WoFlV – Wohnflächenverordnung: Was zählt zur Wohnfläche, was nicht?

11.05.2022

Gutachten

Alexander G. Seidl

Wer die Wohnfläche seiner Immobilie berechnen möchte, kann sich dabei an die Wohnflächenverordnung halten (WoFlV). Handelt es sich um eine öffentlich geförderte Wohnungen oder Eigenheime, ist eine Berechnung nach WoFlV sogar Vorschrift. Umso wichtiger ist es, zu wissen, was genau in die Wohnfläche mit einberechnet wird und was nicht. In diesem Artikel erfahren Sie, wie es sich mit Schornsteinen, Fenster- und Türnischen, Wandnischen und Erkern, Emporen und Dachschrägen, Treppen und Raumteilen unter Treppen, Schwimmbädern und Wintergärten sowie Dachgärten, Balkonen, Terrassen und Loggien verhält.

Inhaltsverzeichnis

Was regelt die WoFlV?

Grundsätzlich regelt die WoFIV (Wohnflächenverordnung) eine vollständige und abschließende Berechnung von Wohnflächen. Sie lässt sich ausschließlich auf Wohnraum anwenden, der gemäß dem Wohnraumförderungsgesetz gebaut wird. Wurde eine Vereinbarung getroffen und sind alle Beteiligten einverstanden, kann die Berechnung gemäß WoFIV auch als Grundlage für andere Wohnflächenberechnungen gelten.

Die Wohnfläche wird in § 2 der WoFIV genau definiert. Zur Wohnfläche einer Wohnung zählen ausschließlich die Grundflächen der zur Wohnung gehörenden Räume. Räume, die dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind, werden hier nicht mit eingerechnet. Wird hingegen die Wohnfläche eines Wohnheimes berechnet, zählt sowohl die Grundfläche der Gemeinschaftsräume als auch die Grundfläche der Wohnräume jedes einzelnen Bewohners.

Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Flächenaufmaß, Zeitpunkt des Aufmaßes, Maßgenauigkeit

Flächenaufmaß: Veränderungen in der Bauweise finden hier Berücksichtigung. Veränderungen durch einzelne Bautechniken, wie zum Beispiel bei der Verwendung von Fertigteilen in Fertigbauweise, rechtfertigen einen pauschalen Putzabzug im Einzelfall nicht mehr. In einem solchen Fall wird stattdessen auf das lichte Maß abgestellt, wie dies in §3 WoFIV, geregelt ist und vorsieht, dass von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen ist. Fehlen begrenzende Bauteile, ist der bauliche Abschluss zugrunde zu legen. Entsprechend der heutigen technischen Möglichkeiten kann die Grundfläche eines Raumes mittels Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder aufgrund der Bauzeichnung erfolgen.
Zeitpunkt des Aufmaßes: Die Grundfläche eines Raumes kann aufgrund der Bauzeichnung oder mittels Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum erfolgen.
Maßgenauigkeit: Im geförderten Wohnbau war es lange Zeit Usus, Wohnflächen in vollen Quadratmetern anzugeben und gegebenenfalls auf- und abzurunden. Heute werden Wohnflächen in 1/100 Quadratmetern berechnet und allen ökonomischen Berechnungen zugrunde gelegt.

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WoFlV: Anrechenbarkeit von Schornsteinen, Fenster- und Türnischen

Schornsteine: Die Wohnflächenverordnung zieht folgende Flächen nicht für die Ermittlung der Gesamt-Grundfläche in Betracht: Grundfläche freistehender Säulen und Pfeiler (Höhe > 1,50 m und Fläche > 0,1 m²), Schornsteine, Bekleidungen und Vormauern.
Fensternischen: Grundflächen offener Wandnischen und Fensternischen bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche generell außer Betracht, die weniger oder exakt 0,13 Meter tief sind und bis zum Fußboden herunterreichen oder nicht bis zum Fußboden reichen.
Türnischen: Grundflächen von Türnischen bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche generell außer Betracht.

WoFlV: Anrechenbarkeit von Wandnischen und Erkern

Fenster- und offene Wandnischen bleiben bei der Berechnung der Grundfläche außer Betracht, sind sie weniger oder exakt 0,13 Meter tief oder reichen sie nicht bis zum Fußboden.

WoFlV: Anrechenbarkeit von Emporen und Dachschrägen

Emporen: Die Fläche einer Empore ist, im Gegensatz zu einem Treppenpodest, der Grundfläche zuzurechnen. Bei ausreichend lichter Höhe können diese zum Wohnzweck genutzt werden und müssen gemäß Urteil des OVG Münster vom 13. Mai 1991 (BBauBl. 1992 S. 854) der Grundfläche zugerechnet werden. Unterschiedlich regeln DIN 283 und DIN 277 die Anrechnung des Raumes unterhalb der Empore. DIN 283 sieht vor, den Raum unterhalb der Empore, anzurechnen. DIN 277, Abschnitt 1.5.3 sieht die Erfassung mit unterschiedlicher Geschosshöhe innerhalb einer Grundrissebene vor.
Dachschrägen: Voll angerechnet werden Raumteile, die unter Dachschrägen liegen und eine durchgehende lichte Höhe von mehr als 2 Meter aufweisen. Die Hälfte der Grundfläche kann für Raumteile mit einer lichten Höhe von zwischen 1 und 2 Metern angesetzt werden. Nicht angerechnet werden Raumteile mit einer lichten Höhen von weniger als 1 Meter.

WoFlV: Anrechenbarkeit von Treppen und Raumteilen unter Treppen

Treppen: Die Grundflächen von Treppen und deren Treppenabsätzen mit mehr als drei Steigungen werden bei der Ermittlung der Grundfläche nicht berücksichtigt.
Raumteile unter Treppen: Beträgt die durchgehende lichte Höhe mehr als 2 Meter, werden diese Raumteile unter Treppen voll angerechnet. Bei Raumteilen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Meter ist 50 Prozent der Grundfläche anzusetzen. Beträgt die lichte Höhe weniger als 1 Meter, entfällt die Anrechnung dieses Raumteils.

WoFlV: Anrechenbarkeit von Schwimmbädern und Wintergärten

Die WoFIV sieht eine Anrechnung zu lediglich 50 Prozent für Schwimmbäder, unbeheizte Wintergärten und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume vor.