Maklercourtage: Wer zahlt wie viel? Und wann überhaupt?

• Der Begriff Maklercourtage wird meist synonym für Maklerprovision verwendet.
• Die Maklercourtage ist eine Gebühr für die Vermittlung von Immobilien, zum Verkauf oder zur Vermietung, die dem Makler im Erfolgsfall zusteht.
• Der Makler hat unter anderem nur einen Provisionsanspruch, wenn seine Tätigkeit zum Vertragsabschluss geführt hat.
• Die Maklercourtage beim Hausverkauf berechnet sich nach dem notariell beurkundeten Verkaufspreis.
• Ein guter Makler kann sich lohnen. Er übernimmt den Großteil der Aufgaben bis zum Vertragsabschluss. Das spart Verkäufern und Vermietern viel Zeit und Mühe.

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland bei Vermietung von Wohnungen das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, derjenige, der den Makler beauftragt beziehungsweise bestellt, bezahlt ihn auch. Gesetzlich festgelegt ist die Regelung im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 2 Abs. 1a WoVermittG):

• Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermarktung der Wohnung, muss er die Maklercourtage alleine bezahlen.
• Beauftragt ein Mietinteressent den Immobilienmakler exklusiv damit, für ihn eine Wohnung zu suchen, muss der Mieter nach Abschluss eines Mietvertrags die Maklerkosten zahlen. Das gilt allerdings nur, wenn der Makler die vermittelte Wohnung zum Zeitpunkt des Auftrags noch nicht im Portfolio hatte. Das bedeutet: Bekommt der Makler vom Wohnungssuchenden einen Suchauftrag und vermittelt eine Wohnung, für die er schon vor dem Suchauftrag einen Vermarktungsauftrag vom Vermieter erhalten hat, muss der Vermieter die Maklercourtage zahlen, nicht der Mieter.

Ziel des Gesetzes ist es, die Mieter zu entlasten, denn vorher mussten diese meistens die Maklercourtage bei der Anmietung einer Wohnung bezahlen. Inzwischen müssen in der Regel die Vermieter den Makler bezahlen, wenn sie ihn mit der Vermietung einer Immobilie beauftragen. Das Bestellerprinzip gilt allerdings nicht für die Vermietung von Gewerberäumen.

Bei Vermietung beträgt die Höhe der Maklercourtage maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Hat der Wohnungseigentümer eine teure Wohnung, die leicht zu vermieten ist, lässt der Makler sich vielleicht auf eine Maklerprovision von einer oder eineinhalb Nettokaltmieten ein. Da die Gewinnspanne im Vermietungsbereich jedoch nicht besonders hoch ist, beharren die meisten Makler auf zwei Nettokaltmieten Maklercourtage.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für die Maklercourtage beim Immobilienverkauf ein neues Gesetz: das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Der Grund für die Neuregelung: Zuvor musste in einigen Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen die Maklergebühr zu 100 Prozent der Käufer zahlen – auch wenn dieser nicht der Auftraggeber war. Diese Regelung wurde als ungerecht empfunden. Mit dem neuen Gesetz  soll dieser Umstand geändert und eine ausgewogene Verteilung der Maklercourtage auf Verkäufer und Käufer erreicht werden. Trotzdem ist es nicht komplett ausgeschlossen, dass eine Partei – Käufer oder Verkäufer – die gesamte Maklercourtage übernimmt. So gibt es drei Möglichkeiten der Provisionsvereinbarung:

1. Der Makler vereinbart von Anfang an eine Doppelprovision. Das bedeutet, er schließt sowohl mit dem Verkäufer als auch dem Käufer einen Vertrag ab. Dann müssen Verkäufer und Käufer jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hausverkauf beziehungsweise -kauf zahlen. So regelt es das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 656c BGB). Gesetzlich ist dabei keine bestimmte Reihenfolge der Zahlung des jeweiligen Provisionsanteils vorgeschrieben.
2. Der Makler schließt nur mit einer Partei einen Vertrag ab, meist dem Verkäufer. Dieser verpflichtet sich dadurch zur Übernahme der Provision. Trotzdem übernimmt er die Maklercourtage nicht alleine, sondern holt sich anschließend einen Teil der Provision vom Käufer wieder (§ 656d BGB). Der Anteil des Verkäufers an den Maklergebühren muss in diesem Fall allerdings mindestens so hoch sein, wie der des Käufers – darf also nicht kleiner sein. Außerdem muss der Verkäufer seinen Anteil der Maklercourtage zuerst zahlen und die Zahlung durch einen Kontoauszug dem Käufer nachweisen, bevor dieser seinen Anteil zahlen muss.
3. Nur eine Partei übernimmt die volle Maklercourtage. Trotz der Neuregelung der Maklerprovision gibt es keinen Zwang zur Aufteilung der Provision. Die Courtage kann weiterhin von einer Partei übernommen werden, dabei gibt es folgende Möglichkeiten: a) Die reine Innenprovision (Verkäufercourtage), die der Makler mit dem Verkäufer vereinbart und der Verkäufer komplett alleine zahlt. b) Die reine Außenprovision (Käufercourtage), die zulässig ist, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler das spätere Kaufobjekt zu diesem Zeitpunkt noch nicht an der Hand hatte.

Die Höhe der Maklercourtage hängt vom Verkaufspreis beziehungsweise Kaufpreis der Immobilie ab. Das bedeutet: Je höher der Verkaufspreis, desto höher die Provision. Grundsätzlich kann die Maklercourtage in Deutschland frei verhandelt werden. In der Regel beträgt sie bei Immobilienverkäufen drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. In den meisten Regionen Deutschlands werden 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer verlangt. Bei einer vereinbarten Doppelprovision zahlen somit sowohl Verkäufer als auch Käufer 3,57 Prozent Maklercourtage (inklusive Mehrwertsteuer). Die Höhe der Maklerprovision sollte in einem schriftlichen Maklervertrag festgehalten werden. Fällig wird die Maklercourtage beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf direkt nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Rechenbeispiel Maklercourtage

Die Immobilie kostet 300.000 Euro, die Maklerprovision beträgt insgesamt 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, es ist eine Doppelprovision vereinbart, das bedeutet, Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklercourtag zu gleichen Teilen. Die Rechnung:

• 300.000 € x 7,14 % = 21.420 € = gesamte Provision inkl. MwSt.
• 21.420 € / 2 = 10.710 € = jeweilige Provision inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer

Verkäufer und Käufer müssten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Maklercourtage von 7,14 Prozent jeweils 10.710 Euro inklusive Mehrwertsteuer zahlen.

Zwar gelten bezüglich der Höhe der Maklercourtage regionale Richtwerte, da diese jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben sind, können die Maklergebühren frei verhandelt werden. Die vereinbarte Courtage sollte allerdings schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden. Dabei ist zu beachten, dass ein Immobilienmakler nicht verpflichtet ist, seine Gebühren zu senken. Argumente, die ihn trotzdem dazu bewegen könnten, sind zum Beispiel folgende:

• Die Konkurrenz: Gibt es günstigere Makler, lässt sich der Makler womöglich auf einen Provisionsnachlass ein, wenn er den Auftrag unbedingt haben möchte.
• Die Wohngegend, in der die Immobilie steht: Ist sie beliebt, begünstigt das den Verkauf.
• Der Kaufpreis der Immobilie: Ist er hoch, wird das Objekt auch bei einer etwas niedrigeren Courtage für den Makler lukrativ.
• Eine gute Vorbereitung durch den Verkäufer: Hat dieser zum Beispiel schon alle notwendigen Unterlagen zusammengetragen und bereits eine Wertermittlung eingeholt, spart das dem Makler Zeit und Mühe.

Ob ein Makler auf diese Argumente eingeht und die Maklercourtage reduziert, ist ihm überlassen. Grundsätzlich lassen sich Immobilienmakler eher auf eine niedrigere Maklercourtage ein, wenn der Kaufpreis hoch und wenig Verkaufsaufwand zu erwarten ist.

Wann hat der Makler Anspruch auf die Maklercourtage?

Die Maklerprovision muss grundsätzlich erst dann gezahlt werden,

1. wenn ein Miet-, Pacht oder Kaufvertrag abgeschlossen wurde, sprich Käufer und Verkäufer den Vertrag unterschrieben haben und dieser notariell beurkundet wurde und,
2. wenn der Vertragsabschluss durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist, er also seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat (vgl. § 652 BGB).

Findet der Auftraggeber selbst, ohne das Mitwirken des Maklers, einen Käufer oder Mieter für sein Haus oder seine Wohnung, muss er keine Maklercourtage zahlen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Käufer oder Verkäufer dem Makler einen sogenannten qualifizierten Alleinauftrag erteilt hat. In diesem Fall hat der Eigentümer nicht das Recht, sich selbst um einen Käufer zu kümmern, die Immobilie wird ausschließlich durch den Makler vermarktet.

Wann wird die Maklercourtage fällig?

Fällig wird die Maklercourtag nach erfolgreichem Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags. In der Regel haben Käufer oder Mieter sieben bis 14 Tage Zeit, die Rechnung zu begleichen

Die Maklercourtage kann nur in bestimmten Fällen von der Steuer abgesetzt werden. 

Für Käufer gilt:

• Selbstnutzer können die Maklerprovision nicht steuerlich geltend machen.
• Nutzt der Käufer die Immobilie als Kapitalanlage und vermietet sie, kann er die Maklerkosten von der Steuer absetzen.

Für Verkäufer gilt: 

• Die Maklerprovision kann steuerlich geltend gemacht werden, wenn Steuern auf den Verkauf der Immobilie anfallen. Das ist der Fall, wenn der Verkäufer seine vermietete Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft. Dann fällt eine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Die Maklerprovision kann als Werbungskosten vom Gewinn abgezogen werden, wodurch sich die Steuerlast verringert. Verkauft der Eigentümer seine Immobilie nach Ablauf der Zehnjahresfrist, ist der Erlös steuerfrei und er kann die Maklerprovision nicht mehr steuerlich geltend machen.
• Verkauft der Verkäufer ein Mietobjekt und kauft im Tausch dafür ein neues Mietobjekt, kann er die Maklerprovision ebenfalls von der Steuer absetzen.

Für Vermieter gilt:

• Vermieter können die Maklercourtage mit den Werbungskosten im Zuge der Einkommensteuererklärung absetzen.

Für Mieter gilt:

• Mieter können die Maklercourtage geltend machen, wenn ein Umzug aus beruflichen Gründen erforderlich ist oder sie berufsbedingt eine Zweitwohnung anmieten müssen und somit eine doppelte Haushaltsführung betreiben.

Um die Maklercourtage zu sparen, überlegen viele Immobilieneigentümer, auf einen Makler zu verzichten und ihre Wohnung oder ihr Haus selbst zu verkaufen. Bei dieser Überlegung sind jedoch ein paar Aspekte zu berücksichtigen. So kann ein erfahrener Makler, der den regionalen Immobilienmarkt kennt, durch eine durchdachte und engagierte Vermarktung den gleichen oder sogar einen höheren Verkaufspreis erzielen als ein Privatverkäufer. Was neben der Marktkenntnis und Erfahrung, die man für einen erfolgreichen Immobilienverkauf benötigt, außerdem häufig unterschätzt wird, ist der Zeitaufwand. Folgende Aufgaben fallen unter anderem an:

• Immobilie bewerten
• Angebotspreis festlegen
• Vermarktungsstrategie erarbeiten
• Exposé erstellen
• Anzeigen schalten
• Miet- oder Kaufinteressenten sondieren und betreuen
• Besichtigungstermine vereinbaren
• Besichtigungen durchführen
• Verkaufsverhandlungen führen

All diese Aufgaben kosten viel Zeit und Mühe. Wer diese Zeit nicht aufbringen kann oder möchte, für den kann sich ein Makler trotz Maklerprovision lohnen.