Staffelgeschosse: Mehr Raum, weniger Bauauflagen

Müssten Sie einem Kind erklären, wie ein Staffelgeschoss aussieht, sie würden das Haus vermutlich mit einer Hochzeitstorte vergleichen - nur viereckig. Unten ist der Tortenboden beziehungsweise das Erdgeschoss, das Staffelgeschoss ist obendrauf gesetzt, es ist allerdings nicht bündig mit den unteren Außenwänden, sondern steht nach hinten versetzt. Wie die nächste Lage einer Torte, deren Durchmesser kleiner ist, hat auch das Staffelgeschoss somit weniger Grundfläche als ein Vollgeschoss, meistens bildet ein Flachdach oder ein nur minimal geneigtes Dach den Abschluss.

Staffelgeschosse werden als Wohn- und Aufenthaltsräume genutzt und haben oft große Fenster. Als Lager oder Dachboden sind sie nicht gedacht. Je nach Hausgröße kann es sich auch um eine eigenständige Wohnung handeln.

Durch die zurückspringende Fassade entsteht zusätzlich Raum, den man zum Beispiel als Balkon, Dachterrasse oder auch umlaufende Dachterrasse nutzen kann. Eine Staffelgeschoss „deluxe“ ist ein Penthouse, das trotz weniger Wohnfläche oft teurer vermietet werden kann.

Eine Immobilie mit einem Staffelgeschoss ist immer noch ein besonderer architektonischer Hingucker. Durch seine zurückspringende Fassade wirkt es lange nicht so klobig, sondern vielmehr luftig, leicht und modern. Es gibt aber noch weitere Gründe, die für ein Staffelgeschoss sprechen:

• Durch ein Staffelgeschoss erhält man zusätzlichen Wohnraum und Aufenthaltsräume, ohne dass man direkt neben dem Haus anbauen muss, wo vielleicht kein Platz mehr ist.
• Der Wohnraum wird durch den Dachaustritt erweitert und kann durch eine Terrasse aufgewertet werden.
• Die Auflast ist bei einem Staffelgeschoss im Vergleich zum Vollgeschoss geringer, da weniger Grundfläche auch mit weniger Baumaterial verbunden ist.
• Baurechtliche Einschränkungen können bei einem Staffelgeschoss unter Umständen sogar umgangen werden, wenn in der Bauordnung Eingeschossigkeit verlangt wird und weitere Vollgeschosse verboten sind. Ein Staffelgeschoss ist eben kein Vollgeschoss und nimmt sich schon in der Größe zurück.
• Ein Staffelgeschoss lässt sich meist auch nachträglich aufstocken, wenn es die Statik erlaubt.

Ein Nachteil ist, dass auf das Staffelgeschoss meist nur ein Flachdach passt, damit die Räume darin auch von der Höhe ausreichend sind. Dumm, wenn das ursprüngliche Dach, wie beispielsweise bei einem Bungalow, geneigt war.

In der Regel rücken die Außenwände des Staffelgeschosses an mindestens einer Seite hinter der unteren Fassade zurück. Oft ist das Geschoss aber sogar an allen vier Seiten eingerückt, so dass beispielsweise auch eine umlaufende Terrasse realisierbar ist. Ist das Staffelgeschoss an allen vier Seiten nach hinten versetzt, wirkt es ein bisschen so, als ob das Haus einen Hut aufhätte. Insgesamt wirkt ein Staffelgeschoss aber luftiger, weil die durchgängige Außenfassade optisch aufgebrochen wird.

Leider finden sich für die obersten Geschosse in der Bauordnung beziehungsweise Landesbauordnung keine einheitlichen Regeln. Das ist auch der Grund, weshalb man nicht automatisch eine Baugenehmigung für ein Staffelgeschoss über dem Erdgeschoss beziehungsweise über dem vorherigen obersten Geschoss bekommt.

Selbst die Einstufung, ob es sich um ein Staffelgeschoss oder ein Vollgeschoss handelt, ist nicht immer einheitlich. Damit Sie die Bauordnung einhalten können, ist aber genau das wichtig zu wissen, da im Bebauungsplan mit der Grundflächenzahl (GRZ) nicht nur die insgesamt bebaubare Grundfläche auf dem Grundstückstück festgelegt ist, sondern mit der Geschossflächenzahl (GFZ) auch die insgesamt mögliche Grundfläche aller Geschosse sowie die Anzahl an Vollgeschossen, die bei einem Gebäude auf einem bestimmten Grundstück überhaupt zulässig sind, festgehalten sind. Und genau hier sind Staffelgeschosse interessant – wenn sie nicht als Vollgeschoss gelten.

Um sich aber an ein paar grundlegenden Maßen orientieren zu können, gilt folgendes: Ein Vollgeschoss für Aufenthaltsräume muss mindestens zwei Drittel der Fläche des darunterliegenden Geschosses betragen und eine lichte Höhe, also quasi eine Deckenhöhe, von 2,30 Metern haben. Ist es kleiner, ist es auch kein Vollgeschoss.

Allerdings gibt es auch bei der „lichten Höhe“ unterschiedliche Auslegungen bei den Ländern. So kann die offiziell festgelegte Höhe zwischen 2,30 und 2,60 Meter betragen. Mit anderen Worten: Wenn ein Staffelgeschoss kleiner als zwei Drittel der Fläche der darunter liegenden Etage ist, so handelt es sich auch nicht um ein Vollgeschoss. Für gewöhnlich gilt diese Zwei-Drittel-Regel, es kann aber auch hier regional Unterschiede geben.

Zudem kann für ein Vollgeschoss auch die Höhe oberhalb des Bodenniveaus ein wichtiger Fakt sein: Die Höhe soll hierbei mindestens 1,20 Meter bis 1,60 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen. Ein Keller ist für gewöhnlich kein Vollgeschoss, hier wird erst ab Erdgeschoss gezählt.

Vollgeschoss oder Nicht-Vollgeschoss? Das ist in gewisser Weise die Gretchenfrage bei der Umsetzung der Bauordnung. Dürfen Sie laut Bauordnung kein weiteres Geschoss auf Ihr Haus setzen, Sie möchten Ihr Haus aber nach oben hin erweitern, könnte ein Staffelgeschoss hier die Lösung sein. Nicht selten werden in Bebauungsplänen eingeschossige Gebäude vorgeschrieben. Da ein zurückgestaffeltes Obergeschoss aber kein Vollgeschoss darstellt, ist hier eine Schlupfloch geschaffen, um die Vorschrift zu umgehen beziehungsweise die Eingeschossigkeit großzügig auszulegen. Wohnen auf zwei Ebenen wird also wieder machbar.

Wie schon weiter oben im Text erläutert, darf hierbei die nutzbare Grundfläche der obersten Etage zwei Drittel der Grundfläche des Hauses nicht überschreiten, damit sie nicht als Vollgeschoss eingestuft wird. Trotzdem entspricht das Haus weiterhin dem Bebauungsplan.