WG-Mietvertrag: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

• WG-Mietverträge gibt es in drei verschiedenen Varianten, mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen für Mieter und Vermieter.
• Vermieter bevorzugen einen WG-Mietvertrag mit allen Bewohnern als Hauptmieter, da in diesem Fall die Mieter gesamtschuldnerisch haften.
• Alternativ kann der Vermieter nur mit einem Hauptmieter den WG-Mietvertrag schließen. Dann steht der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter allein in der Haftung. Die anderen Bewohner sind Untermieter.
• Bei der dritten WG-Mietvertrags-Variante schließt der Vermieter mit jedem WG-Mitglied einen Einzelmietvertrag ab. Diese Regelung kommt für Zweck-WGs beispielsweise für Berufspendler infrage. Vermieter haben hierbei die größte Kontrolle darüber, wer in der WG wohnt, aber auch den größten Aufwand.
• Um sich als Mieter und Vermieter ausreichend abzusichern, ist es wichtig, alle wichtigen Details im WG-Mietvertrag festzuhalten und zum Beispiel eine Nachmieterregelung einzuschließen.

Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Formen, wie ein WG-Mietvertrag gestaltet sein kann:

• Variante 1: Es gibt einen Hauptmieter, der den Mietvertrag mit dem Vermieter unterzeichnet, die anderen Bewohner sind Untermieter.
• Variante 2: Alle Mieter sind Hauptmieter, alle unterzeichnen einen gemeinsamen Mietvertrag mit dem Vermieter.
• Variante 3: Es gibt nur eigenständige Mieter, jeder Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter.

Bei dieser WG-Mietvertrags-Variante schließt der Vermieter den Mietvertrag mit einem Hauptmieter ab, der wiederum Untermietverträge mit seinen Mitbewohnern vereinbart. Der Hauptmieter ist also Mieter, Vermieter und rechtlicher Ansprechpartner für die WG zugleich und übernimmt somit besonders viel Verantwortung. Er haftet allein gegenüber dem Vermieter. Das bedeutet, der Vermieter muss sich mit allen Forderungen oder sonstigen rechtlichen Belangen an den Hauptmieter wenden.

Tipps für Mieter

Da im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 540 BGB) fest geregelt ist, dass der Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache an Dritte überlassen darf, muss im Hauptmietvertrag unbedingt schriftlich festgehalten werden, dass der Hauptmieter Teile der Wohnung untervermieten darf.

Der Vermieter hat zwar trotzdem noch ein Mitspracherecht, wer neu in die Wohnung einzieht, er darf aber laut Gesetz nicht willkürlich Mietinteressenten ablehnen. Ansonsten darf der Hauptmieter die Wohnung außerordentlich kündigen. Einen berechtigten Grund, einen Mietinteressenten abzulehnen, hat der Vermieter zum Beispiel, wenn sich die Identität des Mietinteressenten nicht klären lässt.

Im Hauptmietvertrag sollte auch vereinbart werden, dass einer der Untermieter in den Hauptmietvertrag eintreten kann, wenn der Hauptmieter ausziehen möchte. Besteht keine solche Regelung, muss der Hauptmieter dem Untermieter erst fristgerecht kündigen, bevor er den Hauptmietvertrag kündigt. Ansonsten kann der Untermieter womöglich Schadensersatzansprüche geltend machen.

Tipps für Vermieter

Legen Sie fest, dass Ihnen ein Aus- oder Einzug in jedem Fall mitgeteilt wird, damit Sie immer wissen, wer gerade in der WG wohnt.

Suchen Sie ein persönliches, sachliches Gespräch mit dem Hauptmieter, wenn Sie mit einem vorgeschlagenen neuen Untermieter nicht einverstanden sein sollten.

Vor- und Nachteile des WG-Mietvertrags mit Hauptmieter und Untermietern

Vor- und Nachteile für Hauptmieter

Vor und Nachteile für Untermieter

Vor- und Nachteile für Vermieter

Für wen ist der WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter zu empfehlen?

Ein WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter und den anderen Bewohnern als Untermieter ist sinnvoll, wenn der Hauptmieter plant, die Wohnung zum Beispiel nach dem Studium alleine zu bewohnen. 

Für Untermieter macht diese Variante Sinn, wenn die Mietzeit nur für einen bestimmten Zeitraum geplant ist, wie zum Beispiel bei einem Praxissemester.

Vermietern ist dieses Modell nur als temporäre Lösung zu empfehlen, zum Beispiel wenn die Wohnung nur ein Mieter bewohnt und dieser wegen Veränderungen in seinem Leben für einen begrenzten Zeitraum ein Zimmer untervermieten möchte. Ist von Beginn an klar, dass die Wohnung als Wohngemeinschaft genutzt wird, sollten Vermieter einen WG-Mietvertrag mit allen Mietern als Hauptmieter abschließen.

WG-Mietvertrags-Muster mit einem Hauptmieter

Laden Sie hier kostenlos ein Muster für einen WG-Mietvertrag mit einem Hauptmietern herunter.

Muster WG-Untermietvertrag

Laden Sie hier kostenlos ein Muster für einen WG-Untermietvertrag herunter.

Bei dieser WG-Mietvertrags-Variante müssen alle Mieter als Hauptmieter den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnen. Somit übernehmen alle Mieter die vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter und man spricht von einer gesamtschuldnerischen Haftung. Um den Mietvertrag zu kündigen, muss die Kündigung von allen gemeinsam ausgesprochen werden, es genügt nicht, wenn ein WG-Bewohner kündigt. Will ein Mieter ausziehen, müssen alle Mieter gemeinsam den Vermieter bitten, diesen aus dem Vertrag zu lassen. Möchte der Vermieter kündigen, muss er die Kündigung genauso wie alle anderen Schreiben an alle Vertragspartner, sprich alle Hauptmieter adressieren.

Tipps für Mieter

Vereinbaren Sie eine Nachmieterregelung und halten Sie diese schriftlich fest, damit es nicht zu Problemen kommt, wenn ein Mieter ausziehen möchte. Eine Klausel sollte besagen, dass die verbleibenden Mieter mit Zustimmung aller einen Ersatzmieter finden können. Zugleich sollte geklärt werden, wie die mietvertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen bei einem Mieterwechsel gehandhabt werden und wer welchen Anteil an Nebenkosten zahlen muss.

Tipps für Vermieter

Empfehlen Sie den Mietern, dass Sie vorab alle relevanten Aspekte bezüglich Mieterwechsel untereinander schriftlich regeln sollten. So können Streitigkeiten innerhalb der WG, die womöglich zu einer Auflösung der Wohngemeinschaft führen, vermieden werden.

Gesamtschuldnerische Haftung

Bei der gesamtschuldnerischen Haftung kann der Vermieter etwaige Forderungen von allen Mietern fordern, unabhängig vom Verschulden. Zahlt zum Beispiel ein WG-Bewohner seine Miete nicht, kann der Vermieter von einem anderen Mieter die Mietschulden in voller Höhe einklagen – in der Regel von dem, bei dem die beste Bonität anzunehmen ist. Es ist jedoch nicht möglich, die Schulden doppelt einzuklagen.

Vor- und Nachteile des WG-Mietvertrags mit allen Bewohnern als Hauptmieter

Vor und Nachteile für Mieter

Vor- und Nachteile für Vermieter

Für wen ist dieser WG-Mietvertrag mit allen Mietern als Hauptmieter zu empfehlen?

Diese Variante eines WG-Mietvertrags ist vor allem für Vermieter zu empfehlen, da die gesamtschuldnerische Haftung große Sicherheit bietet. Etwaige Forderungen können bei jedem Mieter eingetrieben werden. Bei Mietrückständen kann sich der Vermieter zum Beispiel den WG-Bewohner aussuchen, bei dem er die beste Bonität vermutet, auch wenn dieser den Rückstand nicht verschuldet hat.

Für die einzelnen Mieter ist ein WG-Mietvertrag, der von allen Mietern unterzeichnet wird, aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung eher risikoreich. Planen die Mieter langfristig gemeinsam zu wohnen, kann diese Vertragsvariante trotzdem Sinn machen: Der Kündigungsschutz ist besser als bei einer Untermiete und jeder Mieter kann sich selbst direkt an den Vermieter wenden, wenn er Fragen hat oder es Probleme gibt.

WG-Mietvertrags-Muster mit mehreren Hauptmietern

Laden Sie hier kostenlos ein Muster für einen WG-Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern herunter.

Bei dieser WG-Mietvertrags-Variante schließt der Vermieter mit jedem einzelnen Bewohner einen separaten Einzelmietvertrag über ein einzelnes WG-Zimmer plus Recht auf Mitbenutzung von Flur, Küche, Bad und Gemeinschaftsräumen. Die Mieter haften in diesem Fall nicht gesamtschuldnerisch.

Tipp für Mieter

Der Vermieter darf zwar ohne Rücksprache entscheiden, wen er in die WG einziehen lässt, trotzdem können Sie in einem freundlichen Gespräch Ihre Meinung zu einem Mietinteressenten äußern und gegebenenfalls selbst einen neuen Mitbewohner vorschlagen.

Tipp für Vermieter

Setzen Sie eine Betriebskostenpauschale an, um die Betriebskosten nicht anteilsmäßig umrechnen zu müssen. So verringern Sie den Verwaltungsaufwand. Halten Sie diese Regelung im Mietvertrag klar fest.

Vor- und Nachteile des WG-Mietvertrags als Einzelverträge

Vor- und Nachteile für Mieter

Vor- und Nachteile für Vermieter

Für wen ist dieser WG-Mietvertrag zu empfehlen?

Einzelmietverträge für jeden einzelnen Bewohner einer WG sind vor allem für Mieter interessant, die möglichst unabhängig bleiben wollen und keine freundschaftliche WG, sondern eine Zweckgemeinschaft suchen. Das ist zum Beispiel häufig bei Berufspendlern der Fall, die das WG-Zimmer nur während der Woche bewohnen und am Wochenende nach Hause fahren. 

Für Vermieter hat diese WG-Lösung in der Regel zu wenig Vorteile, um den zusätzlichen Aufwand bei der Verwaltung und Kommunikation auszugleichen.

Um zu entscheiden, ob ein WG-Bewohner oder alle WG-Bewohner Hauptmieter werden sollen, lohnt es sich die wichtigsten Punkte nochmal gegenüberzustellen:

Wer für Schäden innerhalb einer WG haftet, hängt von der Art des WG-Mietvertrags ab: Haben die WG-Bewohner einen gemeinsamen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen, haften sie als Gesamtschuldner für Schäden an der Mietsache. 

Wurde der Mietvertrag mit nur einem Hauptmieter geschlossen, haftet dieser grundsätzlich gegenüber dem Vermieter – auch dann, wenn ein Untermieter den Schaden verursacht hat.

Im Falle von Einzelmietverträgen haften die Mieter nur für ihren Einzelmietvertrag und damit üblicherweise nur über das angemietete einzelne WG-Zimmer und die Mitbenutzung des Bades, der Küche und eventuell weiterer Räume.

Wie bei einem regulären Mietvertrag, gelten auch bei einem WG-Mietvertrag folgende Regeln bezüglich einer Kündigung:

• Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate, wenn nichts anderes vereinbart ist.
• Die Kündigungsfrist für Mieter hängt von der Dauer des Aufenthalts ab und liegt zwischen drei und neun Monaten.
• Vermieter können nur mit einem triftigen Grund kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf.
• Die Kündigung, sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter, muss spätestens am dritten Werktag eines neuen Monats übermittelt werden.
• Die Kündigung muss in Form eines schriftlichen und unterzeichneten Dokuments erfolgen.
• Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, darf keine der beiden Parteien den Vertrag ohne außergewöhnlichen Grund vor dem Enddatum kündigen.
• Werden die Rechte des Mieters oder des Vermieters erheblich verletzt, kann die betroffene Partei den WG-Mietvertrag fristlos kündigen.

Darüber hinaus gibt es je nach Variante des WG-Mietvertrags weitere Regelungen.

Kündigung unbefristeter WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter

• Hat der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung eines Untermieters, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, muss er bei einem unmöblierten Zimmer die gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten einhalten.
• Hat der Hauptmieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung, beträgt die Kündigungsfrist für ein unmöbliertes untervermietetes Zimmer mindestens sechs Monate.
• Ist das untervermietete Zimmer möbliert, gilt der gesetzliche Kündigungsschutz für Wohnraummietverhältnisse nicht. Der Hauptmieter kann seinem Untermieter sehr kurzfristig kündigen: Spätestens am 15. eines Monats zum Ende des Monats.
• Wird der Hauptmieter gekündigt oder kündigt er selbst, müssen in der Regel auch die Untermieter ausziehen. 
• Vermieter dürfen Untermieter nicht kündigen. Sind sie unzufrieden, müssen sie sich an den Hauptmieter wenden.

Kündigung unbefristeter WG-Mietvertrag mit allen Bewohnern als Hauptmieter

• Es kann nur der ganze Mietvertrag gekündigt werden, sowohl von Seiten der Hauptmieter als auch von Seiten des Vermieters. 
• Möchte ein WG-Mitglied ausziehen, müssen alle Mitbewohner gemeinsam kündigen. Die verbleibenden Bewohner können mit dem Vermieter dann einen neuen Mietvertrag abschließen. Der Vermieter ist jedoch nicht dazu verpflichtet.
• Einzelne Mietverhältnisse können nicht gekündigt werden, außer der Mietvertrag enthält eine Klausel, die das erlaubt.

Kündigung unbefristeter einzelner WG-Mietverträge

• Besitzen alle WG-Bewohner eigenständige Mietverträge, kann der Vermieter dem betroffenen Mieter kündigen, ohne dass sich dabei die übrigen Mietverhältnisse ändern.
• Kündigen darf der Vermieter nur aus gesetzlich anerkannten Gründen (Eigenbedarf, Vertragsverletzung, wirtschaftliche Verwertung).

Der Vermieter kann eine WG auflösen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung besteht in folgenden drei Fällen:

• Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.
• Der Vermieter hat Eigenbedarf. Er benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes.
• Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes hindern und ein Festhalten am Mietvertrag zu erheblichen Nachteilen für den Vermieter führen.

Bei einem WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter genügt es, dem Hauptmieter zu kündigen, um die WG aufzulösen. Sind alle Bewohner Hauptmieter, muss der Vermieter seine Kündigung an alle richten. Handelt es sich um Einzelverträge, muss der Vermieter jedem WG-Bewohner einzeln kündigen.

Wie Sie als einzelner Mieter aus einem WG-Mietvertrag herauskommen, hängt von der Vertragsgestaltung ab:

• WG-Mietvertrag mit einem Hauptmieter: Sind Sie der Hauptmieter, müssen Sie zunächst fristgerecht die Untermietverträge und danach den Hauptmietvertrag kündigen. Wurde im Hauptmietvertrag festgelegt, dass einer der anderen Untermieter Hauptmieter wird, wenn Sie ausziehen, müssen Sie den Untermietern nicht kündigen. Sind Sie einer der Untermieter, müssen Sie nur den Untermietvertrag kündigen, um aus der WG zu kommen.
• WG-Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern: Haben alle Mieter den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle Ihre Mitbewohner die Kündigung des WG-Mietvertrags unterschreiben, wenn Sie ausziehen möchten – es sei denn, der Mietvertrag enthält eine Klausel, die die Situation anders regelt.
• WG-Mietvertrag als Einzelmietvertrag: Haben Sie mit dem Vermieter einen Einzelmietvertrag abgeschlossen, müssen Sie nur Ihren eigenen WG-Mietvertrag kündigen, um aus der WG zu kommen.

Ein WG-Mietvertrag sollte genauso wie ein normaler Mietvertrag unter anderem folgende Punkte enthalten:

• Mietparteien: Mieter (alle Hauptmieter) und Vermieter mit Namen und vollständiger Adresse
• Mietobjekt: vollständige Adresse und Größe (Mieter sollten die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche überprüfen, vgl.korrekte Wohnflächenberechnung)
• Mietdauer: Beginn und Ende der Mietzeit
• Miethöhe: Kaltmiete plus Vorauszahlung beziehungsweise Pauschale für die Betriebskosten
• Auflistung der Betriebskosten: vgl. § 2 Nr. 1 - 16 Betriebskostenverordnung 
• Kaution: Vermieter verlangen in der Regel eine Kaution in Höhe von maximal drei Kaltmieten als Sicherheit. Mieter können die Kaution in bis zu drei Raten zahlen oder als Bankbürgschaft hinterlegen. Vermieter müssen die Kaution auf einem eigenen Konto anlegen und dem Mieter innerhalb von drei bis sechs Monaten nach dem Auszug verzinst zurückgeben.
• Haftung: Wann und wie haftet der Vermieter? Wann und wie haftet der Mieter?
• Kündigung: Wer darf wann und wie kündigen?

Darüber hinaus sind in einem Mietvertrag für eine Wohngemeinschaft weitere Punkte festzuhalten. Welche genau, hängt von der Art des WG-Mietvertrags ab. Im Folgenden können Sie die entsprechenden Muster kostenlos herunterladen.

Vor allem in Studenten-WGs wechseln die Mitbewohner häufiger. Wird ein WG-Mietvertrag mit einem oder mehreren Hauptmietern vereinbart, ist es wichtig, ein paar Dinge zusätzlich klar zu regeln – am besten schriftlich:

1. Nebenkosten: Oftmals sind die Zimmer ungleich groß. Legen Sie klar fest, wie die Nebenkosten aufgeteilt werden. Vereinbaren Sie außerdem, wie Nebenkosten abgerechnet werden, wenn jemand während des Abrechnungszeitraums auszieht.
2. Schönheitsreparaturen: Legen Sie fest, wer Schönheitsreparaturen übernimmt und für die Kosten aufkommt.
3. Kaution: Regeln Sie, wie die Kaution gehandhabt wird.
4. Kosten für Fernsehen, Internet, Telefon: Legen Sie fest, wie die Kosten dafür aufgeteilt werden.
5. Haushaltskonto: Klären Sie, wie gemeinsam angeschaffte Lebensmittel und Haushaltsartikel geteilt werden. Eine Möglichkeit ist, ein gemeinsames Haushaltskonto einzurichten, auf das jedes WG-Mitglied am Monatsanfang einen bestimmten Betrag einzahlt. Alternativ gibt es inzwischen viele Apps, mit denen Kosten und Aufgaben aufgeteilt werden können.

Je genauer Verantwortlichkeiten und Pflichten im Mietvertrag beziehungsweise einem zusätzlichen Schriftstück geregelt werden, desto reibungsloser kann das WG-Leben ablaufen.

Fazit für WG-Bewohner

Vermieter bevorzugen WG-Mietverträge, die von allen Mietern unterschrieben werden, damit alle WG-Bewohner gesamtschuldnerisch haften. Lassen Sie in einem solchen Fall unbedingt Ergänzungen wie beispielsweise eine Nachmieterregelung schriftlich festhalten, damit nicht die gesamte WG kündigen muss, wenn ein Mieter ausziehen möchte. Regeln Sie außerdem intern, wie Nebenkosten, Strom-, Telefon- und Internetkosten sowie andere Haushaltskosten (gemeinschaftliche Lebensmittel und Putzmittel) aufgeteilt werden. So können Sie Streit vermeiden.

Fazit für WG-Vermieter

Wenn Sie eine Wohnung als Wohngemeinschaft vermieten möchten, ist ein WG-Mietvertrag, den alle WG-Bewohner unterschreiben und somit gesamtschuldnerisch haften, sicherer als ein WG-Mietvertrag, den Sie mit nur einem Hauptmieter schließen. Zugleich bedeutet ein gemeinschaftlicher WG-Mietvertrag weniger Arbeit als Einzelmietverträge bei einer Zweck-WG.

Stellen Sie bei einer Nachmieterregelung sicher, dass Sie mitsprechen können, wenn ein Wechsel innerhalb der WG bevorsteht oder zumindest darüber informiert werden. So zeigen Sie Interesse daran, was in der WG vor sich geht. Stellen Sie zudem sicher, dass die WG-Mitglieder die laufenden Kosten unter sich selbst aufteilen, damit Sie keinen zusätzlichen Berechnungsaufwand haben.