So klappt’s: Tipps und Tricks zur erfolgreichen Immobiliensuche

Um eine realistische Einschätzung der aktuellen Marktpreise vornehmen zu können, ist es von unschätzbarem Wert, den heimischen Markt möglichst gut zu kennen. Notwendige Marktdaten liefern verschiedene Quellen, wobei gerade bei den online zur Verfügung gestellten Informationen an mancher Stelle Vorsicht angebracht ist. 

Preisgefüge des Anzeigenmarkts ist meist zu hoch

Die überwiegende Zahl der Immobilien wird heutzutage auf Anzeigenplattformen im Internet angeboten. Der Anzeigenmarkt im Printbereich ist stark rückläufig. Das Angebot erfüllt jedoch kaum generelle Qualitätsstandards, an denen Sie sich orientieren können. Bei Verkäufen läuft es wie in vielen Bereichen nach dem Motto: Gut präsentieren, auch mit Hilfe von Bebilderungen, und dem Herausstellen der Vorteile. Bei tatsächlicher Betrachtung wird oft leider klar, dass es hier auch reichlich Nachteile gibt, die eher verschwiegen wurden. Das Preisniveau spiegelt darüber hinaus auch vielfach nicht den tatsächlichen Wert, er bildet eher die Wunschpreisvorstellung eines Anbieters wider. Ganz allgemein kann man sagen: Exorbitant hohe Preisvorstellungen werden oft für außergewöhnliche, eher spezielle Immobilien aufgerufen. Aber auch für das mittlere Preisniveau gibt es keine Sicherheiten. Sie werden sich vieles ansehen müssen und können mit jeder Besichtigung im Vorfeld besser einschätzen, ob das gezeigte Objekt den Preis wert wäre.

Berichte von Gutachtern: Schematisch und fundiert 

Gutachterausschüsse, die es flächendeckend lokal oder regional in der ganzen Bundesrepublik gibt, tragen Grundstückswerte aller Immobilienkaufverträge zusammen. Und dies geschieht auf gesetzlicher Grundlage. Die gesammelten Daten werden auf verschiedenen Wegen verwertet: 

• Darstellung von Bodenrichtwerten in Tabellen und Karten
  
  Wiedergabe von mittleren Kaufpreisen für Grundstücke, nach Ort oder Ortsteil aufgeschlüsselt, die vor kurzem veräußert wurden. Der ortsübliche Baulandpreis, für Grundstücke „der Norm“, lässt sich anhand dieser Preise relativ verlässlich einschätzen. Verfügt ein Grundstück jedoch über eine besondere Beschaffenheit, hilft Ihnen die Einschätzung der übrigen Verkäufe herkömmlicher Grundstücke nicht weiter. Gutachterausschüsse stellen diese Daten oft kostenfrei zur Verfügung. Sie können diese persönlich bei den einzelnen Ausschüssen, die meist im örtlichen Bau-, Planungs- oder Vermessungsamt ansässig sind, einsehen oder aber die Daten online abrufen. Geld kosten dagegen die üblicherweise großflächigen Bodenrichtwertkarten für ganze Städte oder Landkreise. 
  
   
• Immobilienmarktberichte oder Grundstücksmarktberichte
  
  Die Veröffentlichung dieser Berichte erfolgt in dicht besiedelten Regionen oder bevölkerungsreichen Städten jährlich, in weniger dicht besiedelten Regionen etwa alle drei Jahre. Auch diese Berichte stützen sich auf tatsächlich abgewickelte Verkäufe von Grundstücken und sogar von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Allerdings gilt auch für die Datenverwertung aus diesen Berichten: Je spezieller Ihr Grundstück, ihre Immobilie ist, desto weniger Aussagekraft liefern diese Informationen. Zu welchen Preisen Sie diese Daten erhalten können, ist ortsabhängig und sehr unterschiedlich. Informationen zu den regionalen Gremien und Ausschüssen finden Sie unter www.gutachterausschuesse-online.de. Hier können Sie die Informationen Ihrer Region entsprechend selektieren. 

Der Preisspiegel 

Professionelle Marktteilnehmer wie Bauträger, Projektentwickler, Banken und große Maklerbüros nutzen Preisspiegel, die zahlreiche Institute und Verbände anbieten. Meist handelt es sich um Übersichten, die die ganze Bundesrepublik widerspiegeln, selbstredend sind diese jedoch auch heruntergebrochen für einzelne Regionen erhältlich. Allerdings ist für regionale Preisspiegel das Datenmaterial oft eher dünn und liefern daher nicht in allen Fällen einen repräsentativen Überblick. Den Übersichten in den jeweiligen Preisspiegeln liegen in aller Regel Informationen wie Preise aus realisierten Verkäufen, Angebotspreise und sogar Schätzwerte zugrunde. Hier wird klar, dass diese Daten mit einer gewissen Skepsis betrachtet werden sollten. Die Preisspiegel sollten lediglich als eine weitere Informationsquelle gesehen werden.



Methodisch nachvollziehbar und fundiert sind daher beispielsweise die von den LBS-Landesbausparkassen kostenfrei erhältliche Publikation „Markt für Wohnimmobilien“, die Empirica-Preisdatenbank, der f+b-Marktmonitor und der IVD-Wohnpriesspiegel. Die über diese Quellen erhältlichen Daten liefern eine höhere Verlässlichkeit und liefern durchaus ein recht realistisches Bild der örtlichen Marktpreise.     

Um ein Grundstück oder eine Immobilie zu finden, müssen Sie heutzutage kreativ werden und Ihre Suche breit aufstellen. Sie können zum Beispiel 

• die einschlägig bekannten Internetportale nutzen
  
  In den letzten Jahren hat hier eine Konzentration stattgefunden und es gibt inzwischen bundesweit nur noch zwei relevante Internetsuchportale: Immowelt.de und Immobilienscout24.de. Beide Anbieter werben damit, über eine Million Immobilien- bzw. Grundstücksangebote zu offerieren, was augenscheinlich nicht überprüfbar ist. Korrekt ist jedoch, dass beide Portale zusammen genommen Marktführer sind. Auf beiden Portalen lässt sich die Suche, wie auf jedem professionellen Portal, sehr spezifisch eingrenzen und liefert dennoch nicht nur die gewünschten Ergebnisse. Beispielsweise erhalten Sie, auch wenn Sie in den Suchkriterien „provisionsfrei“ eingegeben haben, trotzdem Angebote verschiedener Makler. Am erfolgversprechendsten ist es, die Suchkriterien zu speichern und sich benachrichtigen zu lassen, wenn es neue, zu meinen Suchkriterien passende, Inserate gibt. Die Portale verdienen selbstverständlich, parallel zum eigentlichen Geschäft, aufgrund Ihrer hohen Bekanntheit viel Geld mit Werbeanzeigen. So ist nicht immer auf Anhieb zu erkennen, ob es sich um Inhalte eines Verkäufers oder um Werbung handelt. Es lässt sich auch über die Relevanz der genannten Daten streiten. Einerseits werden Ausstattungsmerkmale hervorgehoben, andererseits wichtige Informationen wie die eines Grundrisses dagegen eher versteckt. 
• die etwas überholte Zeitungsanzeige. 
  
  Es gibt Sie noch: Die Zeitungsanzeigen, die allerdings immer weiter an Stellenwert verlieren. Die klassische Anzeige mit teils kryptischen Angaben und eigenwilligen regional unterschiedlichen Abkürzungen, wird heute meist eher von wenigen älteren Menschen aufgegeben. Aufgrund der knappen Informationen müssen Sie bei einem interessant klingenden Inserat weitergehende Informationen wie Grundriss oder Bildmaterial erfragen.  Auch hier gilt: Vorab eingeholte Informationen ersparen Ihnen vergebliche Besichtigungstermine. 
• Social Media und Mund-zu-Mund-Propaganda nutzen
  
  Sprechen Sie über Ihre Immobiliensuche, erzählen Sie jedem davon. Nutzen Sie für die Bekanntgabe auch die einschlägigen Social-Media-Kanäle wie Instagram, Facebook, oder Twitter. Darüber hinaus können Sie auch auf Foren rund um das Thema Immobilien- beziehungsweise Grundstückssuche regional mitdiskutieren, Ihre Suche kundtun.
• einen Zettel ans Schwarze Brett hängen.
  
  Früher hatte man Zettel mit Gesuchen an ein eigens dafür vorgesehenes Schwarzes Brett geheftet. Eine Wand für diesen Zweck ist heute in vielen Supermärkten zu finden. Hier können Sie, teils durch Vordrucke oder auf selbst geschriebenen Zetteln, ein Gesuch oder ein Angebot hinterlassen. Dies gewährleistet vor allem die regional eingegrenzte Reichweite und ist daher sehr zielorientiert, bedeutet allerdings auch einigen Aufwand. Was auch immer wieder ins Auge fällt, sind außergewöhnliche Gesuch, die beispielsweise an einen Laternenmast geklebt wurden. Hier sind Ihrer Kreativität keine Grenzen gesetzt. Machen Sie ein fröhliches Bild von Ihnen und Ihren Kindern: Alles außerhalb der Norm generiert größtes Interesse. Hier ist es letztlich Glück, das darüber entscheidet, ob ein Verkäufer einen solchen Zettel sieht und auch liest.

Grundsätzlich gilt: Auf einem hart umkämpften Markt wie dem für Grundstücke und Immobilien ist eine Menge Eigeninitiative gefragt, wenn Sie Ihren Traum vom eigenen Heim verwirklichen wollen. Letztlich gehört auch eine gewisse Menge Glück dazu und im übertragenen Sinne auch „zur rechten Zeit am richtigen Ort“ zu sein.

Gehen Sie ungewöhnliche Wege und nehmen Sie Kontakt auf. Sechs Ideen, wie das funktionieren kann:

1. Nah am Geschehen: Der Immobilienverwalter
   
   Örtliche Verwalter anzuschreiben ist eine gute Idee, sind Sie auf der Suche nach einer Eigentumswohnung. In den meisten Fällen hat der Verwalter als Erster Kenntnis von einem möglichen Verkauf einer Wohnung. 
2. Aushänge bei Banken
   
   Eine Bank verfügt in aller Regel über ein Fenster, in dem Sie Immobilienangebote aushängt. Für diese Angebote wird die ortsübliche Maklercourtage erhoben.
3. Wink vom Architekten
   
   Ein Architekt ist über viele Aktivitäten am heimischen Markt im Bilde und ist in manchen Fällen sogar auch mit Bauträgern oder Projektentwicklern in engem Austausch. 
4. Karitative Einrichtungen, gemeinnützige Organisationen
   
   Die Institution der Kirche, ein gemeinnütziger Verein oder eine Stiftung sind häufig im Besitz von Grundstücken und Häusern, die sie sozialverträglich einsetzen. Um an ein solches Grundstück oder eine solche Immobilie zu kommen, sind Bedürftigkeit und Bedarf des Interessenten ausschlaggebend, was beispielsweise bei einer 7-köpfigen Familie der Fall wäre. Mit einem hohen Einkommen oder Vermögen können Sie sich hier nicht einkaufen.
5. Win-Win-Situation: Immobilientausch
   
   Eine Immobilie gegen eine Andere, möglichst gleichwertige, zu tauschen, kann in verschiedenen Situationen tatsächlich interessant sein: Eine alte, verwitwete Dame möchte das viel zu groß gewordene Haus gegen eine Wohnung tauschen. Eine Familie mit 2 Kindern, die den Platz dringend braucht und eine 3-Zimmer-Wohnung besitzt, die die ideale Größe für die ältere Dame hat, wäre der optimale „Tauschpartner“.
6. Aufmerksam sein
   
   Halten Sie die Augen offen, achten Sie auf Verkaufsschilder. Schauen Sie genauer nach, erscheint Ihnen eine Immobilie unbewohnt und halten Sie mit den Nachbarn einer interessanten Immobilie einen kleinen Plausch. Diese wissen oft Bescheid, was es in ihrem näheren Umfeld Neues gibt. 

Wenn die Preise hoch sind und der Markt stark nachfrageorientiert, bleibt oft nichts übrig, als Kompromisse zu machen. Nach gründlicher Sondierung, Marktbeobachtung und zahlreichen Besichtigungen müssen Sie sich möglicherweise eingestehen, dass Ihnen für Ihre Wunschimmobilie schlicht das Budget fehlt. Dann wird es Zeit, sich ein paar Gedanken zu machen, in welcher Hinsicht Sie gegebenenfalls zu Kompromissen bereit sind. Teils reicht es bereits aus, bei der Größe oder Lage der Immobilie Abstriche zu machen. Kaum ein Immobilienkäufer besitzt am Ende seine ursprünglich anvisierte Traumimmobilie. An welcher Stelle und in welchem Umfang Sie bereit sind, Kompromisse zu machen, wird sich nur dann herausstellen, wenn Sie das Für und Wider gewisser Punkte abwägen. Das können die folgenden Bereiche sein: 

• Grundstück
  
  Hatten Sie sich ursprünglich ein freistehendes Einfamilienhaus mit einem üppigen Garten gewünscht, kann ein Reihenendhaus mit einem kleineren Garten vielleicht eher innerhalb Ihres finanziellen Spielraums liegen. Oft ist der Verzicht auf Grundstücksteile, die meist ohnehin aus nicht großartig genutzten Seitenstreifen bestehen, ein durchaus akzeptabler Kompromiss. Auf diese Weise können Sie kostspielige Quadratmeter einsparen. Der Wechsel hin zu einer Eigentumswohnung anstelle eines Hauses bietet häufig nicht viel Einsparpotential und ist denn auch der Schritt gänzlich weg vom eigenen Grund und Boden.  
• Größe
  
  Setzen Sie auf intelligente Raumaufteilungen in Wohnungen und Häusern, wählen Sie die kleineren anstelle der großen Räume. Reicht das nicht aus, müssen Sie überlegen, ob sie vielleicht auf einen Raum verzichten können. Möglicherweise lassen sich Räume anderweitig nutzen als eigentlich vorgesehen oder es kann ein Raum in zweierlei Hinsicht genutzt werden. Zum Beispiel können Sie Ihre Fitnessgeräte, für die Sie sich einen extra Raum gewünscht hätten, auch im Schlafzimmer unterbringen. Voraussetzung wäre dann der entsprechend vorhandene Platz. Solche Überlegungen schaffen Flexibilität.   
• Lage
  
  Die Immobilienpreise schwanken teils stark aufgrund der Lage eines Grundstücks. Diese Schwankungen können je nach Stadtteil oder Ort extrem sein. Hier besteht die Möglichkeit den Radius Ihrer Suche zu erweitern oder sich weniger auf einige besonders nachgefragte Lagen zu konzentrieren. Denn es kann in augenscheinlich weniger interessanten Vierteln durchaus sehr schöne Wohnlagen geben. Schauen Sie sich auch einmal Ecken in Ihrer näheren Umgebung an, die Sie vielleicht bisher als langweilig eingestuft hatten. Verlieren Sie bei größerer  Entfernung jedoch die dann gegebenenfalls höheren Fahrtkosten zum Arbeitsplatz nicht aus dem Blick. 
• Ausstattung
  
  Um nennenswert an der Ausstattung sparen zu können, müssen Ihre anfänglichen Vorstellungen dementsprechend eher schon luxuriös gewesen sein. Wollen Sie Ihre Ansprüche lediglich von Mittel auf Einfach herunterschrauben, ist dies auch im Hinblick auf die Qualität fragwürdig. Würde ein solcher Kompromiss tatsächlich nennenswerte Einsparungen bedeuten, ohne dass es zu sehr auf Kosten der Qualität geschieht? Einsparungen im Bereich einer Heizungsanlage vorzunehmen, könnten sich durch die dann jahrelang höheren Heizkosten als eher faulen Kompromiss herausstellen. 
• Zeitlicher Faktor
  
  Ihr Immobilienprojekt aufzugeben, sollten Sie nur als allerletzten Schritt in Erwägung ziehen und anstatt dessen das Projekt eher nach hinten verschieben. In der Zwischenzeit können Sie weiteres Eigenkapital bilden, eventuell spielt Ihnen der zeitliche Aspekt auch eine Immobilie zu, auf die Sie nicht „gewartet“ hätten. Sie können sich auch auf Versteigerungen umsehen. 
• Private Ausgaben
  
  Wenn Sie eine ganz bestimmte Immobilie im Blick haben und diese Ihre finanziellen Möglichkeiten im Grunde übersteigt, haben Sie immer noch die Einsparmöglichkeiten im Privatbereich. Reines „Privatvergnügen“ wie etwa der Sommerurlaub wird dann vielleicht einmal ausfallen müssen und den Segelschein, den Sie dieses Jahr machen wollten, können Sie dann eben erst in ein oder zwei Jahren realisieren. Sich einzuschränken und zu verzichten ist mit Ausblick auf die Erfüllung eines großen Wunsches oft gar nicht mal so schwer.

Einen Makler zu beauftragen, macht in vielen Fällen definitiv Sinn. Wenn Sie beispielsweise weit entfernt vom zukünftigen Wohnort leben oder aber schlicht keine Zeit haben, sich selbst zu kümmern. Denn die Suche bedeutet meist einen enormen Zeitaufwand. Als Privatperson verfügt man weder über die Kontakte, die Ortskenntnis noch über die Erfahrung, was es bei der Suche alles zu beachten gilt. Der Makler trifft in allen Bereichen eine Vorauswahl, und selektiert den Vorstellungen des Kunden entsprechend bereits im Vorfeld. Er wird Ihnen keine Objekte vorschlagen, die Sie sich nicht leisten können oder auf dem Land liegen, wo Sie doch angegeben hatten, in die Stadt ziehen zu wollen. Das Risiko liegt in diesem Fall beim Makler, der erst dann eine Provision erhält, wenn er Ihnen ein Objekt erfolgreich vermittelt hat.  

Sichern Sie sich schriftlich ab

Selbst bei der Suche nach einem Makler gibt es, sollten Sie den Kontakt nicht über Empfehlung erhalten haben, ein paar Stolperfallen. Um diese zu umgehen, setzen Sie am besten ein Schreiben auf, in dem Sie beispielsweise Objektanzeigen aus Zwangsversteigerungen ausschließen können und Ihre Suche möglichst präzise definieren. Wie Sie im Vorfeld eines Kontakts erst einmal herausfinden können, ob es sich um einen seriösen und vielversprechenden Makler hält: 

• Prüfen Sie das Angebot auf der Webseite des Maklers. 
  
  Gibt es dort kaum oder eher Angebote oder lediglich solche, die Sie ohnehin nie in Erwägung ziehen würden, ist die Wahrscheinlichkeit nicht besonders hoch, dass der Makler etwas Passendes für Sie findet. 
• Aktivitäten, Veröffentlichungen 
  
  Aussagekräftig ist auch das Alter eines Maklers sowie seine Aktivitäten auf den Social Media Kanälen. Recherchieren Sie, ob er in jüngster Zeit lokale Marktberichte herausgegeben hat oder ob es Veröffentlichungen (Projekte, Unternehmensprofil) zu seiner Person gab.
• Mitgliedschaft beim IVD (Immobilienverband Deutschland)
  
  Um als Makler Mitglied beim IVD zu werden, muss dieser eine Aufnahmeprüfung ablegen und den Nachweis über den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung erbringen. Der IVD genießt einen guten Ruf, eine Mitgliedschaft verspricht somit ein gewisses Maß an Seriosität und schafft Vertrauen. 

Ihre Suche möglichst explizit formulieren

Ein Suchauftrag, den Sie einem Makler unterbreiten, sollte möglichst genau formuliert sein. Ein Makler kann schon eine erste Anfrage als Auftrag werten, für den er im Falle einer erfolgreichen Vermittlung auch Provision berechnen kann. Dieses Recht des Maklers stützt sich auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen III ZR 96/09), der wie folgt entschieden hat: Wer „sich an einen gewerbsmäßigen Makler wendet und Dienste im Sinne eines Suchauftrags erbittet“, macht damit sozusagen bereits ein Vertragsangebot, das durch die Suche des Maklers angenommen wird. Einem Makler einen Allein-Auftrag zu erteilen, ist keine gute Idee. Sehen Sie, während der Vertrag mit dem Makler läuft, ein interessantes Objekt bei einem anderen Makler, laufen Sie Gefahr, zwei mal Provision bezahlen zu müssen. 

Fälle, in denen doppelte Provision anfallen könnte 

Wenn Sie eine Immobilie suchen, haben Sie in der Regel schon viele Objekte gesehen. Aus diesem Grund kommt es auch immer wieder vor, dass Ihnen eine Immobilie angeboten wird, die Sie schon aus dem Portfolio eines anderen Maklers kennen. Wurde Ihnen diese Immobilie vom anderen Makler bereits im Vorfeld angeboten, droht auch hier die doppelte Provisionszahlung. Kontaktieren Sie den anderen Makler und bitten ihn um weitere Informationen zum Objekt, kann Ihnen dieser nach dem Kauf Provision in Rechnung stellen. Prüfen Sie daher unbedingt bei Objekten, die Ihnen bekannt vorkommen, wo Sie diese zuvor entdeckt hatten. Sollte sich dies erst im Nachhinein herausstellen, sichern Sie in jedem Fall Beweise, die belegen können, dass es sich um keine doppelte Beauftragung handelt. Ein Beweis kann beispielsweise in der Aussage eines Bekannten liegen, der Sie bereits im Vorfeld auf das Objekt aufmerksam gemacht hatte oder aber die Bestätigung des Verkäufers sein, der bezeugt, dass Sie Ihn schon früher auf genau diese Immobilie angesprochen hatten. 

Tricksereien führen nicht weit

Immer wieder versuchen Immobilien-Suchende versuchen, den Makler auszutricksen und die Provision zu umgehen. Beispielsweise versuchen sie, haben sie ein interessantes Objekt entdeckt, Adresse und Verkäufer der Immobilie ausfindig zu machen, um dann zu behaupten, auf das Objekt ganz alleine gestoßen zu sein. Oder aber es werden sogenannte „Strohmänner“ eingesetzt, zum Beispiel Freunde des Suchenden, die dann Adresse und Eigentümer ausmachen. Der Kaufinteressent kann diesen dann direkt kontaktieren und den Makler damit ausbooten. Fliegt das Ganze jedoch auf, kann der Makler in jedem Fall seine Provision berechnen.