Notverwaltungsrecht eines Wohnungseigentümers: Wann greift es?
Allgemeines zum Notverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer
In Situationen, in denen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbarer Schaden droht, kann jeder Wohnungseigentümer, ohne die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise der übrigen Wohnungseigentümer, Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung erforderlich sind. Dieses Recht auf Notgeschäftsführung kann in Einzelfällen sogar zur Pflicht werden.
WEG § 18 Absatz 3
Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
Was definiert einen „drohenden Schaden“?
Mögliche Schäden, die dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohen, sind beispielsweise folgende Situationen:
- in die Bausubstanz (Dach, Mauern) des gemeinschaftlichen Eigentums ohne menschliches Zutun nachhaltig negativ eingegriffen wurde oder eingegriffen werden könnte. Beispiele hierfür sind Feuer, eindringendes Wasser oder ein Sturm genauso wie ein geplatztes Rohr oder eine im Winter ausgefallene Heizung
- wenn ein fachkundiger Wohnungseigentümer bei einem entstandenen Schaden nicht länger warten würde
- wenn weder Miteigentümer noch Verwalter zur Behebung der Notlage rechtzeitig beteiligt (befragt/herangezogen) werden können.
Wann ist eine Maßnahme tatsächlich notwendig?
Als notwendig kann eine Maßnahme angesehen werden, die den Eintritt eines unmittelbar drohenden Schadens verhindert und entweder
- die Gefahrenlage beseitigt oder
- einem eingetretenen Schaden, dessen Beseitigung (höchst) dringlich ist, entgegentritt
Ferner ist eine Maßnahme notwendig, besaß der Handelnde einen Anspruch auf die von ihm eigenmächtig durchgeführte Maßnahme. Eine Maßnahme, die als einzige den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, stellt in diesem Kontext einen zu bejahenden Anspruch dar.
Was fällt unter den Oberbegriff der „Notmaßnahme“?
- Reale Maßnahmen wie etwa das Auspumpen eines vollgelaufenen Kellers, eine Abdichtung oder die Deckung eines Daches
- neben diesen tatsächlichen Maßnahmen fallen darunter auch rechtliche Maßnahmen, wie beispielsweise die Geltendmachung eines Abwehrrechts oder die Einleitung einer gerichtlichen Auseinandersetzung zur Hemmung einer drohenden Verjährung.
Klassische Notmaßnahmen sind einzuleitende notwendige Maßnahmen aufgrund eines Sturms, bei Rohrverstopfungen* oder nach einem Wassereinbruch. In Betracht kommt daneben vorbeugendes Handeln gegen Gefahren wie Gas, Öl oder Feuer.
* Weiterführende Infos hier: Rohrverstopfung in Mietwohnung - wer zahlt?
Welche Möglichkeiten des Vertragsschlusses bestehen?
Nach bisheriger Anschauung dürfen Wohnungseigentümer, die ein Notverwaltungsrecht in Anspruch nehmen, Verträge zur Gefahrenabwehr (zum Beispiel mit einem Handwerker) nur im eigenen Namen schließen. Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch eine Notverwaltungsmaßnahme entstehen, kann er sich von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder den einzelnen Wohnungseigentümern ersetzen lassen.
Diese Situation zeigt auf, dass es vorteilhaft ist, den Verwalter an dessen bestehendes Notverwaltungsrecht zu erinnern. Dieser kann, im Unterschied zum Wohnungseigentümer, Verträge im Notfall im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft schließen, die aus dem Gemeinschaftsvermögen beglichen werden.
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