Rohrverstopfung in Mietwohnung: Wer zahlt die Reinigung?

• Vermieter haben eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht, zu der auch funktionsfähige Rohre zählen.
• Grundsätzlich ist es Pflicht des Vermieters, eine Rohrverstopfung zu beseitigen und die Kosten dafür zu tragen.
• Nur, wenn sich nachweisen lässt, dass der Mieter seine Pflichten verletzt hat, muss dieser die Kosten für die Beseitigung der Rohrverstopfung zahlen.
• Entstehen Folgeschäden durch die Verstopfung, muss derjenige Schadensersatz leisten, der den Schaden zu verantworten hat.
• Bei einer Rohrverstopfung muss der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen und ihm ausreichend Zeit einräumen, diesen zu beseitigen.
• Lässt der Mieter vor Fristablauf die Rohrverstopfung beheben, muss er die Kosten dafür tragen.
• Versucht der Mieter, die Verstopfung selbst zu beseitigen und verursacht dabei einen Schaden, haftet er.

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB) haben Sie als Vermieter die Pflicht, dem Mieter die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu überlassen. Diesen Zustand müssen Sie als Vermieter während der gesamten Mietdauer erhalten. 

Zu einem gebrauchsfähigen Zustand gehören neben funktionstüchtigen Heizungen, Wasser- und Elektroinstallationen auch dichte und verstopfungsfreie Abwasserrohre. Ist ein Rohr verstopft, müssen Sie sich also grundsätzlich darum kümmern, dass das Rohr gereinigt wird. Dabei ist eine schnelle Rohrreinigung nicht nur im Interesse Ihres Mieters, dem eine problemlose Nutzung von Spülbecken, Waschbecken oder Toilette zusteht, sondern auch in Ihrem Interesse: Je schneller die Rohrverstopfung behoben wird, desto eher können Sie kostspielige Folgeschäden vermeiden.

In den meisten Mietverträgen wird eine Kleinreparaturklausel vereinbart. Diese Klausel verpflichtet Mieter, die Reparaturkosten von Bagatellschäden an Gegenständen, die zur Wohnung gehören und die der Mieter unmittelbar berührt und häufig benutzt, selbst zu übernehmen. Auf die Abflussrohre haben Mieter keinen direkten Zugriff, sodass die Kleinreparaturklausel für Rohrreinigung grundsätzlich nicht greift und Sie als Vermieter die Beseitigung der Rohrverstopfung selbst zahlen müssen.

Grundsätzlich müssen Sie sich als Vermieter um die Beseitigung von Rohrverstopfungen kümmern und diese zahlen. Das gilt vor allem,

• wenn das Problem durch eine unsachgemäße Installation entstanden ist.
• wenn extrem starke Kalkablagerungen Ursache für die Rohrverstopfung sind.
• wenn verrostete und verengte Rohre vorgefunden werden.

Der Mieter haftet nicht für Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache, wenn diese durch den vertragsgemäßen Verbrauch zustande kommen (§ 538 BGB). Nur, wenn der Mieter sich nicht vertragsgemäß verhält und die Rohrverstopfung somit schuldhaft verursacht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Er zahlt auch, wenn Familienangehörige oder Gäste von ihm die Rohrverstopfung verursacht haben. 

Die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung muss der Vermieter tragen – außer, die Rohrverstopfung ist nachweislich die Schuld des Mieters und nicht auf einen normale Nutzung oder Mängel in der Bausubstanz zurückzuführen. Auch wenn Familienmitglieder oder Gäste Ihres Mieters die Rohrverstopfung verursacht haben, trägt er die Verantwortung. 

Der Haken an dieser Regelung: In der Praxis ist es sehr schwierig, ein Fehlverhalten beziehungsweise eine Pflichtverletzung des Mieters nachzuweisen. Vor allem in Mehrfamilienhäusern, in denen mehrere Wohnungen an die gleichen Abwasserleitungen angeschlossen sind, ist es nur selten nachvollziehbar, von welcher Wohnpartei die Gegenstände kommen, die die Abwasserrohre verstopfen.

In der Regel gelten Mieter in folgenden Fällen als schuldig:

• Damenbinden im Abwasserrohr
• Babywindeln im Abwasserrohr
• Mieter wirft große Menge Toilettenpapier in Toilette, ohne zwischendurch zu spülen
• Große Mengen Fett im Abwasserrohr
• Viele Essensreste im Abwasserrohr

Essensreste und fetthaltige Flüssigkeiten können, müssen aber nicht als vertragswidrige Nutzung deklariert werden. Sie wurden vor Gericht auch schon als normale Nutzung angesehen. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an. Entscheidend ist zum Beispiel, über welchen Zeitraum welche Menge über das Abwasserrohr entsorgt wurde.

Sind Kalkablagerungen Grund für die Verstopfung, ist der Mieter in der Regel nicht für die Rohrverstopfung verantwortlich, muss die Rohrreinigung also nicht zahlen. Ebenso wenig, wenn Haare durch gewöhnlichem Haarverlust in den Abfluss gelangen und die Verstopfung verursachen.

Ihr Mieter hat die Pflicht, Sie bei einer Rohrverstopfung umgehend zu informieren, damit Sie die Verstopfung schnellstmöglich beseitigen lassen und Folgeschäden vermeiden können. Meldet er die Rohrverstopfung gar nicht oder nicht umgehend, kann Ihr Mieter schadensersatzpflichtig werden.

Im Interesse des Mieters, sollte er Ihnen eine angemessene Frist zur Mängelbehebung setzen und darauf hinweisen, dass er selbst tätig und die Übernahme der Kosten von Ihnen verlangen wird, wenn Sie die Frist untätig verstreichen lassen. Erfüllt er all diese Punkte an, hat er das Recht, eine Fachkraft für die Beseitigung der Rohrverstopfung zu rufen, sollten Sie sich nicht bis zum Fristende darum gekümmert haben (§ 536a Abs. 2 BGB).

Überlaufende Toiletten können großen Schaden anrichten und gelten als Notfall. Trotzdem darf Ihr Mieter nicht direkt selbst jemanden zur Beseitigung der Rohrverstopfung rufen. Ihr Mieter muss zunächst Ihnen die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen, ansonsten muss er die Rohrreinigung selbst zahlen. Er ist dazu verpflichtet, Sie umgehend über den Notfall zu informieren. Erst, wenn er Sie nicht erreicht, darf Ihr Mieter auf Ihre Kosten den Notdienst rufen (§ 536 a BGB). Ruft er den Notdienst und es handelt sich nicht um einen Notfall, muss er die Kosten doch selbst übernehmen. 

Häufig kommt es bei einer Rohrverstopfung zu Folgeschäden, deren Beseitigung weitere Kosten verursacht. Wer dafür aufkommen muss, ist fallabhängig.

Der Mieter ist in der Regel dann schadensersatzpflichtig, wenn er versucht, die Rohrverstopfung selbst zu beheben und dabei weitere Schäden verursacht.

Als Vermieter müssen Sie zum Beispiel in folgenden Fällen Schadensersatz leisten:

• Häufige Verstopfungen haben auf Schwachstellen hingedeutet,  Sie haben es trotzdem unterlassen, die Rohre zu überprüfen und einen etwaigen Mangel zu beheben, weshalb es nun eine Überschwemmung gegeben hat.
• Sie versäumen Ihre Pflicht, außerhalb der Mieträume gelegene Rohre und Abwasseranlagen auch ohne konkreten Anlass regelmäßig zu überprüfen und es kommt aufgrund eines Mangels zu einem Schaden in den Mieträumen des Mieters.
• Die Ursache für die Verstopfung war bereits bei Vertragsschluss vorhanden. In diesem Fall müssen Sie sogar verschuldensunabhängig zum Schadensersatz leisten.
• Sie geraten mit der Beseitigung der Verstopfung in Verzug und es kommt infolge der nicht oder zu spät behobenen Rohrverstopfung zu einem Schaden.