Technische Bebauung - ein Kostenrisiko bei der Bebaubarkeit von Grundstücken

Ist ein Grundstück (teilweise) bebaut, bedeutet die Beseitigung der Bebauung erhebliche Kosten, die im Vorfeld auch nicht bis ins Detail zu kalkulieren sind. Es können unvorhergesehene Maßnahmen, wie beispielsweise die Entsorgung giftigen Asbests, erforderlich werden. Für eine derartige Entsorgung müssten Sie ein Spezialunternehmen beauftragen. Vergewissern Sie sich daher im Vorfeld der Kaufvertragsunterzeichnung, welchen möglichen Umfang ein etwaiger Rückbau oder Abriss mit sich bringen würde.  



Noch aufwändiger und teils auch kostspieliger als die Entsorgung von Asbest ist die Beseitigung eines alten Bunkers oder Kellers. Gegebenenfalls lässt sich derartiger Bestand in ein Bauvorhaben einbeziehen oder aber er kann im Bestand verbleiben. Dies gilt es jedoch im Vorfeld zu prüfen.



Vor Überraschungen sind Sie auf Grundstücken, zumal bei vorher bebauten Grundstücken, hinsichtlich ihrer Bodenbeschaffenheit nie ganz sicher. Um auf Nummer Sicher zu gehen, hilft letztlich nur ein Bodengutachten. Es kann im Einzelfall auch genügen, alte Bebauungspläne einzusehen oder die Anwohner nach Besonderheiten zu fragen. Sicherheit bringt diese Vorgehensweise jedoch selbstredend keine.

Zeitgemäße moderne Bauwünsche lassen sich nicht zwingend auf jedem Grundstück realisieren. Häufig eignen sich sogenannte Baulücken, die im alten Ortskern einer Gemeinde liegen, nicht für eine herkömmliche Bebauung. Hier werden teils sehr hohe Gebäude realisiert, da das Grundstück schmal geschnitten ist, in fast allen Fällen bedarf es einer speziell zugeschnittenen Lösung, die für einen erfahrenen Architekten kein Problem darstellt. Individuelle Lösungen verursachen stets, und so auch hier, teils erhebliche Mehrkosten.

Unter Altlasten versteht man Belastungen des Bodens, die im Vorfeld häufig nicht zu ersehen sind. Altlasten können aufgrund einer früheren Form der Nutzung, wie zum Beispiel als Militär- oder Entsorgungsgelände, bestehen. Werden Grundstücke in Gebieten angeboten, die über eine gewisse „Vorgeschichte“ verfügen, ist Vorsicht geboten. Vor dem Kauf eines Grundstückes mit eben einer solchen Vorgeschichte sollten Sie sich gründlich informieren, wie diese aussah und was das am Ende für Sie auch im Hinblick auf mögliche Kosten bedeuten könnte.

Sie können sich Rat beim Umweltamt holen, dem möglicherweise Informationen über das betreffende Gebiet vorliegen. Bodenproben können Sicherheit bringen, bestehen Zweifel hinsichtlich möglicher Belastungen. Je nach dem Ergebnis, welches die Proben bringen, kann ein Bodenaustausch oder aber die Abtragung des Bodens erforderlich werden.

Um ein Grundstück bebaubar zu machen, werden bestimmte Maßnahmen und Arbeiten notwendig. Teils können Sie diese auch selbst vornehmen, Know-How und Gerätschaften vorausgesetzt. Zu den erforderlichen Arbeiten gehören: 

• Beseitigung möglicher Einfriedungen
• Roden von Baumbestand (Achtung! Eventuell genehmigungspflichtig)
• Möglicherweise erforderliches Auffüllen des Baugrundes

Sie haben für den Bau Ihres Eigenheims das vermeintlich richtige Grundstück gefunden, sind sich jedoch möglicherweise nicht ganz sicher, ob es das für Ihre Zwecke geeignete Grundstück ist. 

Wir gehen in unserer Serie „Bebaubarkeit von Grundstücken“ näher darauf ein, inwiefern es Beeinträchtigungen bei der Bebaubarkeit eines Grundstückes geben kann und wie Sie steigenden Kosten durch sorgfältige Prüfung entgegenwirken können. Die möglichen Kostenrisiken der Bebaubarkeit lassen sich in drei Bereiche gliedern: Technische Bebaubarkeit, Topografische Bebaubarkeit und Baurechtliche Bebaubarkeit.