Es gibt zahlreiche Unterschiede in der Berechnung der Wohnfläche, die aufgrund expliziter Unterteilung in Normen vorgenommen wird. Maßgeblich ist hier die durch gewisse Kriterien bestimmte Anrechenbarkeit der Grundfläche.
Inhaltsverzeichnis
Die unterschiedlichen Normen im Hinblick auf Entstehung und Anwendung
DIN 283
Diese Norm wurde im Jahr 1983 ersatzlos zurückgezogen, nachdem sie im März 1951 herausgebracht worden war. Ein neues DIN-Blatt wird, Stand 2020, nicht erarbeitet. Bis zur Zurücknahme der DIN 283 war diese, gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs, eine anerkannte Berechnungsmethode. Sie diente häufig als Berechnungsgrundlage für nicht preisgebundenen Wohnraum und kann gemäß Urteil des BGH, noch immer für die Berechnungen von Wohnflächen angewandt werden, was heute immer noch weit verbreitete Praxis ist.
DIN 277
Die DIN 277 wurde 1934 erstmals eingeführt und mit der Änderung aus dem Jahre 1987 in „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ umbenannt. Sie wird für die Kostenberechnung herangezogen und findet in erster Linie in Verbindung mit der DIN 276 (Kosten im Hochbau) Anwendung. Aus diesem Grund lässt sich die DIN 277 nicht unmittelbar auf die Wohnflächenberechnung anwenden, da sie nach Konstruktionsfläche (KGF) und Nettogrundfläche (NGF) und nicht nach Wohnfläche unterscheidet. Die Nettogrundfläche lässt sich dagegen in folgende Flächen unterteilen: Verkehrsfläche (VF), Funktionsfläche (FF) und Nutzfläche (NF). Grundflächen und Rauminhalte sollten, nach der Ansicht des Normenausschusses, im Idealfall nach DIN 277, Teil 1 ermittelt werden.
WoFIV
Grundsätzlich regelt die WoFIV eine vollständige und abschließende Berechnung von Wohnflächen. In Artikel 1, Paragraph 1, wird die Anwendung dieses Grundsatzes geregelt. Die WoFIV lässt sich ausschließlich auf Wohnraum anwenden, der gemäß dem Wohnraumförderungsgesetz gebaut wird. Auf die DIN-Normen 277 oder DIN 283, Teil 2, ist nicht mehr möglich. Das WoFIV hat diese Normen verdrängt. Wurde eine Vereinbarung getroffen und sind alle Beteiligten einverstanden, kann die Berechnung gemäß WoFIV auch als Grundlage für andere Wohnflächenberechnungen gelten. Die im Februar 2003 legte der Gesetzgeber den Entwurf einer Verordnung vor, die folgendes beinhaltet: Aufstellung von Betriebskosten und die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche. Darüber hinaus sieht der Entwurf vor, andere Verordnungen zu ändern. Die Verordnung basiert auf dem aus dem Jahr 2001 erlassene Wohnraumförderungsgesetz. Artikel 1 der WoFIV, (Wohnflächenverordnung), beinhaltet die Verordnung zur Wohnflächenberechnung, vervollständigt die Reform des Wohnungsbaurechts und trat zum Januar 2004 in Kraft.
Die grundsätzliche Begrifflichkeit der Wohnfläche
DIN 283
In der Norm der DIN 283 wird die Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche erklärt, nach denen die Norm unterscheidet.
DIN 277
In der DIN 277 wird der Begriff der Wohnfläche aufgrund ihrer Verwendung nicht genutzt. Die 2 Teile der DIN-Norm 277 beinhalten folgendes: Teil 1 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau; Begriffe, Berechnungsgrundlagen“ und Teil 2 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau; Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen (Netto-Grundfläche)“.
WoFIV
Die Wohnfläche wird in § 2 der WoFIV genau definiert. Zur Wohnfläche einer Wohnung zählen ausschließlich die Grundflächen der zur Wohnung gehörenden Räume. Räume, die dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind, werden hier nicht mit eingerechnet. Wird hingegen die Wohnfläche eines Wohnheimes berechnet, zählt sowohl die Grundfläche der Gemeinschaftsräume als auch die Grundfläche der Wohnräume jedes einzelnen Bewohners.
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Flächenaufmaß, Zeitpunkt des Aufmaßes und Maßgenauigkeit
Flächenaufmaß
DIN 283
Hier finden sich keine Anweisungen für das Flächenaufmaß.
DIN 277
„Waagerechte Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen zu berechnen. Die Fläche wird in m² angegeben.“ So heißt es in Abschnitt 3.1 und 3.1.3 der DIN 277.
WoFIV
Veränderungen in der Bauweise finden hier Berücksichtigung. Veränderungen durch einzelne Bautechniken, wie zum Beispiel bei der Verwendung von Fertigteilen in Fertigbauweise, rechtfertigen einen pauschalen Putzabzug im Einzelfall nicht mehr. In einem solchen Fall wird stattdessen auf das lichte Maß abgestellt, wie dies in §3 WoFIV, geregelt ist und vorsieht, dass von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen ist. Fehlen begrenzende Bauteile, ist der bauliche Abschluss zugrunde zu legen. Entsprechend der heutigen technischen Möglichkeiten kann die Grundfläche eines Raumes mittels Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder aufgrund der Bauzeichnung erfolgen.
Zeitpunkt des Aufmaßes
DIN 283
Die Norm 283 lässt das Aufmaß auf Basis von Fertigmaßen.
DIN 277
Der Zeitpunkt der Messung ist hier nicht definiert. Die DIN 277 lässt demnach sowohl das Aufmaß nach den Fertigmaßnahmen als auch nach den Rohbaumaßen der Bauzeichnung zu.
WoFIV
Künftig kann die Grundfläche eines Raumes aufgrund der Bauzeichnung oder mittels Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum erfolgen.
Maßgenauigkeit
DIN 283, DIN 277, WoFIV
Im geförderten Wohnbau war es lange Zeit Usus, Wohnflächen in vollen m² anzugeben und ggf. auf- und abzurunden. Heute werden Wohnflächen in 1/100 m² berechnet und allen ökonomischen Berechnungen zugrunde gelegt.
Schornsteine, Fenster- und Türnischen
Schornsteine
DIN 283
Die Grundfläche von Schornsteinen wird, gemäß Abschnitt 2.13, nicht für die generelle Ermittlung der Grundfläche angesetzt.
DIN 277
Die Grundflächen von Schornsteinen zählt gemäß DIN-Norm 277 nicht zur Netto-Grundfläche. Grundflächen von Mauervorlagen und Schornsteinen gehören zur Konstruktions-Grundfläche.
WoFIV
Die Wohnflächenverordnung zieht folgende Flächen nicht für die Ermittlung der Gesamt-Grundfläche in Betracht: Grundfläche freistehender Säulen und Pfeiler (Höhe > 1,50 m und Fläche > 0,1 m²), Schornsteine, Bekleidungen und Vormauern.
Fensternischen
DIN 283
Gemäß Abschnitt 2.12 ist eine Anrechnung, mit derselben Begründung wie die WoFIV, nicht vorgesehen.
DIN 277
Fensternischen werden gemäß DIN 277 generell der Konstruktionsfläche zugerechnet und werden, auch unabhängig von Höhe und Breite, nicht angerechnet.
WoFIV
Grundflächen offener Wandnischen und Fensternischen bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche generell außer Betracht, die weniger oder exakt 0,13 m tief sind und bis zum Fußboden herunterreichen oder nicht bis zum Fußboden reichen.
Türnischen
DIN 283
Gemäß Abschnitt 2.12 ist eine Anrechnung nicht vorgesehen.
DIN 277
Die Grundflächen von Türnischen zählen, gemäß DIN-Norm Teil 1 Abschnitt 2.2, nicht zur Netto-Grundfläche, vielmehr gelten sie als Konstruktions-Grundfläche.
WoFIV
Grundflächen von Türnischen bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche generell außer Betracht.
Wandnischen und Erker
DIN 283
Abschnitt 2.1 der DIN 283 sieht die Anrechnung von Wandschränken und Erkern mit einer Mindestgrundfläche von 0,5 m² vor.
DIN 277
Die Grundfläche von Erkern werden, wie in Abschnitt 2.3 geregelt, grundsätzlich angerechnet. Bei der Berechnung der Grundfläche bleiben Wandschränke allerdings außen vor, sind diese innerhalb des Mauerwerks eingebaut. In diesem Fall werden sie der Konstruktionsfläche zugerechnet.
WoFIV
Fenster- und offene Wandnischen bleiben bei der Berechnung der Grundfläche außer Betracht, sind sie weniger oder exakt 0,13 m tief oder reichen sie nicht bis zum Fußboden.
Emporen und Dachschrägen
Emporen (in einem Raum an Wänden oder auf Stützen eingebaute und sich auf den Raum öffnende Obergeschosse)
DIN 283, DIN 277 und WoFIV
Die Fläche einer Empore ist, im Gegensatz zu einem Treppenpodest, der Grundfläche zuzurechnen. Bei ausreichend lichter Höhe können diese zum Wohnzweck genutzt werden und müssen gemäß Urteil des OVG Münster vom 13. Mai 1991 (BBauBl. 1992 S. 854) der Grundfläche zugerechnet werden. Unterschiedlich regeln DIN 283 und 277 die Anrechnung des Raumes unterhalb der Empore. DIN 283 sieht vor, den Raum unterhalb der Empore, anzurechnen. DIN 277, Abschnitt 1.5.3 sieht die Erfassung mit unterschiedlicher Geschosshöhe innerhalb einer Grundrissebene vor.
Dachschrägen
DIN 283
Für Räume mit einer geringeren lichten Höhe als 2 Meter enthält die DIN 283, Teil 2, Abschnitt 2.2 Regelungen, die der WoFIV entsprechen. Darin kommt eine, gemäß dem Urteil des BGH vom 11. Juli 1997, NJW 1997 S. 2874, eine Verkehrssitte zum Ausdruck. Räume mit einer lichten Höhe von mehr als 1 m und weniger als 2 m sind danach zur Hälfte ihrer Grundfläche anzurechnen. Räume mit einer lichten Höhe unter 1 m sind nicht anzurechnen.
DIN 277
Räume mit einer lichten Höhe zwischen 1,25 m und 2 m: Liegt keine Ausbaufähigkeit vor und ist somit nur eine eingeschränkte Nutzbarkeit gegeben, so ist ein Abschlag vorzunehmen. Dachgeschossräume mit einer lichten Höhe mindestens 2 m: Die wirtschaftliche Nutzbarkeit kann durch entsprechende Zu- und Abschläge berücksichtigt werden.
WoFIV
Voll angerechnet werden Raumteile, die unter Dachschrägen liegen und eine durchgehende lichte Höhe von mehr als 2 m aufweisen. Die Hälfte der Grundfläche kann für Raumteile mit einer lichten Höhe von zwischen 1 und 2 Metern angesetzt werden. Nicht angerechnet werden Raumteile mit einer lichten Höhen von weniger als 1 Meter.
Raumteile unter Treppen und Treppen
Raumteile unter Treppen
DIN 283
Sieht gemäß Abschnitt 2.12 die Anrechnung derartiger Raumteile vor, entsprechend der Regelung der WoFIV.
DIN 277
Bei der Berechnung der Grundrissflächen werden Flächen über und unter 1,5 m gesondert erfasst. Auf die Netto-Grundfläche angerechnet werden können Raumteile, die höher als 1,5 m sind.
WoFIV
Beträgt die durchgehende lichte Höhe mehr als 2 m, werden diese Raumteile unter Treppen voll angerechnet. Bei Raumteilen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Meter ist 50 % der Grundfläche anzusetzen. Beträgt die lichte Höhe weniger als 1 m, entfällt die Anrechnung dieses Raumteils.
Treppen
DIN 283
In Abschnitt 2.13 gibt es bezüglich Treppenabsätzen keine ausdrückliche Regelung.
DIN 277
Treppenabsätze und Treppen gehören gemäß DIN 277, zur Verkehrsfläche, unabhängig von der Zahl der Steigungen. Sie werden der Netto-Grundfläche vollständig zugerechnet.
WoFIV
Die Grundflächen von Treppen und deren Treppenabsätzen mit mehr als drei Steigungen werden bei der Ermittlung der Grundfläche nicht berücksichtigt.
Schwimmbäder und Wintergärten
DIN 283
Die DIN-Norm 283 sieht keine Anrechnung nicht beheizter Wintergärten lediglich zu 50 % vor, beheizte Wintergärten dagegen werden zu 100 % angerechnet.
DIN 277
Alle Räume im Gebäude zählen zur Netto-Grundfläche, unabhängig von Geschoss oder ihrer Nutzung. Räume, denen eine besondere Nutzung zugeschrieben wird, ob sie im Keller oder einem Vollgeschoss liegen, werden ebenfalls angerechnet. Die Grundfläche von Wintergärten oder Schwimmbädern, die als Verkehrs- bzw. Funktionsflächen gelten, werden allerdings nicht angerechnet. Je nach Vereinbarung, werden solche Räume bei einer Wohnflächenberechnung nach DIN 277 angerechnet oder nicht.
WoFIV
Die WoFIV sieht eine Anrechnung zu lediglich 50 % für Schwimmbäder, unbeheizte Wintergärten und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume vor.
Dachgärten, Balkone und Loggien
DIN 283
Abschnitt 2.2.3 in Teil 2 der DIN 283 sieht eine 25 prozentige Anrechnung der Grundfläche für Balkone, Loggien, Terrassen und gedeckten Freisitzen vor.
DIN 277
Folgende Flächen, die gemäß Abschnitt 3.1.1b und c, nach Art der Überdachung oder Umschließung unterschiedlich eingestuft werden, werden vollständig angerechnet: Gedeckte Freisitze, Loggien und Balkone. Sie werden vollständig der Netto-Grundfläche angerechnet und müssen bei der Ermittlung der Grundfläche separat ausgewiesen werden. Inwieweit die einzelnen Flächen Berücksichtigung finden, ist auch Verhandlungssache der beteiligten Vertragsparteien.
WoFIV
Zur Hälfte oder gar nur zu einem Viertel werden Grundflächen von Dachgärten, Terrassen, Balkonen und Loggien angerechnet.
Fazit
DIN 283
Auch wenn der Bundesgerichtshof eine Änderung der DIN 283 nicht ausschließt, ist diese doch unwahrscheinlich. Diese Norm anzuwenden, ist demnach (noch) zu empfehlen.
DIN 277
Um beim Bau eines Gebäudes, die Kostenberechnung gemäß DIN 276 vorzunehmen, ist die Verwendung der DIN 277 vorgeschrieben. Da die DIN 277 den Begriff der Wohnfläche nicht verwendet, ist dies nur ein Grund, sie für die Wohnflächenberechnung nicht zu empfehlen.
WoFIV
Die umfassendste Berechnungsmethode der Wohnfläche bietet die WoFIV, nicht zuletzt, da die DIN 283 zurückgezogen wurde und es darüber hinaus keine einheitliche Berechnungsmethode gibt.
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