Kaufnebenkosten und Maklerprovision
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind Kosten, die zum eigentlichen Kaufpreis noch hinzugerechnet werden müssen.
Dazu zählen
- die Notarkosten sowie
- die Gerichtskosten für die Eintragung ins Grundbuch
- die Maklerprovision
- und die Grunderwerbsteuer.
| Achtung! | Die Kaufnebenkosten sind etwas anderes als die Nebenkosten für ein Haus. |
Die Notarkosten beim Kauf einer Immobilie
Kosten, die Sie als Käufer beim Notar und beim Grundbuchamt einplanen müssen, belaufen sich auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dabei kann man grob mit 1 Prozent für den Notar und 0,5 Prozent für die Grundbuchkosten rechnen. Sie können diese Kosten nicht vermeiden, denn Sie können keine Immobilie ohne einen Notar kaufen. Damit der Kauf rechtswirksam ist, benötigen Sie eine notarielle Beurkundung.
| Aufgaben des Notars: |
Der Notar erstellt für Sie den Kaufvertrag und er veranlasst die entsprechenden Eintragungen ins Grundbuch. Das sind Eintragungen wie die Auflassungsvormerkung, mit denen Sie sich die Immobilie „reservieren“ und spätere Eintragungen zum Eigentümerwechsel und die Eintragung für die Grundschuldbestellung. Wenn für die spätere Kaufpreiszahlung die Abwicklung über ein Notaranderkonto vereinbart wurde, falle auch hierfür Gebühren an. Wenn Sie bei der Bank für den Kauf einen Kredit aufgenommen haben, müssen Sie zudem die Kosten zur Eintragung einer Grundschuld begleichen. Auch hierum kümmert sich der Notar. |
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Die Maklerprovision beim Immobilienkauf
Haben Sie Ihre Immobilie mithilfe eines Immobilienmaklers erworben, dann wird mit Unterzeichnung des Kaufvertrages auch die Provision für den Makler fällig. Für diese gilt seit 2021 das neue Bestellerprinzip. Es legt eine Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer zu jeweils 50 Prozent fest. Der gesetzlich vorgeschlagene Prozentsatz der Courtage liegt derzeit in den meisten Bundesländern bei 7,14 Prozent des Kaufpreises – ausgenommen Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen, die einen niedrigeren Wert ansetzen. Als Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung tragen Sie in der Regel also 3,57 Prozent des Kaufpreises.
| Gut zu wissen: | Für die Vermietung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gilt die alte Regelung bezüglich der Maklercourtage. Das bedeutet, derjenige, der den Makler beauftragt, muss auch dessen Honorierung übernehmen. Wenn der Vermieter den Makler beauftragt, gibt es keine gesetzliche Regelung bezüglich der Höhe der Provision. Sie wird individuell zwischen Vermieter und Makler im Maklervertrag festgelegt. |
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Die Maklerprovision wird fällig, wenn dank des Maklers die Immobilie (Haus, Wohnung oder Grundstück) erfolgreich vermittelt wurde und der Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben ist. Wenn der Makler Ihre Immobilie nicht erfolgreich vermittelt, müssen Sie also auch keine Courtage bezahlen. Der Makler geht somit in Vorleistung und trägt das gesamte Risiko.
Die Grunderwerbssteuer beim Erwerb einer Immobilie
Außer den Notar- und den Maklerkosten fällt die Grunderwerbssteuer bei jedem Immobilienkauf an. Sie wird von den Ländern erhoben und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In der Regel wird sie dem Käufer zugewiesen, obwohl Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch haften. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages erhalten Sie die Zahlungsaufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer direkt vom Finanzamt.
Rechenbeispiel:
Eine Immobilie wurde zum Preis von 500.000 Euro erworben. Dann kommen folgende Kosten hinzu:
- 7500 Euro für den Notar und Gerichtskosten,
- 15.000 Euro für den Makler und
- zwischen 17.500 Euro und 32.500 Euro* Grunderwerbssteuer. (*Bei einer Grundsteuer von 6,5 Prozent.)
Das bedeutet, dass Sie insgesamt einen Betrag von 540.000 bis 555.000 Euro benötigen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Ein pauschaler Betrag für Kaufnebenkosten kann nicht festgelegt werden, da der Kaufpreis der Immobilie die Höhe der Kaufnebenkosten bestimmt. Sie müssen grob damit rechnen, dass bis zu 14 Prozent des Kaufpreises als zusätzliche Kosten in Form von Kaufnebenkosten auf Sie zukommen werden, unabhängig davon, ob Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchten.
Drei Tipps zur Senkung der Kaufnebenkosten
Weder Notare noch Steuern können Sie in irgendeiner Form beeinflussen. Nur der Makler lässt unter Umständen mit sich handeln. Sie können es zumindest einmal versuchen.
Womit Sie auf jeden Fall ein paar Kaufnebenkosten einsparen können, sind folgende Punkte:
- Bewegbare Einrichtungsgegenstände gesondert aufführen: Erwerben Sie eine Bestandsimmobilie mit bewegbaren Einrichtungsgegenständen wie Einbauküche, Markise und Sauna, können Sie diese im Kaufvertrag gesondert aufführen lassen oder gar einen gesonderten Kaufvertrag aufsetzen lassen. Dadurch sinkt der Kaufpreis und mit ihm die prozentualen Kosten.
- Zahlungsbedingungen direkt im Kaufvertrag regeln: Regeln Sie die Zahlungsbedingungen direkt im Kaufvertragen, können Sie unter Umständen die Kosten für ein Notaranderkonto sparen. Sprechen Sie den Notar im Vorfeld an.
- Haus und Grundstück getrennt erwerben: Wenn Sie einen Neubau erwerben, können Sie Haus und Grundstück getrennt voneinander erwerben, denn ein unbebautes Grundstück ist günstiger besteuert.
Gibt es noch weitere Kosten beim Immobilienkauf zu bedenken?
Ja, es gibt noch eine Menge Kosten, die Sie zu bedenken haben. Jedoch handelt es sich hierbei nicht um Kaufnebenkosten. Dennoch sollten Sie die weiteren Kosten bedenken und von vornerein einkalkuliert haben. Solche Kosten sind vor allem bei älteren Häusern:
- Gebühren für Gutachten
- Kosten für Sanierungen am Haus wie neue Dämmung, neues Dach, neuer Putz, Wärmedämmung oder neue Fenster
- Kosten für neue Heizgeräte: Neuer Kessel oder neue Heizkörper
- Eventuell lohnt sich eine Photovoltaikanlage
- Kosten für Renovierungen im Haus: Neue Tapeten, Anstriche, Bodenbeläge, Sanitärobjekte oder Küchengeräte
- Kosten für neue Zufahrten und Wege
- Kosten für die Umgestaltung des Gartens
- Umzugskosten
Diese Kosten können Sie gut planen und, wenn das Budget erschöpft ist, vielleicht auch verschieben. Überlegen Sie immer mit, welche Leistungen Sie vielleicht selbst erbringen können oder ob es Freunde und Verwandte gibt, die Sie unterstützen würden.
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