Was versteht man unter dem Begriff Vervielfältiger?
Unter dem Begriff Vervielfältiger versteht man den Kapitalisierungsfaktor, der für die Gebäudewertermittlung angesetzt wird. Der finanzmathematische Vervielfältiger, auch Barwertfaktor genannt, wird bei Anwendung des verkürzten Ertragswertverfahrens angesetzt. Dies jedoch ausschließlich unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszins. Geht es darum, die Rendite von Immobilien zu ermitteln, kommt der Vervielfältiger, auch Kaufpreisfaktor oder Multiplikator genannt, ins Spiel.
Der Vervielfältiger lässt sich jedoch auch ganz direkt aus repräsentativen Verkäufen empirisch ableiten. Diese Methode wird umgangssprachlich als "Maklermethode" bezeichnet, die in § 13 ImmoWertV geregelt ist. In diesem Kontext ist im Gesetzestext nicht von Barwertfaktoren oder Vervielfältigern die Rede, man spricht vielmehr von Ertragsfaktoren. Diese bezeichnet man auch als Mietenmultiplikatoren.
Welche Rolle spielt der Vervielfältiger für die Berechnung der Rendite?
Der Vervielfältiger steht für den Multiplikator (Anzahl) der Jahresmieten, zu denen ein Objekt veräußert wird. Kurz gesagt gibt er die Anzahl der Jahre an, in denen sich der Kauf amortisiert. Durch den Vervielfältiger ist es einem Interessenten (leichter) möglich, die Rendite zu errechnen, die sich mit dem Kauf einer Immobilie erzielen lässt. Um diese Rechnung aufstellen zu können, müssen sowohl Immobilienkaufpreis als auch die Summe der Jahresnettomieteinnahmen bekannt sein.
Vervielfältiger = Kaufpreis / Nettomieteinnahmen
Die Summe der Netto-Mieteinnahmen ist im Vorfeld um alle Kosten zu bereinigen, die die jährlich erwartbaren Mieteinnahmen schmälern und somit auch die Rendite. Zu diesen Kosten zählen
- Mögliche Mietausfälle
- Rücklagen und Verwaltungskosten für Instandhaltung
Werden diese Kosten nicht in Abzug gebracht, wird eine geschönte Rendite errechnet. Die Rendite berechnen Sie mit folgender Formel:
Rendite = 1 / Vervielfältiger
Wie interpretieren Sie den Vervielfältiger richtig?
Ganz einfach lässt sich folgender Grundsatz aufstellen:
- Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner die Rendite
- Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher die Rendite
Eine wichtige Rolle für die richtige Interpretation spielen zwei ausschlaggebende Punkte:
- Art der Immobilie
Wohnobjekte: größtmöglicher Vervielfältiger, geringe Rendite
Gewerbeimmobilien: kleinster Vervielfältiger, höchste Rendite
- Lage der Immobilie
Kleine Vervielfältiger gibt es fast nur noch in kleinen, weniger attraktiven Städten oder Gemeinden
Je beliebter eine Lage, desto höher der Vervielfältiger und desto geringer sind Risiko und Rendite.
Größtmögliche Vervielfältiger finden sich heute in Universitätsstädten sowie in Städten wie Frankfurt, München und teils auch in Berlin.
Auf einen Blick: Vervielfältiger und ihre Renditen
In der nachfolgenden Übersicht können Sie auf einen Blick die Wert-Aussage eines Vervielfältigers mit einer Rendite-Angabe verknüpfen:
| Vervielfältiger | Rendite in % |
|---|---|
| 10 | 10,0 |
| 11 | 9,1 |
| 12 | 8,3 |
| 13 | 7,7 |
| 14 | 7,1 |
| 15 | 6,7 |
| 16 | 6,3 |
| 17 | 5,9 |
| 18 | 5,6 |
| 19 | 5,3 |
| 20 | 5,0 |
Was sagt der Vervielfältiger letztlich aus?
In einer Kaufverhandlung fällt beispielsweise der Satz: „Der Vervielfältiger liegt bei 12.“ Was bedeutet das?
Aus der Angabe der Zahl 12 als Multiplikator beziehungsweise Faktor können Sie folgende Schlüsse ziehen:
- Die Rendite beträgt 8,3 %
- Der aktuelle Marktwert der betreffenden Immobilie beträgt das 12-fache der Jahresnettokaltmiete.
Der Vervielfältiger, so wird es anhand dieses Beispiels deutlich, ist ein wichtiger Indikator, um eine rasche Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen zu können.
Welche Rolle spielt der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren?
Der Preis einer Immobilie wird in der Regel im Ertragswertverfahren ermittelt. Steht der Kaufpreis einer Immobilie noch nicht fest, kann der Vervielfältiger bei der Immobilienbewertung helfen. Die Ermittlung des Immobilienpreises geschieht in der Regel im sogenannten Ertragswertverfahren.
| Expertentipp | Die Immobilienbewertung mithilfe des Ertragswertverfahrens ist eine hochkomplexe Angelegenheit. Es gibt das vereinfachte Ertragswertverfahren, mit dem Sie in fünf Schritten den Ertragswert selbst berechnen können. Letztlich sollten Sie jedoch in jedem Fall auf einen Immobiliengutachter zurückgreifen, denn nur dieser wird eine exakte Einschätzung vornehmen und den Ertragswert korrekt ermitteln können. |
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Der Gebäudeertragswert ist in erster Linie für Investoren eine wichtige Kennzahl. Eine Investition wird sich nur lohnen, liegt der Kaufpreis unter dem Gebäudeertragswert. Hier gilt der Grundsatz: Je weiter Gebäudeertragswert und Kaufpreis auseinanderliegen, umso lukrativer ist die Investition.
Wie berechnen Sie den Vervielfältiger ohne Kaufpreis?
Steht ein Kaufpreis noch nicht fest, errechnen Sie den Vervielfältiger mit einer eigenen Formel. Größen, die für die Berechnung bekannt sein müssen, sind sowohl die Restnutzungsdauer des Gebäudes als auch der Liegenschaftszins.
Aus einer solchen Berechnung wird deutlich, dass Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins den Wert des Vervielfältigers schwanken lassen. Nimmt beispielsweise die Restlaufzeit zu, erhöht sich der Vervielfältiger. Steigt der Liegenschaftszins, sinkt der Vervielfältiger. Grundsätzlich lässt sich sagen: Sinkender Vervielfältiger = wachsendes Risiko. Aus dem Kontext der Berechnung heraus wird der Liegenschaftszins zum Gradmesser für das Risiko eines Objektes.
