wird durch Normen definiert. Sie stellen nicht nur die Durchführungsgrundlage für die Installateure dar, sondern sind ebenso die Basis für Planungen.

Viele Bauherrn und Sanierer belassen es dabei – und schaffen sich dadurch ein Problem, das in wenigen Jahren nur durch umfassende und teure Maßnahmen behoben werden kann.

Warum lohnt sich diese Investition?

Ganz gleich, ob es ein Zähler- beziehungsweise Verteilerschrank ist, der Raum für weitere Einbauten belässt, ob zusätzliche in den Wänden installierte Leerrohre für Leitungen oder die Nutzung von, beispielsweise, Doppelsteckdosen, wo die Normen nur einzelne Anschlüsse vorgeben: Egal wie teuer Bauen und Sanieren heute ist, es lohnt sich immer, über das normierte Minimum hinauszugehen.

Selbst, wenn es sich nicht um wahre Luxus-Installationen handelt, steigert sich der Wert des Gebäudes beträchtlich.
Die Zukunft ist elektrisch, digital und smart. Es dürften deshalb noch viele weitere Verbraucher und ähnliche Systeme hinzukommen.
Da ein Großteil der Elektroinstallation unterputz ausgeführt wird, sind nachträgliche Änderungen nur möglich, wenn dazu Wände, Decken und Böden wieder aufgestemmt werden – mit allen nachträglichen Arbeiten zwischen Verputzen und Tapezieren.

Nicht zuletzt sollte eines bedacht werden: Die Nutzungsgewohnheiten von Bewohnern können sich ändern. Vielleicht sollen beispielsweise die Möbel eines Raumes in nur wenigen Jahren völlig anders positioniert werden. Bei einer Minimalinstallation kann dann nur mit Mehrfachsteckern und ähnlichen Verlegenheitslösungen gearbeitet werden.

Umgekehrt existieren bereits Vorgaben für umfassendere Installationen. Es ist daher ein Leichtes, damit zu planen, ohne womöglich Probleme mit der Normgerechtigkeit und somit der Bauabnahme zu bekommen. Zumal die zusätzlichen Materialkosten in der Praxis kaum nennenswert sind.

7. Zukunftsfähige Dämmungen bzw. Wärmedurchgangskoeffizienten

Wer sich derzeit mit dem Thema Immobilien beschäftigt, dem werden kaum die Pläne der EU entgangen sein, bis 2030 alle Gebäude auf einen energetischen Mindeststandard zu bringen.

Zugegeben, wer heute baut oder (umfassend) saniert, der wird diese Vorgaben selbst mit den derzeit gültigen Mindeststandards mit Leichtigkeit überschreiten. Dennoch sollten Immobilienbesitzer das Gebäude jetzt schon in Sachen Wärmeffizienz so gut gestalten, wie es überhaupt sinnvoll möglich ist.

Warum lohnt sich diese Investition?

Noch ist diese EU-weite „Sanierungspflicht“ weit davon entfernt, in Form nationaler Gesetze umgesetzt zu werden. Die grundsätzliche Tatsache zeigt jedoch, was diesbezüglich noch alles auf Immobilienbesitzer zukommen könnte. Gerade unter dem Eindruck, Europa bis 2050 klimaneutral zu machen, sind verschiedene weitere oder verschärfte Gesetze und entsprechende Pflichten definitiv keine unrealistische Zukunftsvision.

Beispielsweise könnte es – theoretisch zumindest – zu Situationen kommen, in denen die Verwendung von Klimaanlagen aufgrund ihres Stromverbrauchs eingeschränkt wird. In diesem Fall hätten diejenigen Immobilienbesitzer einen massiven Vorteil, deren Haus sich nicht nur langsamer aufwärmt, sondern sich deutlich rascher herunterkühlen lässt.

Zudem ist, ähnlich wie bei den Strompreisen, kaum abzusehen, wohin die Preise für Wärme- und Kälteenergie sich künftig noch bewegen werden. Lediglich massive Preissenkungen dürften für die kommenden Jahre eher unrealistisch sein.

Nicht zuletzt muss eines bedacht werden: Die Dämmung eines Gebäudes lässt sich kaum in Teilbereiche aufsplitten. Außerdem gehen mit ihr weitere Faktoren einher, etwa die benötigte Leistungsfähigkeit von Heizungen und Klimaanlagen. Ein nachträgliches Optimieren kann deshalb niemals nur Stückwerk sein, sondern muss „aus einem Guss“ bestehen, um wirklich optimale Werte zu liefern. Es genügt beispielsweise nicht, später nur hochdämmende Fenster zu installieren, weil es dann an den kühleren Wänden zu Feuchtigkeitsschäden kommen kann.

Das alles sollte Bauherrn und Sanierern eine Leitlinie sein: Es ist definitiv nie falsch, Dach, Außenwände und die Fenster so gut zu dämmen, wie es jetzt nur möglich ist. Und wer von Grund auf errichtet, sollte zudem darüber nachdenken, ob er nicht die Vorgaben allein durch das Wandmaterial erreichen möchte – ohne zusätzliche innere oder äußere Dämmung. Dann nämlich bleibt ein Puffer, der einfacher zu verwenden ist, als wenn eine nicht hinreichende Dämmung erst deinstalliert und dann eine bessere errichtet werden müsste

Wo Immobilienbesitzer tatsächlich sparen sollten

Wer die zurückliegenden Zeilen aufmerksam durchgelesen hat, der hat sich wahrscheinlich von einigen zuvor interessant wirkenden Sparmöglichkeiten verabschieden müssen. Das heißt, seine Immobilie wird definitiv teurer werden als er es ursprünglich geplant hatte.

Das bedeutet allerdings nicht, es wäre gar nicht möglich, bei diesem Unterfangen zu sparen. Es sollte sich eben nur auf Positionen erstrecken, die sich nicht in Zukunft zu einem solchen Bumerang entwickeln können.

Raumaufteilungen: Es ist deutlich einfacher, nachträglich Trockenbauwände einzuziehen als Räume später zu vergrößern. Selbst, wer offenen Raumkonzepten ambivalent gegenübersteht, sollte sich deshalb mit diesem Gedanken befassen.
Lage: Mitunter sind die Kosten bereits im Nachbarort deutlich geringer. Sowohl was Bauland anbelangt als auch zum Verkauf stehende Bestandsbauten.
Bauweise: Naturgemäß sind beispielsweise Bungalows oder einfache Pult- und Satteldächer günstiger. Sofern letzteres sich nicht nachteilig auf die PV-Installation auswirkt, können sie gerne genutzt werden.
Technische Installation: Von Lichtschaltern bis Badezimmer-Armaturen gibt es preislich beträchtliche Unterschiede zwischen Markenherstellern und Baumarktware – wobei letztere heutzutage kaum qualitative oder designtechnische Abstriche bedeuten.
Doppelinstallationen: Wenn das Gebäude beispielsweise schon über einen Garten und sogar eine Terrasse verfügt, können Balkone und ähnliche Installationen ohne jegliche Einbußen der Nutzungsqualität aus der Planung gestrichen werden.
Materialerneuerungen: Von Außen- und Innentreppen bis hin zu Fliesen und sogar der Dacheindeckung sollten konkret Sanierer überlegen, ob sie diese überhaupt erneuern wollen. Wenn das alles technisch noch brauchbar ist, spricht prinzipiell alles für ein Beibehalten oder Wiederinstallieren nach Sanierung der darunterliegenden Konstruktion – zumal bei vielen dieser Elemente ein Auf- oder Umarbeiten relativ simpel und günstig ist.
Raumausbauten: Wer ein Gebäude „auf Zuwachs“ plant, der hat kaum eine Alternative dazu, die entsprechenden Räume zu bauen. Was jedoch deren Ausbau anbelangt, kann tatsächlich gewartet werden, bis die Notwendigkeit einer Nutzung gekommen ist – etwa bei Kinderzimmern. Ähnlich wie der Keller können derartige Räume bis dahin durchaus im Rohbauzustand belassen werden. Solange sie sich beheizen lassen, genügt das völlig.
Photovoltaik: Auf sie selbst sollte nicht verzichtet werden. Allerdings gibt es Lösungen in Form sogenannter Indach-PV-Anlagen. Hierbei werden die Module nicht auf die Dacheindeckung gesetzt, sondern in diese integriert und fungierten in diesem Bereich selbst als Dacheindeckung – wodurch dementsprechend je nach Dachform und PV-Fläche deutlich weniger Dachsteine oder ähnliche Materialien benötigt werden. Plus: Optisch wird diese Vorgehensweise von vielen als dezenter empfunden.

Zusammengefasst: Bei Bau und Sanierung besser nicht am falschen Ende sparen

Bei einem neu zu errichtenden Gebäude auf einen Keller zu verzichten, mag in der heutigen Preissituation gut und gerne deutlich über 50.000 Euro einsparen. Wenn jedoch diese Fläche anderweitig zur Verfügung gestellt werden muss, dann sind sämtliche Alternativen zwischen Gartenhaus, Anbau und Garage entweder deutlich teurer oder längst nicht so leistungsfähig.

In Bundesländern ohne PV-Pflicht mag es ebenso verlockend sein, jetzt einige Zehntausend Euro je nach Anlagengröße sparen zu können. Angesichts der Strompreisentwicklung dürfte es jedoch auf lange Sicht kaum einen kostspieligeren Verzicht geben.

Es ist völlig verständlich, wenn Bauherrn und Sanierer derzeit besonders stark auf jeden Cent schauen. Bei aller Sparsamkeit sollten dabei jedoch einige Dinge niemals unter den Tisch fallen – vor allem dann nicht, wenn der jetzige Verzicht mit höchster Wahrscheinlichkeit später doppelt und dreifach bezahlt werden muss