Schönheitsreparaturen als Zusatzvereinbarung - In Mietverträgen oft unwirksam:

Als Vermieter haben Sie das legitime Interesse, dass Ihre vermietete Wohnimmobilie vom Mieter pfleglich behandelt wird. Zwar sagt das Gesetz, dass Sie für sämtliche Reparaturen in der Wohnung zuständig sind, aber im Fall der Schönheitsreparaturen können Sie diese Verpflichtung auf den Mieter übertragen. Allgemein anerkannt sind darunter folgende Arbeiten zu verstehen:

• Wände und Decken kalken oder streichen 
• Wände und Decken tapezieren  und streichen
• Heizkörper und Heizungsrohre streichen
• Fußböden streichen, sofern sie dafür vorgesehen bzw. geeignet sind
• Teppichböden reinigen
• Fenster von innen streichen
• Innentüren streichen
• Wohnungs- und (bei Ein-Parteien-Häusern) Haustüren innen streichen

Nicht geregelt ist, wann und unter welchen Umständen diese Arbeiten vom Mieter durchzuführen sind. Dies bedarf einer wirksamen, individuell ausgehandelten Vereinbarung. Auch wenn es vielfach so gehandhabt wird: Am Fuß des Mietvertragsformulars handschriftlich eingetragene Bedingungen reichen zur Rechtssicherheit nicht aus. Ebenso sind die z.T. schon voreingetragenen Bedingungen in zahlreichen Einheits- und Formular-Mietverträgen im Streitfall nicht gerichtsfest. Das Gesetz schreibt vor, dass die Bedingungen ( z.B. hinsichtlich Umfang, Häufigkeit und Zeitpunkt) der Renovierungsarbeiten zwischen Mieter und Vermieter frei ausgehandelt werden, d.h. der Mieter die Chance der Mitsprache hat. Einen vorgefertigten Text mit den betreffenden Bedingungen – auch auf einem gesonderten Anhang zum Mietvertrag – dem Mieter ohne die o.g. freie Verhandlung zur Unterschrift vorzulegen, gilt also im gerichtlichen Streitfall nicht. Diese Regelung trifft im Übrigen auch auf Kleinreparaturen mit Kostenübernahme zu.

Ein renovierungsbedürftiges Objekt zu vermieten und dem Mieter Regelungen zu Schönheitsreparaturen vorzuschreiben, ist grundsätzlich unzulässig bzw. unwirksam, wenn nicht gleichzeitig eine angemessene Gegenleistung durch den Vermieter vereinbart wird. Eine solche Gegenleistung kann eine Ausgleichszahlung sein dafür, dass der Mieter die Zuständigkeit für die Renovierung übernimmt. Möglich ist auch, dass der Mieter für einen entsprechenden Zeitraum keine oder nur einen Teilbetrag der vereinbarten Miete bezahlt. Die Höhe des Ausgleichsbetrags muss im Einzelfall zwischen Mieter und Vermieter verhandelt werden und hängt ab vom erforderlichen Umfang der Renovierungsarbeiten. Die ausgehandelte Gegenleistung des Vermieters sollte im Mietvertrag genau festgehalten sein.

Auch „Dreiecksregelungen“ sind nicht zulässig, d.h. dass der Vermieter Absprachen über Ausgleichszahlungen oder sonstige Vergünstigungen zwischen aus- und einziehendem Mieter veranlasst oder zulässt. Der Ausgleich muss also immer direkt zwischen Vermieter und einziehendem Mieter vereinbart werden.

Im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungsarbeiten sind in jedem Fall Vereinbarungen unwirksam, die z.B. 

• den Mieter verpflichten, am Ende des Mietverhältnisses eine vollständige Renovierung vorzunehmen, obwohl der Zustand des Mietobjektes diese nicht erfordert
• bestimmte Fristen vorschreiben, in denen eine Renovierung zu erfolgen hat vorschreiben, welche Farben und/oder Materialien für Renovierungsarbeiten während der Dauer des Mietverhältnisses ausschließlich zu verwenden sind (sog. Farbwahlklausel) oder ein Abweichen davon nur nach 
• Zustimmung des Vermieters erlaubt ist
• über die allgemein anerkannten Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen (s.o.) hinaus gehen, z.B. Außenanstrich der Wohnungs- oder Haustür 

Unser Tipp: Zusatzvereinbarungen in Mietverträgen, die dem Mieter Verpflichtungen hinsichtlich des zu mietenden Objektes auferlegen, werden in Streitfällen oft nicht anerkannt, da sie nicht dem Charakter einer Individualvereinbarung entsprechen. Deshalb sollten Sie als Vermieter im Vorfeld des Mietvertragsabschlusses das rechtssichere Vorgehen mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht besprechen, um die beabsichtigten Regelungen realisieren zu können.