Wie ein Bodengutachten viel Ärger und Kosten ersparen kann

Erde, Sand Wasser, Geröll, Umweltgifte … Was sich unter der harmlos erscheinenden Oberfläche des Baugrundes mitunter verbirgt, kann weitreichende Folgen für Ihren Hausbau haben. Diese möglichen Folgen sollten Sie unbedingt kennen und berechnen können. Denn ein Baugrundgutachten bestimmt ganz wesentlich den Preis des Grundstücks und entscheidet über die Maßnahmen, die für die sichere Erstellung des Fundaments Ihres Hauses erforderlich sind. Man kann auch sagen: Ein Bodengutachten ist die Rückversicherung gegen das Risiko, dass Ihr Haus über kurz oder lang schwere Schäden aufweist oder gar einstürzt, weil der Baugrund von Anfang an ungeeignet war.

Üblicherweise legt schon der Verkäufer eines Baugrundstücks ein Bodengutachten vor, um den Verkaufspreis zu rechtfertigen. Das sollte auch (muss aber nicht) der Fall sein, wenn eine Kommune Bauland mit mehreren Parzellen zur Selbstbebauung ausweist. Eine Regelung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2008 schreibt vor, dass Bauträger und Architekten zwingend ein Baugrundgutachten in Auftrag geben müssen.

Wenn es sich jedoch beispielsweise um ein unerschlossenes Wiesengrundstück handelt und Sie im Zuge einer Bauvoranfrage eine grundsätzliche Zustimmung zur Bebauung erhalten haben, dann sollten Sie in jedem Fall ein Baugrundgutachten anfertigen lassen, bevor Sie die Baufinanzierung fixieren und das Grundstück kaufen – dies auch unabhängig davon, ob Sie ein Fertighaus errichten lassen. Denn auch der Fertighaus-Anbieter will in aller Regel wissen, ob der Baugrund alle Voraussetzungen erfüllt, damit Sie mit seinem Fertighaus langfristig glücklich werden. 

Zudem ist für die Erteilung einer Baugenehmigung zumeist die Vorlage eines Bodengutachtens eine Voraussetzung. Wollen Sie einen Architekten mit der Planung Ihres Eigenheims beauftragen, ist es ohnehin sinnvoll, diesen auch gleich zu Beginn das Gutachten in Auftrag geben zu lassen. Denn er weiß aus Erfahrung, ob ein Standard-Gutachten im vorliegenden Fall ausreicht oder Zusatzleistungen wie z.B. eine bauchemische Wasseranalyse erforderlich sind.

Baugrund- und Gründungsgutachten dürfen nur von dafür speziell ausgebildeten Bauingenieuren, Diplom-Geologen, Ingenieurgeologen bzw. Sachverständigen für Geotechnik erstellt werden. Sie untersuchen anhand von verschiedenen Verfahren, u.a. Probenbohrungen bis in mindestens 6 Meter Tiefe, Sondierungen und Laboruntersuchungen, die Bodenstruktur und -eigenschaften. Dazu gehören:

• Bodenarten und Bodenklasse
• Tragfähigkeit des Baugrundes
• Setzungsverhalten
• Grundwasserverhältnisse
• Oberflächenwasser-Versickerungsfähigkeit
• Grundwasservorkommen
• Stabilität von Hanglagen
• Verhalten bei Frosteinwirkung
• Vorkommen von Umweltgiften durch Altlasten

Diese Untersuchungsergebnisse dienen dem Geologen zu Empfehlungen im Baugrundgutachten für den Architekten und das bauausführende Unternehmen, welche Maßnahmen an Erd- und Bauarbeiten erforderlich sind, um eine sichere Gründung zu erstellen. Hierbei ist von Bedeutung, ob eine Unterkellerung oder eine Beton-Fundamentplatte ohne Keller vorgesehen ist. Als künftiger Bauherr sollten Sie daher schon zu diesem frühen Zeitpunkt wissen, ob Ihr Eigenheim einen Keller und/oder eine Tiefgarage erhalten soll.

Ergibt das Baugrundgutachten einen zu hohen Grundwasserspiegel, muss dieser mit zum Teil aufwendigen Maßnahmen abgesenkt werden. 

Das Bodengutachten gibt u.a. über den Grundwasserspiegel und die Feuchtigkeitsbelastung des Baugrunds Auskunft und ob besondere Maßnahmen zur Eindämmung einer eventuell überhöhten Feuchtigkeit erforderlich sind. So kann es beispielsweise bei sehr hoher Feuchtigkeitsbelastung des Erdreichs sinnvoll sein, anstatt einer herkömmlichen, sogenannten Schwarzen Wanne (durch Bitumen abgedichtete Kelleraußenwände) eine „Weiße Wanne“ aus speziellem, wasserundurchlässigem WU-Beton als Unterkellerung vorzusehen.

Oberflächenwasser (Regen- oder Schmelzwasser) darf vom Dach in vielen Regionen nicht mehr in die Kanalisation geleitet werden. Spezielle Regenwasserkanalisationen sind jedoch nicht immer anzutreffen. Was also tun mit dem Regenwasser? Das Bodengutachten sollte hierzu praktikable Hinweise enthalten, was die Versickerungsfähigkeit des Oberflächenwassers betrifft und ob eine Zisterne für die Brauchwasserversorgung (z.B. Toilettenspülung, Gartenbewirtschaftung) eine Problemlösung darstellt.

Wenn Ihr Baugrundstück als „Hanglage mit Weitblick“ ausgelobt wird, mag das im geografischen Sinne für eine schöne Aussicht werben. Die Aussicht auf den finanziellen, zusätzlichen Einsatz ist dagegen eher trüb. Denn in aller Regel sind die Erdarbeiten für die Gründung deutlich teurer als bei einem ebenen Grundstück. Hauptursache ist die geotechnische Absicherung des Hangs gegen Abgleiten. Zudem müssen  Sicker- und Schichtenwasser durch z.B. Verstärkungs- oder Drainagemaßnahmen am Fundament berücksichtigt werden, da sie sich dort stauen können.

Wenn das Finanzierungskonzept unter den Altlasten in die Knie geht. 

Gesetzt den Fall, Sie bekommen ein Grundstück angeboten, das genau Ihren Vorstellungen entspricht und auch noch recht günstig ist. Bei Einsicht ins Grundbuch stellt sich heraus, dass dort einmal eine Tankstelle, eine Autowerkstatt, ein Metallveredelungsbetrieb o.ä. gestanden hat. Außerdem erfahren Sie, dass am Grund und Boden noch nie etwas gemacht wurde. Dann sollten Sie das Grundstück besser nicht kaufen. Denn das Baugrundgutachten wird mit größter Wahrscheinlichkeit umweltschädliche Hinterlassenschaften feststellen und dass der Boden saniert werden muss. Das heißt, das Erdreich muss mit großem Kostenaufwand abgetragen und fachgerecht entsorgt werden. Eine solche Investition in ein Privathaus lohnt sich zumeist nicht.

Gemessen an den durchschnittlichen Gesamt-Baukosten für Ihr Eigenheim von ca. 350.000 Euro ist ein Betrag von 1.000 bis 1.500 Euro sehr gering. So viel (oder besser: so wenig) kostet nämlich ein Standard-Gutachten für ein Einfamilienhaus. Ein ausführliches Baugrund- und Gründungsgutachten kommt auf ca. 3.500 Euro. Das sind 1% der Baukosten! Und sollte es in seltenen Ausnahmefällen etwas mehr kosten, ist das noch immer ein äußerst günstiger Preis gemessen an dem Risiko, ohne ein solches Gutachten über eine viertel Million in den Sand zu setzen.