Hausverkauf mit Makler: Die wichtigsten Infos im Überblick

• Ein Immobilienmakler wickelt für Sie den Hausverkauf von Anfang bis Ende ab.
• Die größten Vorteile eines Maklers sind seine Erfahrung, Kenntnis des regionalen Immobilienmarkts und Professionalität.
• Durch die Expertise eines Maklers kann beim Hausverkauf oftmals ein höherer Verkaufspreis erzielt werden.

Ein Haus zu verkaufen bedeutet viel Arbeit, doch keine Bange, ein Makler kann Sie dabei unterstützen. Wenn Sie möchten, begleitet er Sie vom Anfang bis zum Ende des gesamten Verkaufsprozesses und übernimmt den Großteil der Aufgaben für Sie – von den Verkaufsvorbereitungen über die Angebots- und Verkaufsphase bis hin zum Vertragsabschluss und der Übergabe. Sie selbst müssen ihm nur alle notwendigen Informationen zum Haus übergeben.

Folgende Leistungen bietet ein Makler:

1. Verkaufsvorbereitungen

• Vorbesprechung zum Verkaufsziel: In diesem Gespräch klärt der Makler mit Ihnen zum Beispiel, wie schnell Sie das Haus verkaufen möchten und ob Sie eine andere Immobilie nach dem Verkauf brauchen.
• Kostenlose Hausbewertung: Der Makler ermittelt den Verkehrswert der Immobilie, um einen anzustrebenden Verkaufspreis und somit einen Angebotspreis festlegen zu können.
• Beratung zu Maßnahmen zur Wertsteigerung: Eventuell können kleinere Renovierungsmaßnahmen den Wert des Hauses und damit den Verkaufspreis steigern. Ein erfahrener Makler kann das gut einschätzen und verfügt über entsprechende Handwerkerkontakte.
• Beratung zu bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten
• Beratung zur Wohngesundheit zum Beispiel bei Verdacht auf Schadstoffbelastung
• Vermittlung von Experten zum Beispiel bei Schadstoffverdacht, Entrümpelung, Bewertung von Antiquitäten bei geerbtem Haus
• Zusammenstellung von Unterlagen für den Hausverkauf: Zu diesen Unterlagen zählen unter anderem der Grundbuchauszug, Baupläne, Grundrisse, die Flurkarte, der Energieausweis und Angaben zur Wohnfläche. Der Makler weiß, welche Unterlagen notwendig sind und wo man diese erhält.
• Erstellung eines Verkaufsexposés unter anderem mit Fotos, Videos, Grundrissen, Baubeschreibung und Wertgutachten
• Ermittlung der Zielgruppe
• Erarbeiten einer Vermarktungsstrategie

2. Angebots- und Verkaufsphase

• Vermarktung des Hauses unter anderem über Immobilienportale, existierenden Kundenstamm, Zeitungen etc.
• Kommunikation mit Kaufinteressenten: Dazu zählt unter anderem die Vereinbarung von Besichtigungsterminen.
• Durchführung von Besichtigungen
• Regelmäßige Berichterstattung über Verkaufsaktivitäten
• Preis- und Vertragsverhandlungen mit potenziellen Käufern und Herbeiführung eines Vertragsabschlusses
• Bonitätsprüfung der Kaufinteressenten

3. Vertragsabschluss und Übergabe

• Ausarbeitung des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit dem Notariat
• Organisation der Beurkundung beim Notar
• Begleitung zum Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags
• Übergabe des Hauses an den neuen Eigentümer mit Übergabeprotokoll fürs Haus, in dem unter anderem Zählerstände und Zustand des Hauses festgehalten werden

Tipp:

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Ein Makler ist beim Hausverkauf kein Muss. Jeder Hauseigentümer kann frei entscheiden, ob er einen Immobilienmakler mit dem Hausverkauf beauftragt, oder den gesamten Prozess selbst in die Hand nimmt. Bei der Entscheidung ob mit oder ohne Makler kann folgender Überblick über die Vor- und Nachteile eines Hausverkaufs mit Makler helfen:

Zusammengefasst: Vor- und Nachteile beim Hausverkauf mit Makler

Ein Makler verfügt über die notwendige Sachkenntnis, Erfahrung und Professionalität für einen erfolgreichen Hausverkauf. Haben Sie selbst keinerlei Erfahrung im Verkauf von Immobilien, kann es sich deshalb trotz Maklercourtage lohnen, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen, der Sie von Anfang an im Verkaufsprozess begleitet und Ihnen die meisten Arbeitsschritte abnimmt. Bedenken Sie, dass es sich bei Ihrem Haus vermutlich um Ihren größten Besitz handelt, in dem Sie und Ihre Familie womöglich Jahrzehnte gelebt haben. Da wäre es schade, durch einen privaten Verkauf Fehler, Ärger und einen zu niedrigen Verkaufspreis zu riskieren oder das Haus womöglich gar nicht verkauft zu bekommen. Mit einem Immobilienmakler hingegen haben Sie die Chance auf einen schnellen Verkauf zu einem guten Preis.

Beim Hausverkauf geht es um viel Geld, umso wichtiger ist es, dass Sie einen Makler an Ihrer Seite haben, der viel Verkaufserfahrung hat, den regionalen Immobilienmarkt kennt und verlässlich ist. Da es keine gesetzlich vorgeschriebene Ausbildung für den Beruf des Immobilienmaklers gibt, sollten Sie bei der Suche nach dem passenden Makler auf folgende Dinge achten:

• Hat der Makler die passende Qualifikation? Ein Experte für Gewerbeimmobilien kann Ihnen beim Hausverkauf nicht optimal weiterhelfen.
• Hat der Makler genügend Erfahrung?
• Hat der Makler ein eigenes Büro mit sachkundigem Personal?
• Pflegt der Makler seinen Online-Auftritt?
• Hat der Makler aussagekräftige Referenzen?
• Kann der Makler eventuell sogar Preise und Auszeichnungen vorweisen?
• Ist der Makler Mitglied in einer Maklervereinigung?
• Möchte sich der Makler im persönlichen Gespräch mit Ihnen ein umfassendes Bild von Ihrem Haus machen und fragt nach verkaufsrelevanten Informationen wie Baujahr, letzte Renovierungsmaßnahmen und Betriebskosten?
• Hat der Makler nur den schnellen Abschluss zum Hauptziel oder fragt er Sie nach Ihren Wünschen und gibt Ihnen eine ehrliche Einschätzung? Seien Sie skeptisch, wenn der Makler Zeitdruck vorgibt.

Wenn Sie den passenden Makler gefunden haben, können Sie mit ihm einen Maklervertrag abschließen, um den Verkauf zu starten. Lesen Sie sich den Maklervertrag vorher genau durch.

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Haben Sie sich für einen Makler entschieden, müssen Sie einen Maklervertrag mit ihm abschließen, damit er mit dem Hausverkauf beginnt. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Arten von Maklerverträgen; jeder hat Vor- und Nachteile:

Einfacher Maklervertrag:

Sie können einen oder mehrere Makler mit dem Hausverkauf beauftragen. Zudem können Sie parallel selbst nach einem Käufer suchen. Gelingt es Ihnen, ihr Haus privat zu verkaufen, müssen Sie keine Maklerprovision zahlen. Dafür kann es sein, dass sich der Makler nicht aktiv um den Verkauf bemüht, da Sie und eventuell andere Makler ihm zuvorkommen können.

Einfacher Makleralleinauftrag: 

Sie dürfen keine weiteren Makler mit dem Hausverkauf beauftragen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, zum Verkauf der Immobilie tätig zu werden. Parallel dürfen Sie weiterhin selbst das Haus verkaufen, ohne dem Makler Provision zahlen zu müssen.

Qualifizierter Makleralleinauftrag: 

Sie beauftragen einen Makler exklusiv. Dieser ist dafür in der Tätigkeitspflicht und Sie dürfen ihr Haus nicht doch privat verkaufen; Sie müssen alle privat gefundenen Interessenten an ihn weiterleiten. Häufig wird im Vertrag eine bestimmte Summe als Schadensersatz festgehalten, sollten Sie dagegen verstoßen. Dafür ist die Chance hoch, dass der Makler viel dafür tun wird, Ihr Haus innerhalb der Laufzeit des Maklervertrages zu einem möglichst hohen Kaufpreis zu verkaufen. Denn: Je höher der Verkaufspreis, desto höher die Provision.

Damit ein Maklervertrag rechtswirksam ist, muss er in Textform vorliegen. Meistens nutzen Makler Standardverträge. Bevor Sie Ihre Unterschrift darunter setzen, sollten Sie trotzdem prüfen, ob insbesondere folgende Punkte enthalten sind:

• Art des Maklervertrags: Einfacher Maklervertrag, einfacher Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag?
• Befristung des Maklervertrags: Unbefristet oder befristet?
• Laufzeit: Wie lange läuft der Vertrag? Wie können Sie ihn verlängern, wie kündigen?
• Maklerprovision: Wie hoch ist diese? Wann wird sie fällig?
• Verpflichtendes Aufgabenprofil: Welche Aufgaben übernimmt der Makler?
• Bevollmächtigung für den Makler damit er zum Beispiel Behördengänge für Sie übernehmen kann

Die einzelnen Punkte des Vertrags können Sie mit dem Makler individuell verhandeln. Dabei sollten Sie jedoch folgende Regeln befolgen und Aspekte klären:

• Binden Sie sich nicht zu lange: Geben Sie dem Makler im ersten Anlauf drei bis sechs Monate Zeit.
• Bei dem Makler, den Sie beauftragen, sollten Sie sich sicher sein, dass er gute Arbeit leistet. Dann können Sie durchaus einen Alleinauftrag vergeben.
• Klären Sie mit dem Makler, wie Sie mit Angeboten von Freunden und Nachbarn umgehen können.
• Die Maklerprovision ist Verhandlungssache, bedenken Sie aber, dass Sie keinen vollen Einsatz erwarten können, wenn der Makler an Ihrem Haus weniger verdient, als bei vergleichbaren anderen Häusern in seinem Portfolio.

Die Höhe der Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist nicht gesetzlich festgelegt, sie ist frei verhandelbar. Es gibt jedoch eine sogenannte übliche Maklerprovision. Dabei handelt es sich um einen gewissen Prozentsatz vom Verkaufspreis. Dieser Prozentsatz ist von Bundesland zu Bundesland und regional unterschiedlich, er schwankt zwischen rund fünf bis sieben Prozent des Verkaufspreises (inklusive Mehrwertsteuer). 

Seit Ende 2020 gilt, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerprovision zu jeweils 50 Prozent teilen. Festgeschrieben ist diese Neuregelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 656c-656d BGB).

Die Maklerprovision wird grundsätzlich fällig, wenn der Makler das Haus erfolgreich vermittelt hat und der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Sie ist dann innerhalb von 14 Tagen zahlbar, sofern nichts anderes vereinbart wurde. 

Bei Kaufverträgen mit aufschiebender Bedingung als Vertragsbestandteil sieht das anders aus: Diese Verträge werden erst rechtskräftig, wenn die Bedingung, wie zum Beispiel die Kreditzusage, eintritt. Erst dann wird die Maklerprovision fällig.

Keine Maklerprovision müssen Sie in der Regel bei Interessenkonflikten, grober Fahrlässigkeit, Unterschlagung von Mängeln oder Verjährung zahlen.

Als Verkäufer können Sie die Maklerprovision beim Hausverkauf nur von der Steuer absetzen, wenn Sie ein Mietobjekt verkaufen und im Tausch dafür direkt ein neues Mietobjekt kaufen.

Der Käufer wiederum hat die Möglichkeit, die Maklergebühr steuerlich abzusetzen, wenn der Kauf beruflich bedingt ist. Dafür muss er nachweisen, dass der neue Wohnort seinen beruflichen Einsatz optimiert. Außerdem kann der Käufer die Maklerprovision steuerlich geltend machen, wenn er die Immobilie nach dem Kauf vermieten möchte.

Ein Hausverkauf mit Makler macht unter anderem dann Sinn, wenn Sie:

• nur wenig Zeit für den Hausverkauf haben,
• noch nie ein Haus oder eine andere Immobilie verkauft haben,
• ungerne Recherchieren und Informationen sammeln,
• die Vermarktung wie Erstellung des Exposés und der Anzeigen lieber einen Fachmann machen lassen,
• Beratungsbedarf bezüglich Baurecht und Kaufvertrag haben,
• ungerne Preisverhandlungen führen möchten und
• sich einen effizienten Hausverkauf wünschen.

Über einen privaten Hausverkauf, können Sie nachdenken, wenn Sie:

• keinen Zeitdruck beim Hausverkauf haben,
• schon einmal eine Immobilie verkauft haben,
• gerne recherchieren und Informationen zusammentragen,
• Anzeigen und ein professionelles Exposé erstellen können,
• tiefere Kenntnisse in bau- und vertragsrechtlichen Angelegenheiten haben,
• gerne Preisverhandlungen führen und sicher darin sind,
• gut mit Menschen umgehen können und
• viel Geduld und Durchhaltevermögen besitzen.