Wohnung als Kapitalanlage: Wie sehr lohnt das Investment?
Immobilienboom: Wie sinnvoll ist eine Wohnung als Kapitalanlage?
Die Nachfrage nach Immobilien könnte nicht besser sein. Immer noch herrscht ein regelrechter Boom auf dem Immobilienmarkt. Viel Nachfrage heißt aber auch, dass die Preise steigen. Und das nicht nur für Eigenheim-Interessenten, sondern auch für Käufer von Kapitalanlagen. Trotz der immer noch niedrigen Zinsen sollten sich Kaufinteressenten daher genau überlegen, ob sich der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage für sie noch lohnt und ob sie investieren möchten.
Aufgrund der niedrigen Bauzinsen für Immobilien drängen viele Käufer auf den Markt. Wegen der verlockend niedrigen Zinsen ist das zu verstehen, auf der anderen Seite steigen die Kaufpreise auch immer weiter. Wie lange der Immobilienboom noch anhält, darüber gibt es unterschiedliche Meinungen. Viele glauben, dass bereits eine Überhitzung des Marktes in Ballungsgebieten besteht. Umso wichtiger ist es beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage, genau durchzurechnen, ob die Investition sich auch lohnt. Welche Risiken sind damit verbunden, welche Kosten kommen auf Sie zu?
Gute Rendite, wenig Risiko
Kurz gesagt: Ein Immobilieninvestment lohnt sich, wenn die Rendite gut ist. Trotzdem sollten Sie bei einer Kapitalanlage Rendite und Risiko gegeneinander abwägen. So sollte das Risiko natürlich nicht zu hoch sein, sonst bleiben Gewinne aus und es drohen Ihnen sogar Verluste. Diese vier Punkte sollten erfüllt sein, dass sich der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage lohnt:
- Die Immobilie ist beim Kauf nicht überbewertet
- Der Immobilienwert steigt
- Die Renovierungskosten halten sich in Grenzen
- Die Mieten steigen
Wenn alle vier Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie beruhigt kaufen. Mit so einem Idealfall ist jedoch leider nur selten zu rechnen. Dennoch: Sind möglichst viele der vier Voraussetzungen eingehalten, minimieren Sie das Risiko beim Immobilienkauf schon enorm. Manchmal sind Vorhersagen allerdings auch schwierig. Umso wichtiger ist es, dass die verlässlichen Prognosen bei der Wunschimmobilie überwiegen.
Welche Risiken birgt das Immobilieninvestment?
Eine Investition beinhaltet auch immer Risiken. Bei einem Wohnungskauf als Kapitalanlage sind die größten Risiken, wenn eines der folgenden Szenarien eintritt:
- Der Boom am Immobilienmarkt endet
- Die Mietpreisbremse wird deutschlandweit und flächendeckend umgesetzt
- Es werden verstärkt Wohnungen gebaut
Natürlich kann man nur darüber spekulieren, wie sich der Immobilienmarkt in den kommenden Jahren entwickeln wird. Wichtig für Sie ist daher eine gewisse Absicherung: Wenn Sie an einer Immobilie als Kapitalanlage interessiert sind, sollten Sie sich fragen, wie Sie sich gegen Risiken absichern können, die auf gesamtgesellschaftliche Entwicklungen zurückzuführen sind.
Die Folgen solcher Entwicklungen für Investoren sollten nicht unterschätzt werden. Sollte der Immobilienboom enden, könnte auch die Wohnung an Wert verlieren. Das Investment würde also unprofitabel oder sogar verlustreich werden. Auch bei einer deutschlandweiten Mietpreisbremse würden sich mit großer Wahrscheinlichkeit die Mieteinnahmen verringern. Werden dann auch noch vermehrt Wohnungen gebaut, vergrößert sich das Wohnungsangebot. Auch das hätte negative Auswirkungen auf das Mietniveau und kann die Rendite drücken.
Wohnungskauf: Wann sind Immobilien überbewertet?
Eine Immobilie ist überbewertet, wenn das Verhältnis zwischen Investition und erwartetem Gewinn nicht stimmt. Mit anderen Worten: Wenn beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage der Kaufpreis so hoch ist, dass trotz des Immobilienbesitzes keine oder nur sehr niedrige Gewinne erwirtschaftet werden, stimmt das Verhältnis nicht.
Bei Wohnungen investieren Sie vor allem in den Kaufpreis und in mögliche Renovierungsarbeiten. Die Gewinne sind Mieteinnahmen und eventuelle Wertsteigerungen der Immobilie. Ob eine Immobilie im Wert steigt, kann nicht von Einzelnen beeinflusst werden. Daher sind Aussagen zur Wertsteigerung reine Spekulation. Mieteinnahmen hingegen lassen sich gut einschätzen. Dafür gibt es beispielsweise Mietspiegel mit Vergleichsmieten, an denen Sie sich orientieren können. Mietspiegel können Sie entweder bei einem Mieterverein anfordern oder Sie suchen im Internet. Die Informationen sind oft kostenlos online hinterlegt.
Wohnung als Kapitalanlage: Das Risiko minimieren
Wenn Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren wollen, sollten Sie außer den Risiken auch diese vier Punkte bei Ihren Überlegungen im Auge haben.
- Überbewertung: Hier lautet die Faustregel: Mehr als das 25-fache der Jahresmiete sollten Käufer nicht für eine Wohnung bezahlen, sonst ist eine Überbewertung der Immobilie zu befürchten. Je höher die Anfangsinvestition, desto länger lassen die Gewinne auf sich warten. Bei überbewerteten Immobilien ist die Anfangsinvestition zu hoch.
- Wertsteigerung: Hier gibt es keine gesicherten Aussagen, es sind eher Spekulationen. Deshalb kann die Wertsteigerung als Faktor nicht wirklich in die Kalkulation einfließen, denn je mehr Spekulation, desto höher das Risiko.
- Renovierungskosten: Hier sollten Sie sich Unterstützung holen. Ein Sachverständiger kann den Zustand einer Immobilie professionell einschätzen. Auch hier gibt es eine einfache Regel: Je besser die Bausubstanz und je weniger Sie in Instandhaltungsmaßnahmen stecken müssen, desto geringer sind auch die Kosten dafür. Ansonsten schmälern solche Ausgaben schmälern die Rendite erheblich.
- Mieteinnahmen: Wenn Sie als Investor mit sicheren und soliden Mieteinnahmen rechnen können, ist der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage sinnvoll. Ob die Mieten steigen, darüber kann man wieder nur spekulieren. Doch gerade der Mietspiegel gibt verlässliche Auskunft über die Mietentwicklungen in der Vergangenheit. Langfristige Mieteinnahmen können bei der Kalkulation daher besser zu Rate gezogen werden als zum Beispiel die mögliche Wertsteigerung der Immobilie.
| Tipp: |
Wer eine bereits vermietete Wohnung als Kapitalanlage kauft, sollte sich die Mieter genau anschauen. Bezahlen sie ihre Miete pünktlich? Gibt es Ärger oder Unstimmigkeiten im Haus? Ist hier alles klar, können Sie die Kaufentscheidung ruhigen Gewissens tätigen. |
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Wohnung als Kapitalanlage: Welche Gegend ist lukrativ?
Randgebiete und mittlere Lagen heißen die großen Renditebringer beim Immobilieninvestment. Das Lieblingsargument von Immobilienmaklern heißt zwar immer noch „Lage, Lage, Lage“, dennoch muss man hier genau hinsehen. In den beliebten Szenevierteln deutscher Großstädte ist der Kaufpreis für Toplagen häufig zu hoch angesetzt, die Wohnungen dort sind oft überbewertet. Wer lieber auf konstante Mieteinnahmen setzt, muss nicht unbedingt im Trendviertel nach der passenden Eigentumswohnung suchen.
Oft ist eine Wohnung als Kapitalanlage in Randgebieten von Ballungsräumen vielversprechender. Im „Speckgürtel“ suchen viele Mieter bewusst nach einer etwas ruhigeren Wohngegend nahe der Großstadt. Vielleicht lassen sich hier zwar keine astronomischen Spitzenmieten erzielen, dafür können Sie mit soliden und dauerhaften Mieteinnahmen rechnen, die eine gute Basis für die Immobilienfinanzierung bieten.
Auch Wohngegenden im inneren Stadtbereich, die nicht zu den Trendvierteln gehören, aber auch nicht zu weit draußen liegen, können als Investment interessant sein. Man spricht hier von der mittleren Lage. Es fehlen zwar oft größere Grünflächen drum herum, dafür sind Einkaufsmöglichkeiten und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs in der Nähe. Auch hier lassen sich keine Spitzenmieten erzielen, aber solide Mieteinnahmen. Die Faustregel heißt hier: Lage ist wichtig, die Toplage muss es aber nicht sein, wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage nutzen wollen.
Was ist wichtig bei der Kaufentscheidung?
Wer Hilfe braucht bei seiner Kaufentscheidung, kann sich an drei Faktoren orientieren:
1. Die Lage
Nicht die Eigentumswohnungen in den Trendvierteln deutscher Metropolen sind am interessantesten. Viel besser ist die Rendite bei Immobilien im Speckgürtel, in mittleren Lagen und in den sogenannten Mittelstädten. Mittelstädte haben bis zu 100.000 Einwohner. Für Investoren sind sie besonders interessant, wenn sie in der Nähe von Großstädten liegen. Konkret könnte eine Wohnung als Kapitalanlage in Darmstadt mehr Rendite bringen als ein vergleichbares Objekt in Frankfurt am Main. Das Gleiche ließe sich über Potsdam und Berlin sagen.
2. Die Bevölkerungsentwicklung
Wichtig ist bei der Entscheidung auch die Einwohnerentwicklung, denn die Wohnung soll ja möglichst dauerhaft und langfristig vermietet werden. Je besser die Bevölkerungsentwicklung, desto eher ist das gewährleistet. Aussagen darüber finden sich zum Beispiel auf der Internetseite des Statistischen Bundesamtes (www.destatis.de). Unter dem Schlagwort Bevölkerungsentwicklung lassen sich Zu- und Wegzug in Regionen darstellen, die Altersstruktur der Bevölkerung und vieles mehr. Insbesondere, wer außerhalb der Trendviertel der Metropolen sucht, könnte hier interessante Daten finden und so feststellen, welche Gegend sich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage eignet.
3. Die Infrastruktur
Auch wer sich als Mieter für die Kleinstadt oder naturnahes Wohnen entscheidet, möchte nicht zu viel Zeit für Fahrtwege aufbringen. Wichtig für die Kaufentscheidung bei einer Immobilie ist für Anleger deshalb auch die Infrastruktur. Sind Geschäfte, Schulen und Arztpraxen in der Nähe? Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr? Wie weit ist es zur nächsten Autobahn? Je besser die Infrastruktur ausgebaut ist, desto lohnender ist das Investment.
Wann geben die Banken Geld?
Banken möchten mit dem verliehenen Geld weiteres Geld verdienen. Kredite vergeben sie also, wenn vor allem drei Voraussetzungen erfüllt sind:
Es liegen Sicherheiten vor.
Als Sicherheiten akzeptieren Banken verschiedene Größen – je mehr, desto besser. Kreditnehmer sollten am besten über eine Festanstellung mit einem sicheren Gehalt verfügen. Der Schufa-Score sollte einwandfrei sein und es sollten weitere Vermögenswerte vorhanden sein. Das können bereits abgezahlte Immobilien in attraktiver Lage sein oder Kapitalanlagen wie Wertpapiere.
Die Immobilie ist wertvoll.
Eine Immobilie ist wertvoll, wenn die Lage stimmt und der Erhaltungszustand gut ist. Kurz: Die Immobilie steigt mit der Zeit im Wert, mindestens aber bleibt sie wertstabil.
Die Mieteinnahmen sind gesichert.
Wenn mit kontinuierlichen Mieteinnahmen zu rechnen ist, bewerten Banken das positiv bei der Kreditvergabe. Immerhin ist dann mit einem dauerhaften Geldfluss zu rechnen.
Wohnung als Kapitalanlage: Fazit
Ob eine Immobilie ein gutes Investment ist und damit viel Rendite abwirft, ist immer eine Entscheidungssache, bei der es um gutes Abwägen geht. Oft hilft aber auch ein Vergleich mit anderen Anlageformen. Mit Aktien beispielsweise lassen sich Durchschnittsrenditen von sieben Prozent erzielen, ohne dass Sie dabei zwangsläufig ein zu großes Risiko eingehen. Dagegen steht, dass der Aktienmarkt ständig in Bewegung ist und das Investment damit viel Engagement und Zeit erfordert. Immobilieninvestments bedürfen zwar auch Ihrer Aufmerksamkeit, sind aber nicht so arbeitsintensiv wie Wertpapiere. Als Richtwert gilt hier: Eine Immobilie sollte vier bis fünf Prozent Rendite erzielen, damit man von einer lohnenden Anlage sprechen kann und das „Betongold“ wertbeständig ist.
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