Mediation in der Immobilienwirtschaft

Konflikte in der Immobilienwirtschaft sind oft komplex, langwierig und teuer. Vor allem der emotionale Verlust ist mit Nichts aufzuwiegen. In der Eskalation führt dies häufig zu Gerichtsverfahren, deren endgültiges Urteil keinen der Beteiligten wirklich zufriedenstellt. 

Das Ziel der Mediation ist die Erarbeitung einer Lösung, die für alle Beteiligten tragfähig und somit nachhaltig ist. Der Maßstab einer erfolgreichen Mediation besteht nicht darin, ob eine Seite auf Kosten der anderen gewinnt, sondern ob jeder Beteiligte bekommt, was er braucht um mit der erarbeiteten Lösung zufrieden zu sein. Es ist möglich, nicht der gleichen Meinung zu sein oder andere Bedürfnisse zu haben und trotzdem keinen Konflikt miteinander zu haben. 

Die Einsatzmöglichkeiten für Mediation sind vielschichtig. In der Immobilienwirtschaft kommen sie unter anderem bei folgenden Punkten zum Einsatz: Erbauseinandersetzungen, Mietstreitigkeiten, Wertauseinandersetzungen bei Scheidung, Nachbarschaftsstreitigkeiten, Konflikte innerhalb von Eigentümergemeinschaften und Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer.

Bei Erbauseinandersetzungen gibt es zwei Varianten der Immobilienmediation. Zum einen ist es einsetzbar bei der Erstellung eines Testamentes. Die verwitwete Hauseigentümerin mit zwei Kindern möchte für sich und ihre Kinder geregelt haben, wer was und vor allem wie viel erbt. Während sich Geldvermögen in der Regel gut teilen lässt, gestaltet sich der Umgang mit Gesamthandsvermögen, insbesondere Immobilien häufig schwieriger. Die Interessenlage kann diesbezüglich je nach eigener Vermögenssituation und individuellem Lebensstil unterschiedlich ausfallen. Überträgt sie das Haus einem der Kinder und erhält ein lebenslanges Wohnrecht, dass ihr ermöglicht so lange in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben wie möglich. Das andere Kind wird entsprechend finanziell ausbezahlt. Oder aber sie verkaufen das große Haus und kaufen eine kleine altersgerechte Eigentumswohnung. Je nachdem wie die Anforderungen, Wünsche oder finanzielle Möglichkeiten in dem individuellen Fall gelegen sind, findet sich eine passende Lösung. 

Praxis Tipp: Mediation kann man auch im Testament anordnen, dadurch verhindern Sie Streitigkeiten im Erbfall. 

Des Weiteren ist der Einsatz im bereits eingetretenen Erbfall sinnvoll, wenn mehrere Erben mit verschiedenen Vorstellungen aufeinandertreffen. Hier liegt der Fokus auf dem Erhalt des Immobilienvermögens und auf die gegebenenfalls friedvolle Auflösung der Erbengemeinschaft. Die größte Herausforderung, sind die zum Teil unbewältigten Emotionen, die der Tod eines nahestehenden Menschen auslösen kann. In der Mediation können Gefühle und Wünsche aller Beteiligten mit einbezogen werden. Hierbei entsteht das Gefühl gerecht behandelt worden zu sein, langwierige oder aufgeschobene Auseinandersetzungen können aufgelöst werden.

Konflikte innerhalb von Eigentümergemeinschaften sind aufgrund ihrer oft engen räumlichen Verbindung besonders emotional geladen. Häufig überlappen hier Rechts- und Beziehungsprobleme. Das wichtigste in diesen Fällen ist, dass das friedliche Miteinander der Hausgemeinschaft nicht zerstört wird. Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümer-Bewohner rühren sowohl aus der Nutzung der eigenen Wohnung, sowohl auch der von Gemeinschaftsanlagen. Der ältere Herr im Erdgeschoss verweigert in den Eigentümerversammlungen seine Zustimmung zur Modernisierung der Außenanlage. Aus dem Blumenbeet soll ein Fahrradständer umgestaltet werden und er fürchtet eine entsprechende Lärmbelästigung vor seinem Küchenfenster. Da er aber Eigentümer mehrerer Wohnungen ist, ist seine Zustimmung erforderlich. Die unterschiedlichen Auffassungen von notwendigen und erforderlichen Modernisierungen können auch in der Ausführung zu Konflikten führen. Manche Eigentümer finden den alten Standard als angemessen und sehen nicht ein, den höheren finanziellen Aufwand für eine modernere Ausführung in Kauf zu nehmen. Kleinigkeiten im Alltag schüren diese Art von Konflikten, die Stimmung wird zusehend gespannter, das Aufeinandertreffen im Hausflur unangenehm. Pedantisch werden die Pflichten der Miteigentümer und Nachbarn überwacht und kritisiert. Derartige Streitigkeiten sind wie geschaffen für die Hinzuziehung eines Mediators. Sie ergeben sich aus der oft inhomogenen Eigentümerstruktur und den daraus unterschiedlichen Bedürfnissen.

Sie sind frisch gebackene Eigentümer einer Doppelhaushälfte und wollen voller Tatendrang mit den Renovierungsarbeiten beginnen, als Sie feststellen das der Keller doch feucht ist. Sie verlangen fristgerecht vom Verkäufer Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung, was dieser überhaupt nicht einsieht und schon ist der Kauf der Traumimmobilie ein Alptraum. Kommunikation ist nur noch über Anwälte möglich, die Abwicklung der angeordneten Beweisführung, Sachverständigengutachten und Terminengpässe des Amtsgerichtes verlängern den Prozess um Monate. Es zerrt an Ihren Nerven, an Ihrem Geldbeutel und das neu erworbene Eigenheim bekommt ein „Gschmäckle“.  

Die Mediation berücksichtig die unterschiedlichen Konfliktebenen. Im Gegensatz dazu fragt das Gericht nur nach der Rechtslage. Im Prozess entscheidet das Gericht über das Vorhandensein eines Rechtsanspruchs oder eben nicht. Gefühle, Beziehungen, Ängste und die gemeinsame Geschichte sind nicht Gegenstand eines Prozesses. Urteile beziehen sich auf sachliche und fachliche Fragestellungen und sind „von oben herab“. Oft führt dies zu einer Verhärtung der Fronten, Folgeprozessen und im schlimmsten Fall zum Verlust des Eigenheims.

Konflikte sind komplex, subtil, unvorhersehbar und von vielen Faktoren bestimmt, sie spielen sich unter der Oberfläche ab, meist unter den Themen über die man streitet. Deshalb ist der Ansatz in der Mediation, dass Konflikte am besten immer von den am Konflikt beteiligten Parteien gelöst werden können. Die Einstellungen jedes Menschen, seine Absichten, seine Intuition, sein Bewusstsein und seine Lebensumstände sowie sein Vermögen zu einfühlsamer und aufrichtiger emotionaler Kommunikation haben bedeutende Auswirkungen auf sein Konflikterleben und seine Konfliktlösungsfähigkeit. Hier greift der Mediator hilfestellend ein, er katalysiert den eigenständigen Konfliktlösungsprozess. Er unterstütz die Medianten indem er Ihre Stärken, Kompetenzen und Ressourcen aufdeckt. Durch diese kleinen Veränderungen auf die eigene Sichtweise oder die des Nachbarn, helfen dann zu einer gemeinsamen Lösung zu finden, die Kommunikation wiederherzustellen, den Streitfall zu lösen und etwas Vergangenes hinter sich zu lassen. 

Die Mediation in der Immobilienwirtschaft steht vielfältigen Fachthemen gegenüber. Neben den Kenntnissen über die unterschiedlichen mediativen Verfahrensansätze muss der Mediator unbedingt über branchenspezifischen Fachwissen verfügen. Dies dient nicht dazu den Medianten Lösungen vorzugeben. Vielmehr dient diese Fachkompetenz des Mediators dazu, das Mediationsverfahren der Konfliktsituation entsprechend anzupassen und auszugestalten, sowie die geeigneten Verhandlungstechniken abzuwägen. Fachkompetenz verhindert auch, dass das Verfahren künstlich in die Länge gezogen wird, indem man zusätzlichen Beratungsbedarf schnell erkennt und Rechtanwälte sowie Steuerberater mit in den Kreis aufnimmt.