Indexmiete: Das Wichtigste für Vermieter

• Die Mieterhöhung bei der Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex (VPI).
• Steigen die Verbraucherpreise, dürfen Sie als Vermieter die Miete erhöhen, müssen aber nicht.
• Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete.
• Die Kappungsgrenzen gelten nicht, die Mieterhöhung darf trotzdem nicht in Wucher ausarten (i.d.R. nicht über 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen).
• Eine Zustimmung des Mieters ist für die Mieterhöhung nicht notwendig, sie muss ihm aber zumindest per E-Mail mitgeteilt werden.
• Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann die Miete ebenfalls sinken – sogar unter die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Mietsenkung muss aber nicht von Ihnen initiiert werden, der Mieter muss sie einfordern.
• Eine Indexmiete darf nur einmal im Jahr erhöht werden.
• Eine Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist nur möglich, wenn Sie als Vermieter gesetzlich zur Modernisierung  verpflichtet sind.
• Standardmietverträge dürfen mit Einverständnis des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses auf einen Indexmietvertrag umgestellt werden – und umgekehrt.

Bei einem Indexmietvertrag ist die Mietentwicklung an den Verbraucherpreisindex Deutschland (VPI) gekoppelt. Steigen die Verbraucherpreise, können Sie als Vermieter die Kaltmiete (ohne Nebenkostenvorauszahlung) um den gleichen Prozentsatz erhöhen. Für eine Mieterhöhung ist somit nicht der Mietspiegel, sondern die Inflation entscheidend.

Früher kamen  Indexmietverträge nur für gewerbliche Vermietung zum Einsatz. Zwar werden sie seit der Zulassung 1993 immer häufiger auch für Privatvermietungen genutzt, sind aber immer noch die Ausnahme. Gesetzliche Grundlage für die Indexmiete bildet der  Paragraf 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB § 557b Indexmiete). 

Besteht in der Region eine Mietpreisbremse, muss diese beim Abschluss des Mietvertrags eingehalten werden. Die erste Miete darf in diesem Fall maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Danach ist die Indexmiete nicht mehr an die Mietpreisbremse gekoppelt. Das bedeutet: Erhöhen Sie die Indexmiete in einem laufenden Mietverhältnis, müssen die Werte, die die Mietpreisbremse vorgibt, nicht mehr eingehalten werden, sondern dürfen diese überschreiten. Doch Achtung: Eine Erhöhung um 50 Prozent oder mehr über die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht erlaubt (Mietwucher).

Der Mietpreis bei einem Indexmietvertrag für mindestens ein Jahr gleich bleiben – außer es waren Modernisierungsmaßnahmen notwendig, zu denen Sie als Vermieter verpflichtet waren.

Eine Indexmiete kann entweder bei Vertragsabschluss schriftlich vereinbart werden oder während des Mietverhältnisses als Vertragsergänzung. Auf jeden Fall muss genau festgelegt werden, nach welchem Preisindex sich die Erhöhung richten soll und wann Sie als Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Oft wird in Indexmietverträgen zusätzlich festgelegt, dass nicht jedes Jahr die Miete angepasst werden muss, sondern erst, wenn der Verbraucherpreisindex um eine gewisse Prozentzahl gestiegen ist – zum Beispiel um drei oder fünf Prozent. Dadurch sind Mieterhöhungen bei geringer Inflation ausgeschlossen. 

Grundsätzlich müssen Sie die Miete nicht erhöhen, wenn Ihnen der Nutzen zu gering erscheint. Verzichten Sie auf eine Mieterhöhung, obwohl der Verbraucherpreisindex gestiegen ist, haben Sie das Recht, diese nachzuholen.

Die Mieterhöhung bei der Indexmiete orientiert sich an der Preissteigerung in dem Monat, in dem die Mietanpassung angekündigt wird.

Kommt es zu einer Deflation, sprich fallenden Preisen in Deutschland, kann die Miete sinken. Allerdings müssen Sie als Vermieter nicht selbst aktiv werden, ebenso wenig, wie Sie eine Erhöhung einfordern müssen, sind Sie nicht verpflichtet, eine Mietminderung zu initiieren. Sie können warten, bis Ihr Mieter diese einfordert.

Eine Mindestlaufzeit für Indexmieten gibt es nicht, sie kann also sowohl für einen befristeten als auch einen unbefristeten Mietvertrag vereinbart werden.

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland, auf dem die Indexmiete basiert, misst die durchschnittliche prozentuale Veränderung des Preisniveaus bestimmter Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke typischerweise kaufen und die den sogenannten Warenkorb der Verbraucher ergeben.

In diesem Warenkorb sind unter anderem enthalten:

• Lebensmittel
• Bekleidung
• Mietkosten
• langlebige Gebrauchsgüter wie Möbel und Kraftfahrzeuge
• Dienstleistungen wie Versicherungen und Friseurbesuche

Da sich die Konsumgewohnheiten der Verbraucher ändern und immer wieder neue Waren und Dienstleistungen am Markt angeboten werden, wird der Warenkorb etwa alle fünf Jahre neu definiert.

Indexmietverträge waren für Vermieter jahrelang eher unattraktiv, da die Verbraucherpreise vor allem in den Ballungszentren deutlich langsamer stiegen als die ortsüblichen Mieten. Seit 2021 hat sich das geändert: Die sehr hohen Preissteigerungen machen Indexmietverträge für Vermieter immer attraktiver. Zwar fällt die Inflation seit dem Höchstpunkt im Winter 2022/23, trotzdem sind die Verbraucherpreise in Deutschland im November 2023 gegenüber dem Vorjahresmonat um 3,2 Prozent gestiegen.

In der Öffentlichkeit werden Indexmietverträge kontrovers diskutiert, der Deutsche Mieterbund fordert sogar ein Verbot von neuen Indexmietverträgen. Häufig wird davon gesprochen, dass die Indexmiete für Mieter zunehmend zu einem Problem wird. Die Vermieterseite bleibt dabei unberücksichtigt: Auch Vermieter haben mit den Preissteigerungen zu kämpfen. Es kann passieren, dass immer mehr Wohnungen vom Mietmarkt verschwinden, wenn sich die Vermietung nicht mehr lohnt. Dann wird es für Mieter noch schwieriger, eine Wohnung zu finden, die sie sich leisten können.

Die Klausel für eine Indexmiete könnte in einem Mietvertrag wie folgt lauten:

„Die Parteien vereinbaren, dass die Entwicklung der Miethöhe durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Steigt oder fällt dieser ab Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Anpassung, kann jede Vertragspartei eine, der prozentualen Indexänderung entsprechende, Änderung der Miete verlangen. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen.”

Bei einem Indexmietvertrag erhöht sich die Miete nicht automatisch, wenn die Verbraucherpreise steigen. Sie müssen die Erhöhung vorab schriftlich Ihrem Mieter mitteilen. Es genügt eine E-Mail mit folgenden Angaben:

• wie hoch die bisherige Kaltmiete war
• um wie viel der Preisindex gestiegen ist
• wie hoch die künftige Miete ist (als Geldbetrag)

Es ist keine Pflicht, die Miete zu erhöhen, wenn die Inflation steigt, Sie dürfen darauf verzichten oder die Miete erst nach einem längeren Zeitraum erhöhen. Allerdings darf die Indexmiete höchstens einmal alle zwölf Monate angehoben werden (§ 557b BGB) und erst ab dem übernächsten Monat, nachdem Sie die Erhöhung angekündigt haben.

Die Berechnung der Mieterhöhung bei der Indexmiete basiert auf dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI). Es muss der neue Indexwert mit dem Indexwert verglichen werden, der beim Abschluss des Mietvertrags beziehungsweise bei der letzten Mietanpassung gemessen wurde. Doch Achtung: Sind die Lebenshaltungskosten um beispielsweise fünf Punkte im vergangenen Jahr gestiegen, bedeutet das nicht, dass Sie die Miete um fünf Prozent erhöhen dürfen. Die Mieterhöhung darf nur der prozentualen Veränderung der Lebenshaltungskosten entsprechen. 

Die Formel zur Berechnung der prozentualen Veränderung  lautet:

• Prozentsatz der Änderung = [(neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100] – 100

Beispiel zur Berechnung der höheren Miete bei einem Indexmietvertrag

Gehen wir davon aus, dass Sie im Mai 2021 mit Ihrem Mieter eine Kaltmiete von 700 Euro vereinbart haben. Im September 2023 möchten Sie die Indexmiete erhöhen. Die mögliche Mieterhöhung berechnet sich wie folgt:

Rechenwerte:

• Ausgangsmiete: 700 Euro
• Punkte nach VPI im Mai 2021: 102,6 Punkte
• Punkte nach VPI im September 2023: 117,8 Punkte

Berechnung:

1. Veränderung in Prozent: [(117,8 : 102,6) x 100] – 100 = 14,8 %
2. Erhöhungsbetrag: 600 EUR x 0,13 = 103,60 EUR
3. Neue Kaltmiete: 700 EUR + 103,60 EUR = 803,60 EUR

Ihr Mieter hätte nach dieser Berechnung künftig eine Indexmiete in Höhe von 803,60 Euro zuzüglich Nebenkosten zu zahlen.

Ganz unlimitiert ist die Indexmiete nicht, es gibt ein paar Grenzen. Befindet sich das Mietobjekt in einer Region mit Mietpreisbremse, darf die Ausgangsmiete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Danach gilt die Mietpreisbremse während des laufenden Mietverhältnisses nicht mehr. Das bedeutet, die einzelnen Mieterhöhungen dürfen auch über die Mietpreisbremse hinausgehen, wenn sich der Verbraucherpreisindex entsprechend entwickelt. Doch Achtung: Zwar gelten keine Kappungsgrenzen bei der Erhöhung einer Indexmiete, aber auch für die Indexmiete gilt: Mietwucher ist nicht erlaubt. Unerlaubter Wucher kann unter Umständen vorliegen, wenn die neue Indexmiete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wucher ist im Strafgesetzbuch definiert (§ 291 StGB).

Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex und da dieser nicht nur steigen, sondern auch sinken kann, ist es möglich, dass die Indexmiete sinkt. Das passiert jedoch nicht automatisch und nicht zwangsläufig. Sie müssen nicht von sich aus die Miete senken, wenn der Verbraucherpreisindex fällt. Allerdings kann Ihr Mieter Ihnen erklären, dass er zukünftig weniger Miete zahlen wird (§ 557b Abs. 3 BGB).

Ebenso wie die Standard- und Staffelmiete hat auch die Indexmiete Vor- und Nachteile. Hier die wichtigsten Punkte:

Die Vor- und Nachteile von Indexmietverträgen für Mieter

Für Mieter haben Indexmietverträge ebenfalls Vor- und Nachteile. Viele Mieter schätzen die Sicherheit, dass es keine plötzlichen und starken Mieterhöhungen gibt und in der Regel keine teure Umlage von Modernisierungskosten auf sie zukommen kann. Eine Umlage ist nur bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen möglich. Diese Regelung kann aber auch zum Nachteil der Mieter werden, wenn während der Mietdauer keine oder kaum Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität ergriffen werden, die Miete aber aufgrund eines steigenden Verbraucherpreisindexes erhöht wird.

Ob ein Indexmietvertrag für Sie als Vermieter von Vorteil ist, hängt vor allem von der Entwicklung der Mietpreise in Ihrer Region ab. Steigen die Mieten stark, können Sie mit einem Standardmietvertrag höhere Einnahmen erzielen, da Sie die Miete auf das Vergleichsniveau anheben dürfen. Stagnieren die Mietpreise hingegen und herrscht parallel eine gewisse Gesamtinflation, ist ein Indexmietvertrag vorteilhafter, der Ihnen erlaubt, die Miete entsprechend dem gestiegenen Verbraucherpreisindex anzupassen – sogar über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.

Allerdings sollten Sie nicht mit jeder Preissteigerung die Miete erhöhen. Zum einen ist eine Mieterhöhung bei einem Indexmietvertrag nur alle zwölf Monate möglich, zum anderen würden Sie wahrscheinlich Ihren Mieter verärgern oder sogar vergraulen. Trotzdem können Sie nicht dauerhaft auf Mieterhöhungen verzichten, wenn sich die Vermietung für Sie weiterhin lohnen soll.