Rolling Tiny Houses – neue Wohnform und attraktives Geschäftsmodell

Ein Tiny House auf Rädern ist eine Verschmelzung von Wohngebäude und Fahrzeug und muss somit sowohl das Baurecht als auch die Vorgaben der StVZO erfüllen. Der wundervolle Waldesrand fällt deshalb als Bau- beziehungsweise Stellplatz flach. Er zählt zum sogenannten Außenbereich, der von Gesetzes wegen der Natur vorbehalten ist und das Wohnen für Menschen konsequent verbietet. Wer ein Wohngebäude – also auch ein Tiny House auf Rädern – errichten will, muss sich einen Standort im sogenannten Innenbereich suchen, also dort, wo die Kommunen das Siedeln der Menschen erlauben und die Umwelt keinen weiteren Schaden nimmt. Diese Praxis handhaben die Kommunen sehr planungsorientiert. So sind die Gemeinden in Deutschland per Gesetz verpflichtet, zahlreiche soziale Leistungen wie Straßen, Strom, Wasser, Schul- und Kitaplätze bis hin zum Winterdienst bereitzustellen. Im Gegenzug genießen sie das Recht zu entscheiden, wo sie es sich leisten können, diesen Service zu bieten. Ein einzelnes, weit außerhalb des Orts gelegenes Grundstück kann dabei teurer zu pflegen sein, als eine ganze Wohnsiedlung. 

Die Räder unter einem Tiny House führen generell zu Irritationen, zumal dieser Haustyp für mitteleuropäische Verhältnisse noch sehr ungewöhnlich ist. Schnell werden Vergleiche zu Wohnwagen gezogen. Tiny Houses auf Rädern können tatsächlich als Wohnwagen genutzt werden, andersherum jedoch kann ein Wohnwagen nicht als Tiny House, also als Wohngebäude, genutzt werden:

• Wohn- oder auch Bauwagen sind grundsätzlich fürs temporäre Wohnen wie im Urlaub oder während einer Bauphase gedacht und deshalb generell nicht als baugenehmigungsfähige Wohnhäuser konstruiert. 
• Wohnwagen haben Vorratsbehälter für Brauchwasser, um auch unterwegs den Abwasch erledigen zu können. Zum Trinken ist das Wasser hingegen nicht geeignet.
• Außerdem werden Chemie- oder Trenntoiletten verwendet. Für den Betrieb auf dem Campingplatz ist das zulässig. Doch selbst dort muss das Abwasser an speziell dafür eingerichteten Annahmestellen entsorgt werden. Bei Wohnhäusern hingegen ist eine individuelle Entsorgung des Abwassers und der Fäkalien untersagt. Sie müssen in die öffentliche Kanalisation entsorgt werden – entweder durch einen Anschluss des Wohngebäudes an eine öffentliche Kläranlage oder in einer zugelassenen Hauskläranlage. Letztere muss regelmäßig von der zuständigen unteren Wasserbehörde kontrolliert werden, um sicherzustellen, dass kein unerwünschtes Abwasser in die Umwelt gerät. 
• Auch beim Herd gibt es eindeutige Unterschiede zwischen Wohnwagen und Wohngebäude: In Wohnwagen wird üblicherweise ein mit Gas betriebener Herd verwendet. Zur Abfuhr von Kohlenmonoxid und Kohlendioxid werden Zwangsentlüftungen in Bodennähe und im Dach eingebaut. Bei einem Wohngebäude gilt allerdings: Mit Löchern in den Wänden kann der baurechtlich erforderliche Wärmeschutznachweis gemäß Energieeinsparverordnung grundsätzlich nicht erfüllt werden. Entsprechend handelt es sich bei einem Tiny House mit einem Gasherd immer um einen Wohnwagen und niemals um ein Wohngebäude. 

Ein Tiny House on Wheels darf maximal 2,55 Meter breit und 4,00 Meter hoch sein. Theoretisch dürfte es 12 m lang sein, was allerdings durch das maximal zulässige Gesamtgewicht von 3,5 Tonnen begrenzt ist. Vollwertige baugenehmigungsfähige Tiny-Wohnhäuser sind daher selten länger als neun Meter.

Ein Tiny House on Wheels verfügt grundsätzlich nur über ein Geschoss. Werden zusätzlich Lofts eingebaut, so werden diese nicht als vollwertige Geschosse gerechnet, weil sie in aller Regel nur eine Sitzhöhe von bis zu 1,25 Metern haben.

Anders als bei klassischen Wohnungen kommen in einem Tiny House selten standardisierten Norm-Möbel zum Einsatz. Im Gegenteil: Ein Tiny House lebt grundsätzlich von maßgefertigten Möbeln, die den knappen Raum perfekt ausnutzen und gleichzeitig viel Bewegungsraum ermöglichen.  

 

Auch kleine Häuser sind Häuser und benötigen ein reguläres Baugrundstück. Baurechtlich unterscheidet man Wohngebäude, regelmäßig bewohnte Ferienhäuser, maximal drei Monate im Jahr genutzt Ferienhäuser und Wochenendhäuser. Je höherwertiger das Gebäude geplant wird, desto anspruchsvoller sind die baurechtlichen Voraussetzungen. Die Größe eines Wohngebäudes richtet sich nach der Zulässigkeit, die auf jedem Baugrundstück unterschiedlich sein kann.

Viel mehr als der Wunsch nach einem mobilen privaten Eigenheim sind wirtschaftliche Faktoren ausschlaggebend für die Kaufmotivation. Grund dafür ist die deutsche Rechtslage: Während ein privates Tiny House auf Rädern baurechtlich betrachtet wie jedes andere Wohngebäude eingestuft wird, wird es bei der gewerblichen Nutzung wie eine Mobilie behandelt – also wie ein PKW im Firmenfuhrpark. Es kann für die gewerbliche Nutzung mit Vorsteuerabzug erworben und beispielsweise als Ferienhaus mit dem verringerten Mehrwertsteuersatz von sieben Prozent vermietet werden. 

Während die Abschreibung für Immobilien üblicherweise bei 30 bis 50 Jahren liegt, wird ein Tiny House in der Regel binnen acht bis zehn Jahren abgeschrieben. 

Anders als das klassische Mobilheim, das nach sechs Jahren ohne Ortsveränderung sogar rückwirkend zur Immobilie umdefiniert wird, ist ein Tiny House per se als Wohnwagen oder als Anhänger mit Sonderaufbau gemäß Straßenverkehrszulassungsordnung StVZO zugelassen. Es kann also – anders als ein herkömmliches Mobilheim – jederzeit mit einem Zugfahrzeug, das eine zulässige Anhängelast von 3,5 Tonnen hat, verlegt werden. 

Ein baugenehmigungsfähiges, straßenzugelassenes Tiny House stellt somit in erster Linie ein hochattraktives Geschäftsmodell für Investoren und Kapitalanleger dar.