Kostenfallen beim Bauen – Gute Planung ist die beste Prävention
Wie entstehen Kostenfallen beim Bau und was versteht man darunter?
Der Begriff „Kostenfalle“ wird umgangssprachlich gebraucht und meint letztlich nichts anderes als ein Kostenrisiko. Es muss keine Absicht dahinter stecken, wenn Kostensteigerungen entstehen. Kosten explodieren auch schnell aufgrund banaler Ungenauigkeit bei der Klärung einzelner Sachverhalte, dem Nichtausräumen von Regelungslücken oder tatsächlich sogar durch simple Missverständnisse. Bei den Kosten verhält es sich ähnlich wie bei Baumängeln: Manche lassen sich auf den ersten Blick erkennen, andere werden schlicht übersehen.
Eine offensichtliche Kostenfalle liegt in der Höhe des Zinssatzes für einen Baukredit. Hier ist man gut beraten, mehrere Angebote miteinander zu vergleichen, um unter anderem den günstigsten Zinssatz für sich zu erzielen. Ein Beispiel für eher versteckte Kosten ist in der Geologie Ihres Grundstücks zu finden. Haben Sie das eventuell schlummernde Risiko nicht „entdeckt“, können enorme zusätzliche Arbeiten und damit exorbitant hohe Kosten auf Sie zukommen.
Der Weg, auf dem Sie zum eigenen Haus kommen, entscheidet maßgeblich darüber, welche Kosten (zusätzlich) entstehen können und auf welche ein besonders genauer Blick lohnt. Im Bau mit einem Architekten steckt, verglichen mit dem Bau eines Fertighauses, das durchschnittlich höchste Potential für Kostensteigerungen. Die Formel: Je mehr Eigenleistung desto höher das Kostensteigerungs-Risiko trifft sicherlich in vielen Fällen zu.
Wie in allen Bereichen des Lebens gilt dies auch für den Bereich Bauen: Kostenfallen entstehen gerne durch zu laxe Vorbereitung und einer zu geringen Skepsis gegenüber Bauangeboten, die Ihnen als Bauherren unterbreitet werden. Unvollständige Leistungsbeschreibungen, nicht klar durchdachte Planungen und fehlende oder unvorteilhafte Vertrags-Regelungen sind die am häufigsten auftretenden Kostentreiber. Wer sich einen Architekten an die Seite geholt hat, kann sich sicher sein, dass der Profi als eine Art „Sachwalter“ die Planung und die Umsetzung des Bauprojekts begleiten wird – und zwar unabhängig und im Interesse des Bauherren.
Die Beauftragung eines Architekten bringt allerdings schon von Beginn an hohe Kosten mit sich und läuft auch nicht in jedem Fall reibungslos. Die Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), an die jeder Architekt gebunden ist, lässt hier kaum Spielraum. Der Architekt ist nicht berechtigt, diese Verordnung, die Ihm quasi seinen Preis diktiert, zu umgehen. So entstehen beim Bau eines Einfamilienhauses gut 13 bis 15 Prozent der Baukosten nur durch den Architekten. Um den Architekten in der Höhe Ihrer Honorare mehr Freiheit zu ermöglichen, Die Europäische Union, die die HOAI für eine Preiskartell hält, welche die Dienstleistungsfreiheit beschneidet, hat Klage gegen die Bundesregierung eingereicht. So soll erreicht werden, dass die Architekten über mehr Souveränität in der Honorargestaltung verfügen.
Ein kleines Rechenbeispiel zeigt, dass bei Baukosten in Höhe von 350.000 Euro der Architekt ein Honorar in Höhe von 45.500 Euro bis 52.500 Euro verursacht. Die meisten Bauherren scheuen diese hohen Kosten und greifen stattdessen auf Alternativen zurück, die ein günstigeres Bauen wie auch ein geringeres Kostenrisiko versprechen. Meist wird hier mit dem Slogan „Alles aus einer Hand“ geworben. Selbstverständlich kann eine solche Herangehensweise Vorteile haben, allerdings auch nur, wenn das Vorhaben sorgfältig und korrekt vorbereitet wird.
Wie erkenne ich eine mögliche Kostenfalle beim Hausbau?
Die wenigsten Bauherren üben einen Beruf der Baubranche aus und sind daher meist Laien in Sachen Bauen und Baugewerbe. Darüber hinaus baut man üblicherweise lediglich ein Mal im Leben ein Haus. Es lässt sich hier also nicht aus Erfahrung für ein zweites Mal lernen. Dies macht es in der Regel äußerst schwer, Kostenfallen als solche zu erkennen. Um Fehler zu vermeiden, ist ein Bauherr bereits in der Planungsphase auf lückenlose und neutrale Informationen angewiesen. Diese können sich sehr schnell als sehr teuer erweisen. Es liegt allerdings nicht im Interesse eines Anbieters von Bauleistungen, einen Bauherren über allzu viele Details in Kenntnis zu setzen. Meist wird dies eher als störend und anstrengend empfunden; wird ein gut informierter Bauherr auch schnell einmal „mitreden“ wollen oder eine Reihe an Fragen stellen.
Um tatsächlich die für Sie nicht auf den ersten Blick erkennbaren Kostenfallen zu erkennen, gilt es, alle Bauangebote sehr sorgfältig durchzugehen. Schauen Sie sich jedes dieser 3 Dokumente,
- Baubeschreibung
- Baupläne
- Bauvertrag
auf denen Ihr Bauvorhaben maßgeblich basiert, im Vergleich an. Hier verstecken sich die meisten Kostenfallen.
Haben Sie einen Generalunternehmer oder einen Fertighausanbieter beauftragt, legen diese die 3 Dokumente üblicherweise zusammen vor, soll der Vertrag unterzeichnet werden. Eine gründliche Prüfung des Vertrages ist in jedem Fall unerlässlich. Die Vorab-Prüfung eines solchen Vertrages lässt sich mithilfe von Fachliteratur vornehmen, zur tieferen Prüfung sollten Sie gegebenenfalls einen Fachmann hinzuziehen.
Lassen Sie einen Architekten für sich arbeiten, wird dieser, noch vor der Erstellung von Plänen, Ausschreibungen für Firmen und Bauverträgen, einen sogenannten Architektenvertrag mit Ihnen abschließen. Durch diesen Vertrag lässt sich weder die Qualität des Architekten, noch die Höhe der zu erwartenden Kosten absehen. Durch den detaillierten Umfang der Leistungserbringung seitens des Architekten lässt sich jedoch eine gewisse Sicherheit ableiten, zumal Sie als Auftraggeber über eine Handhabe im Falle der Nichterfüllung haben.
Wie lassen sich Kostenfallen beim Bauen effektiv vermeiden?
Wie schon eingangs mehrfach erwähnt, ist die Prüfung jedes Details der wirksamste Weg, um Kostenfallen zu erkennen und zu vermeiden. Ein Bauvorhaben ist für Nicht-Fachleute ein nervenaufreibendes Unterfangen, das sich vermutlich im Hinblick auf die Komplexität mit nichts im Leben vergleichen lässt. Dementsprechend fraglich ist die oft blauäugige Herangehensweise. Beim Kauf eines Autos oder einer Einbauküche scheinen die meisten Verbraucher gründlicher zu prüfen und zu vergleichen als bei einem so großen Projekt wie dem Bau des eigenen Hauses.
Die Komplexität des Vorhabens sorgt in den meisten Fällen für ein hohes Maß an Überforderung. Und genau darin liegt das Gefahrenpotential, für eventuelle „Fallen“ blind zu sein. Tätigen Sie überschaubar kostspielige Käufe wie den eines neuen Autos oder einer Einbauküche, interessieren Sie sich noch für Details wie etwa eine Sitzheizung oder den Hersteller der in der Küche verbauten Geräte. Bei einem Haus „ersticken“ Sie in Detail-Informationen, wollen Sie sich über alles kundig machen, das Ihr künftiges Heim an Anschaffungen und technischen Anlagen mit sich bringt. So lässt sich auch erklären, weshalb kaum ein Hausherr den Hersteller oder Typ seiner Heizungsanlage benennen kann, sondern sich meist oberflächlichen Begriffen wie „Fußbodenheizung“ bedient.
Es gibt 2 Phasen, während derer Kostenfallen beim Bauen eliminiert werden können:
- Innerhalb der Planungsphase
- Während der Ausführungsphase.
Ihr Plan kann noch so gut und detailliert sein: Die erste Baustellenberührung ändert den Plan. Eine Anpassung der Planungen, technischer oder zeitlicher Art, erfolgt sicherlich in 90 % der Fälle.
Bau auf eigenem Grundstück - 3 Modelle:
Bei der Bebauung des eigenen Grundstücks gibt es 3 Modelle, die sich nach Vergabe an den Dienstleister wesentlich unterscheiden:
- Das Generalunternehmerhaus
Ein Generalunternehmer übernimmt Planung und Hausbau in einem Paket (z.B.: Fertighaus in Holzbauweise oder schlüsselfertiges Massivhaus) - Das Architektenaus
Hier planen Architekt und Bauherr gemeinsam das Haus und der Architekt schreibt die Bauleistungen an einzelne Handwerksbetriebe aus. - Eine Kombination aus Architekten- und Generalunternehmerhaus
Hier planen, wie im Fall des Architektenhauses, Bauherr und Architekt gemeinsam das Haus, die Bauleistung wird anstelle einzelner Handwerker von einem Generalunternehmer komplett übernommen.
Ein weiterer Weg, Risiken von Mehrkosten auszuschließen, liegt im frühzeitigen Abschluss eines professionellen Architekten-, eines Generalunternehmervertrags oder aber eines Vertrags mit einem Fertighausanbieter. Über die Vertragsanlagen können Sie bei sorgfältiger Prüfung der rechtlichen Aspekte einerseits und die technischen Punkte der Planung und Baubeschreibung andererseits das Mehrkostenrisiko minimieren. Zunächst gilt es, folgendes zu prüfen:
- Liegen dem Architekten die essentiellen Planungsgrundlagen im Detail vor?
- Enthält die Ihnen vom Generalunternehmer vorgelegte Baubeschreibung alle wichtigen Aspekte, die im Zuge eines Bauvorhabens (z.B. dem Einmessen des Grundstücks durch einen Sachverständigen, dem Pflanzen der Grundstückshecke) benötigt werden?
Welche Fragen stellen sich bei Verträgen mit Architekten und Generalunternehmern?
Um die Prüfung aller notwendigen Regelungen, die einem Architekten als Planungsgrundlage dienen, vornehmen zu können, empfiehlt sich das Anfertigen einer Checkliste. Die Ihnen vorliegende Baubeschreibung Ihres Bauvorhabens können Sie auch unter Anwendung einer solchen Checkliste zielgerichteter einer genauen Prüfung unterziehen.
Grundsätzlich stellen sich bei den Regelungspunkten im Architektenvertrag folgende Fragen:
- Worum geht es?
- Welche Risiken bergen die einzelnen Kostenpunkte?
- Welche Regelungen müssen getroffen werden?
Bei der Überprüfung einer Baubeschreibung vom Generalunternehmer verhält es sich ganz ähnlich. Hier stellen sich wiederum folgende Fragen:
- Worum handelt es sich bei der einzelnen Leistung?
- Zu welchem Zeitpunkt bedarf es dieser Leistung?
- Wie hoch liegen die Kosten?
- Gibt es Alternativen zu dieser Leistung?
Stellt sich heraus, dass einige Punkte im vorliegenden Bauangebot fehlen, können Sie direkt ersehen, worum es sich im Einzelnen handelt und inwiefern ein "Weglassen" Auswirkungen oder sogar Nachteile mit sich bringt.
Eh Sie bauen können, benötigen Sie im ersten Schritt ein Grundstück. Möglicherweise wurde Ihnen ein Grundstück überschrieben, geschenkt oder überlassen. Sind Sie jedoch nicht in dieser komfortablen Situation, müssen Sie noch ein Grundstück erwerben. Auch hier hat sich ein systematisches Vorgehen beim Prüfen der Fakten, auch im Hinblick auf Kosten- und Vertragsfallen, bewährt. Fertigen Sie eine detaillierte Checkliste an und prüfen Sie jeden einzelnen Punkt und dessen Kostenrisiko. Anhand der einzelnen Punkte erkennen Sie so rasch, ob ein Angebot auch tatsächlich seinen Preis wert ist, ob es einfach billig ist oder ob es sich sogar um ein Lockvogelangebot mit Dumpingpreisen handelt.
