Was ist bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung zu beachten?

Erfahren Sie hier sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Eigentumswohnung bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.

Ihre Vorteile des Wohnungswert-Rechners von Immoportal.com

✓ Schnelle Wertermittlung in nur wenigen Sekunden

✓ Präziser Wohnungswert

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Kundenstimmen zum Wohnungswert-Rechner von Immoportal.com

Wie funktioniert der Wohnungswert-Rechner?

Mit dem kostenlosen Wohnungswert-Rechner von Immoportal.com können Sie ganz unverbindlich und schnell den ungefähren Wert Ihrer Eigentumswohnung ermitteln lassen. Dafür bedarf es nur weniger Eckdaten zu Ihrer Immobilie. Der Wohnungswert-Rechner fragt verschiedene Details zu Ihrer Wohnung ab – zum Beispiel das Baujahr, die Größe der Wohnfläche oder verschiedene Ausstattungsmerkmale. Haben Sie alle Fragen zu Ihrem Wohneigentum beantwortet, wird der Rechner Ihre Angaben mit verschiedenen Marktdaten aus einer großen Immobiliendatenbank vergleichen. Anhand dieser Vergleichsanalyse kann der Wohnungswert-Rechner in etwa den Wert Ihrer Eigentumswohnung schätzen. Dieser Wert wird Ihnen als Preisspanne angegeben, die mögliche Preisschwankungen berücksichtigt. Das Ergebnis bekommen Sie per E-Mail zugesandt, inklusive einer faktenreichen Immobilienbewertung – kostenlos und unverbindlich.

Welche Daten muss ich für eine Wohnungsbewertung eingeben?

Der Immobilienwert-Rechner muss mit ein paar Daten gefüttert werden, damit er den Wert einer Immobilie an einem bestimmten Standort einschätzen kann.

Welche Informationen der Wohnungswert-Rechner von Ihnen benötigt:

• Art der Wohnung
• Adresse/Standort
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Baujahr
• Zustand
• Ausstattungsmerkmale (Balkon oder Terrasse, Garten, Keller,…)
• Zugehörige Stellplätze oder Garagen

Was der Wohnungswert-Rechner liefert:

• Vergleich, Analyse und eine erste Einschätzung, in welchem Preissegment Ihre Eigentumswohnung angesiedelt ist. Dabei vergleicht der Rechner Ihre Angaben mit verschiedenen Marktdaten aus einer breiten Immobiliendatenbank

Wie lange dauert die Eingabe der Daten?

Falls Sie alle benötigten Daten schon kennen, circa drei Minuten. Eine detaillierte Analyse kommt dann schnell per E-Mail.

Für wen ist der Wohnungswert-Rechner gedacht?

Für jeden, der seine Eigentumswohnung verkaufen will oder einfach neugierig ist, was sie wert ist.

Eine erste ungefähre Wertermittlung mit dem Wohnungswert-Rechner von Immoportal.com kann außerdem in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Sie möchten sich scheiden lassen und eine Idee davon bekommen, wie hoch der Zugewinnausgleich ungefähr ausfällt.
• Sie erben eine Eigentumswohnung und müssen entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder besser ausschlagen sollten.
• Sie haben als Teil einer Erbengemeinschaft eine Eigentumswohnung geerbt und möchten im Hinblick auf eine Erbauseinandersetzung ungefähr wissen, was die Wohnung wert ist.
• Sie möchten Ihre Eigentumswohnung zu Lebzeiten per Schenkung auf Ihre Kinder übertragen und ausrechnen, welche Steuern ungefähr bei einem Wohnrecht für Sie anfallen würden.
• Ihre Eigentumswohnung soll durch eine Zwangsversteigerung veräußert werden.

Auch für Kaufinteressenten kann eine Immobilienbewertung interessant sein, nämlich dann, wenn ein Käufer sich bei einem Angebot nicht sicher ist, ob der Preis dem aktuellen Marktwert entspricht oder ob der Verkäufer ihn womöglich über den Tisch ziehen will.

Eigentum ist nicht gleich Eigentum – es gibt viele verschiedene Formen von Eigentum. Die in diesem Artikel relevanten Eigentumsbegriffe sind

• das Wohneigentum,
• das Teileigentum,
• das Sondereigentum, das einem Wohnzweck dient,
• das Miteigentum und
• das Sondereigentum, das keinem Wohnzweck dient.

Bei der Bewertung von Wohnungseigentum ist ebenso folgende Aufteilung des Eigentums wichtig:

Zusätzlich ist besonders beim Vergleichswertverfahren der Unterschied zwischen bezugsfreien und vermieteten Eigentumswohnungen sichtbar zu machen.

• Bezugsfreie Eigentumswohnungen stehen dem Erwerber sofort zu seinem eigenen Zweck zur Verfügung.
• Bei vermieteten Eigentumswohnungen hingegen besteht zum Zeitpunkt der Veräußerung ein Mietverhältnis.

Was ist der Wohnungswert?

Der Wohnungswert ist der Wert, den eine Wohnung beim Verkauf erzielen würde – also der Verkehrswert beziehungsweise der Marktwert (vgl. § 194 BauGB) einer Wohnung. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Berechnung, denn der Wohnungswert ist kein statischer Wert. Er unterliegt den Schwankungen des Wohnungsmarkts und wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt, kann also steigen oder sinken.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Das Verkehrswert bezeichnet den Preis, der derzeit für die Immobilie am Markt erzielbar ist:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” (§ 194 BauGB)

Der Kaufpreis spiegelt den Preis wider, den Käufer am freien Markt bereit sind zu zahlen. Er entspricht also nicht unbedingt dem aktuellen Wert der Immobilie, wie es beim Verkehrswert der Fall ist. Als Verkäufer machen Sie ein gutes Geschäft, wenn der Kaufpreis ungefähr dem Verkehrswert entspricht oder sogar darüber liegt.

Bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen wird zwischen Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren unterschieden.

Das wichtigste Wertermittlungsverfahren ist das Vergleichswertverfahren. Dieses wird auch am häufigsten angewendet, wobei Vergleichswerte zur Verfügung stehen müssen.

Das Ertragswertverfahren wird dann genutzt, wenn die Eigentumswohnungen nicht für den Eigenbedarf genutzt werden, sondern als Renditeobjekte fungieren.

Das Sachwertverfahren wird nur sehr selten verwendet. Geläufig ist es bei der Wertermittlung von Zweifamilienhäusern oder wenn mehrere Häuser als Wohnungseigentum auf einem Grundstück errichtet wurden. In der Regel ist die Anwendung des Sachwertverfahrens generell etwas schwieriger.

Für die Wertermittlung einer Eigentumswohnung ist das Vergleichswertverfahren am besten geeignet. Dabei wird der Immobilienwert auf Grundlage vergleichbarer Kaufabschlüsse in der Region ermittelt. Für Wohnungen gibt es in der Regel genügend vergleichbare Immobilien, sodass das Vergleichswertverfahren dafür gut angewendet werden kann; denn: Je mehr Angaben über vergleichbare Kaufabschlüsse vorliegen, desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert der Wohnung ermitteln. Auch der Wohnungswert-Rechner von Immoportal.com nutzt das Vergleichswertverfahren.

Es werden zwei Methoden unterschieden: die direkte und die deduktive Wertermittlung.

Die deduktive Methode beruht darauf, dass der Wert der Gesamtanlage ermittelt wird und dieser anschließend in einzelne Eigentumswohnungen aufzuspalten ist. Diese Aufspaltung kann jedoch zu Fehlern führen, da zusätzlichen Rechenschritten notwendig sind. Am häufigsten angewendet wird dieses Verfahren beim Sachwertverfahren, da es bei diesem besonders schwer sein kann, die einzelnen Sachwerte separater Eigentumswohnungen zu ermitteln.

Bei der direkten Methode wird direkt der Wert des Wohnungseigentums ermittelt. Dadurch können Fehler aus der Aufspaltung des gesamten Objektes in einzelne Wohnungen vermieden werden. Am häufigsten angewendet wird diese Methode bei der Vergleichswertermittlung und der Ertragswertermittlung.

Das Vergleichswertverfahren ist das am häufigsten angewendete Wertermittlungsverfahren. Dabei wird zwischen zwei verschiedenen Vorgehensweisen unterschieden:

Beim direkten Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert laut Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV) aus verschiedenen Vergleichspreisen ermittelt. Die Vergleichspreise ergeben sich aus den Kaufpreisen jener Grundstücke, die bezogen auf die Grundstücksmerkmale hinreichend mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Finden sich in dem jeweiligen Gebiet keine oder zu wenige Vergleichspreise, können auch Preise aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Kommt es zu einer Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder zu einer Abweichung der Grundstücksmerkmale ist es möglich, diese über Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden anstelle von Vergleichspreisen Vergleichsfaktoren eingesetzt. Anwendung findet dieses Verfahren größtenteils bei bebauten Grundstücken. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV) ergibt sich der Vergleichswert durch Vervielfältigung der Bezugsgröße des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Bei dieser Methode können Vergleichsfaktoren herangezogen werden, deren Grundstücke nur hinreichend mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen.

Obwohl es sich um das gängigste Verfahren handelt, ist es nur anwendbar, wenn ausreichend geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Diese werden in der Kaufpreissammlung dargestellt. Problematisch ist es, wenn die wertbeeinflussenden Merkmale in der Kaufpreissammlung nicht ausreichend beschrieben sind und deshalb nicht sicher davon ausgegangen werden kann, dass die Vergleichspreise für einen Vergleich geeignet sind.

Da das Vergleichswertverfahren jedoch eine wichtige Rolle in der Wertermittlung einnimmt, veröffentlichen Gutachterausschüsse sogenannte Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke. Diese beschreiben verschiedene Durchschnittswerte für die Preise von Eigentumswohnungen. Meist werden sie in Durchschnittswerten pro Quadratmeter Wohnfläche angegeben und oft als Gebäudefaktoren bezeichnet.

Es gibt noch weitere untergeordnete Arten des Vergleichswertverfahrens: die Regressionsanalyse und das Wohnwertverfahren. Diese Methoden gelten jedoch als etwas veraltet und werden aus diesem Grund kaum noch verwendet.

Der Ablauf des Vergleichswertverfahrens bei Eigentumswohnungen ist größtenteils derselbe wie beim allgemeinen Vergleichswertverfahren, nur, dass die erläuterten Merkmale für Eigentumswohnungen beachtet werden müssen.

Marktwerte sind stark abhängig von Grundstücksmerkmalen. Beim Vergleichsverfahren müssen Abweichungen mithilfe von Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten beachtet werden. Die wichtigsten zu beachtenden Grundstücksmerkmale sind:

• die Lage
• die Himmelsrichtung
• Baujahr, Alter und Restnutzungsdauer
• Größe der Wohnlage, Anzahl der Wohneinheiten
• Einfluss der Geschosslage
• die Ausstattung
• Balkon und Terrasse
• Stellplätze
• bestehende Mietverhältnisse

Welche Rolle spielt die Lage bei der Wertermittlung?

Da jedes Grundstück einzigartig ist und sich an unterschiedlichen Standorten befinden, muss die Lage in jedem Fall beachtet werden. Grundsätzlich wird dabei unterschieden zwischen:

• Makrolage
• Mikrolage

Die Makrolage beschreibt das großräumige Umfeld einer Immobilie. Dies kann beispielsweise die Region, die Stadt oder ein gesamter Stadtteil sein. Folgende Merkmale werden dabei berücksichtigt:

• Die Lage eines Wohnquartiers innerhalb eines Stadtgebiets, auch bekannt als Zentralität oder Ortslage
• Verkehrsanbindungen
• Infrastruktur der Region, beispielsweise öffentliche Einrichtungen, wie Schulen, Universitäten, Krankenhäuser und andere
• Demografische Entwicklung einer Region
• Angebot und Nachfrage an Wohnimmobilien

Die Mikrolage beschreibt das direkte Wohnumfeld vor Ort. Darunter fallen beispielsweise folgende Kriterien:

• die Infrastruktur in einem Wohnviertel, wie Geschäfte, Restaurants oder Cafés
• die Entfernung zu kulturellen Einrichtungen, wie die Entfernung zu Museen, Opern oder Kinos
• die Entfernung zu Parks
• die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmittel

Welche Rolle spielt die Himmelsrichtung bei der Wertermittlung?

Die Himmelsrichtungen sind bei der Wertermittlung in jedem Fall zu berücksichtigen, da ihnen unterschiedliche Eigenschaften zugesprochen werden. Die Westseite gilt beispielsweise als Wetterseite und ist mit großen Fensterfronten auszustatten. Eine gute Ausrichtung von Zimmern ist gen Norden und die Sonneneinstrahlung kann als kostenlose Energiequelle genutzt werden, wenn sie gut in die Wohnung hinein strahlen kann. Ein Balkon auf der Nordseite eines Gebäudes ist weniger wert als ein Balkon auf der Südseite eines Gebäudes.

So kann die Himmelsrichtung mittels verschiedener Umrechnungsfaktoren beachtet werden. Eine mögliche Darstellung der Umrechnungsfaktoren bezogen auf die Himmelsrichtung finden Sie in folgender Grafik.

Die Rolle von Baujahr, Alter und Restnutzungsdauer bei der Wertermittlung

Das Alter einer Immobilie hat ebenso einen Einfluss auf den Wert. Handelt es sich um einen Neubau, ist der Wert in der Regel deutlich höher als bei einer älteren Immobilie, deren Restnutzungsdauer nur noch wenige Jahre beträgt.

Beachtet wird das Alter einer Immobilie mittels der Alterswertminderung, durch die es zu Abschlägen des Wertes kommen kann. Sie wird berechnet, indem die Differenz der Gesamt- und Restnutzungsdauer durch die Gesamtnutzungsdauer dividiert wird.

Eine Immobilie kann auch Zuschläge aufgrund ihres Alters oder der Restnutzungsdauer erhalten.

Wird beispielsweise ein 100 Jahre altes Gebäude kernsaniert, erfolgt eine Verjüngung und es entspricht nach der Vollendung dem Zustand eines Neubaus.

Die Rolle der Größe der Wohnanlage und die Anzahl der Wohneinheiten im Gebäude bei der Wertermittlung

Generell gilt bezüglich der Größe einer Wohnanlage eine einfache Regel:

Demzufolge sind bei vielen Wohneinheiten Abschläge anzusetzen, während bei einer geringen Anzahl an Wohneinheiten Zuschläge angesetzt werden können.

Wie beeinflusst die Geschosslage die Wertermittlung?

Der Standort einer Eigentumswohnung innerhalb eines Gebäudes hat ebenfalls einen Einfluss auf ihren Wert. Generell kann im Erdgeschoss von einem niedrigeren Wert ausgegangen werden, als im ersten Obergeschoss. Verfügt das Erdgeschoss hingegen über eine Gartenfläche, steigt ihr Wert.

Bei der Betrachtung der Vollgeschosse müssen viele Eigenschaften berücksichtigt werden. In einem Altbau ohne Fahrstuhl mindert sich der Wert einer Eigentumswohnung in den oberen Geschossen, obwohl diese über mehr Licht und eine bessere Aussicht verfügen. Ist hingegen ein Fahrstuhl vorhanden, steigt der Wert der oberen Eigentumswohnungen im Vergleich zur Erdgeschosswohnung.

Anhand der Beispiele wird klar, dass bei der Berücksichtigung der Geschosse auf einiges zu achten ist.

Wird die Wertermittlung durch die Ausstattung beeinflusst?

Ausstattungsmerkmale sind im Wohnraum eingebauten und installierten Teile. Bei der Bewertung wird besonders auf folgende geachtet:

• Sanitäre Einrichtungen
• Heizung/ Warmwasser
• Heizungseinrichtungen
• Kücheneinrichtungen
• Fußböden
• Fenster und Türen
• Besondere Isolierungen
• Gemeinschaftseinrichtungen
• Decken und Wände (Holz, Stuck, Tapete)
• Keller und Speicherräume
• Wandschränke/ Garderoben/ offener Kamin

Werterhöhend wirken zum Beispiel eine Fußbodenheizung, Echholzfußboden oder ein Kamin.

Es werden vier verschiedene Ausstattungs-Stufen unterschieden:

1. Einfache Ausstattung
2. Mittlere Ausstattung
3. Gehobene Ausstattung
4. Luxus

Die Rolle von Balkon und Terrasse bei der Wertermittlung

Meist haben Eigentumswohnungen ohne Balkon, Terrasse oder Loggia einen geminderten Wert gegenüber Eigentumswohnungen, die einen solchen Entspannungsplatz besitzen. Bei der Wohnflächenberechnung zählen sie bis zu 25 Prozent.

Beeinflussen Stellplätzen die Wertermittlung?

Eigentumswohnungen, die über einen eigenen Stellplatz verfügen, haben in der Regel einen höheren Wert als andere. Dies liegt vor allem daran, dass die Nachfrage an Parkmöglichkeiten besonders in Innenstädten sehr groß ist und so Parkmöglichkeiten an Wert gewinnen.

Ist eine vermietete oder freie Wohnung wertvoller?

Eigentumswohnungen, bei denen Mietverhältnisse schon existieren, haben meist eine geringere Nachfrage, da die Möglichkeit, sie für Eigenbedarf zu nutzen, dadurch sinkt. Auf Eigenbedarf zu klagen, ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich oder nur über einen langwierigen Verfahrensweg zu realisieren. Dadurch müssen deutliche Preisabschläge bei vermieteten Immobilien hingenommen werden.

Vermietete Immobilien kommen deshalb hauptsächlich für Kapitalanleger infrage, während freie Wohnungen auch für Selbstnutzer interessant sind. Bei einer freien Wohnung kann der neue Eigentümer selbst einziehen oder selbst einen Mieter aussuchen, ohne dabei  an einen bestehenden Mietpreis gebunden zu sein. Er kann selbst einen Mietpreis festlegen. Ist die Wohnung hingegen vermietet, darf er die Miete nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten erhöhen.

All diese Gründe führen dazu, dass sich eine freie Wohnung in der Regel deutlich teurer verkaufen lässt als eine vergleichbare vermietete Wohnung. Unter Umständen kann ein bis zu 30 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt werden. Freie Wohnungen sind somit meist deutlich wertvoller als vermietete Wohnungen. Nur in Gebieten, in denen es schwer ist, verlässliche Mieter zu finden, kann es umgekehrt sein.

Welche Rolle spielt das Gemeinschaftseigentum bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung?

Der Wert einer Wohnung kann nur präzise ermittelt werden, wenn auch der Wert des Gemeinschaftseigentums berücksichtigt wird. Ist zum Beispiel durch einen Energieausweis eine ressourcenschonende und umweltfreundliche Haustechnik nachweisbar, wirkt sich das positiv auf die Wohnungsbewertung aus. 

Wohnungseigentümer sind verpflichtet, das gemeinsam genutzte Eigentum regelmäßig warten zu lassen, instand zu halten, zu modernisieren und zu sanieren. Dafür gibt es die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Wurde diese nicht regelmäßig vom Wohnungseigentümer gezahlt, wirkt sich das negativ auf den Wert der Eigentumswohnung aus. 

Das Ertragswertverfahren wird am häufigsten bei Eigentumswohnungen angewendet, die mit Mietwohnungen vergleichbar sind. Dabei wird der marktübliche erzielbare Ertrag zur Wertermittlung herangezogen. Bei vermieteten Objekten muss zusätzlich der Mietvertrag hinzugezogen werden, sodass Abweichungen der vertraglich geregelten Miete zur marktüblichen Miete erkannt und beachtet werden können.

Gleichzeitig sind, wie beim Vergleichswertverfahren, die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu beachten.

Der Ablauf des Verfahrens ist derselbe, wie beim allgemeinen Ertragswertverfahren. Dabei sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten:

Die Bewirtschaftungskosten werden auf Betriebskosten des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums aufgeteilt. Die tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten sind aus einer Jahresrechnung zu entnehmen. Dabei ist zu beachten, dass die marktüblichen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten verfälscht worden sein können – durch ein den Preis beeinflussendes Verhalten des Verwalters oder weil es in den Vorjahren zu weniger Instandhaltung gekommen ist. Bewirtschaftungskosten des Sondereigentums, die in der Jahresrechnung nicht beachtet wurden, sind nachträglich zu berücksichtigen.

Bei den Bewirtschaftungskosten ist folgendes zusätzlich zu beachten:

• Die Verwaltungskosten sind stark abhängig von der Größe der Wohnanlage. Generell kann bei großen Wohnanlagen von geringeren Kosten ausgegangen werden als bei kleineren. Angesetzt sind die Verwaltungskosten in Paragraf 41 der zweiten Berechnungsverordnung.
• Für die Instandhaltungskosten können die gleichen Kosten angegeben werden, wie sie für vergleichbaren Wohnraum anfallen. Die Erfahrung hat jedoch gezeigt, dass sie meist höher ausfallen.

Zusätzlich sind Erhaltungsrücklagen zu identifizieren. Das sind Rücklagen, die in einigen Fällen verpflichtend gebildet werden müssen, um ungewöhnlich hohe Kosten damit zu decken. Wird von marktüblich anfallenden Instandhaltungskosten ausgegangen, sind die Erhaltungsrücklagen nicht weiter zu beachten. Handelt es sich hingegen um Umlagen, die über das übliche Wohngeld hinausgehen, vermindern sie den Wert einer Immobilie. 

Das Sachwertverfahren wird mittels deduktiver Methode durchgeführt. Dabei wird zunächst der Sachwert des Gesamtobjekts ermittelt. Daraus werden die Werte der Eigentumswohnungen ermittelt, indem der Wert der Eigentumswohnungen als Bruchteil des Grundstückssachwerts beachtet wird.

Das Verfahren gilt als fehlerfrei, wenn die Miteigentumsanteile nach Quadratmeter Wohnfläche an der Gesamtfläche aufgeteilt wurden und die Flächenverhältnisse den Wertverhältnissen entsprechen.

Handelt es sich um eine Mischnutzung, befindet sich also im Erdgeschoss beispielsweise ein Laden, richten sich die Kaufpreise nach den jeweiligen Ertragserwartungen. Das führt dazu, dass bei besonders ertragshohen Läden ein höherer Preis möglich wäre, als der Miteigentumsanteil ergeben würde.

Daraus ergibt sich das Problem, dass bei diesem Verfahren die Miteigentumsanteile oft falsch aufgeteilt werden. Zusätzlich ist es bei diesem Verfahren schwierig, die Marktlage ausreichend zu berücksichtigen.

Um den Wert Ihrer Eigentumswohnung herauszufinden, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Sie können den Wert:

• mittels Online-Bewertung berechnen lassen
• durch eine Vor-Ort-Bewertung durch einen Makler ermitteln lassen oder
• von einem Sachverständigen ein Wertgutachten erstellen lassen.

Manche Eigentümer versuchen auch selbst den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, davon ist jedoch eher abzuraten, sofern Sie nicht beruflich in der Immobilienbranche tätig sind.

Online-Bewertung

Mittels Online-Bewertung können Sie schnell und einfach eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Eigentumswohnung erhalten, um im Anschluss weitere Entscheidungen treffen zu können – zum Beispiel, ob Sie verkaufen oder nicht. Der Wohnungswert-Rechner von Immoportal.com braucht nur wenige Eckdaten zu Ihrer Immobilie, wie das Baujahr, die Größe der Wohnfläche und verschiedene Ausstattungsmerkmale und vergleicht diese Angaben mit verschiedenen Marktdaten aus einer großen Immobiliendatenbank. Durch diese Vergleichsanalyse kann der Wohnungswert-Rechner dann den ungefähren Wert Ihrer Eigentumswohnung schätzen. Sie erhalten eine Preisspanne als Ergebnis, die mögliche Preisschwankungen berücksichtigt.

Wohnungswert-Rechner von Immoportal.com

Erfahren Sie hier sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.

Vor-Ort-Bewertung durch einen Makler

Möchten Sie den genauen Wert Ihrer Eigentumswohnung wissen, zum Beispiel, weil Sie sich für einen Verkauf entschieden haben, empfiehlt es sich, einen Makler mit der Wertermittlung zu beauftragen. Immobilienmakler haben täglich mit dem Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien wie Eigentumswohnungen zu tun. Sie verfügen deshalb nicht nur über die notwendigen Fachkenntnisse, sondern kennen den aktuellen Markt und wissen, wie hoch das Angebot und die Nachfrage aktuell sind. Außerdem kann ein Makler bei einem Vor-Ort-Termin alle individuellen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigen und somit einen präziseren Wert ermitteln. Bei einer Online-Bewertung, die erst einmal eine grobe Werteinschätzung liefert, ist das nicht möglich.

Maklerempfehlung von Immoportal.com

Bewertung durch einen Sachverständigen (Wertgutachten)

Besteht die Möglichkeit, dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt oder benötigen Behörden wie das Finanzamt den Wert Ihrer Eigentumswohnung, müssen Sie den Wert von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermitteln lassen. Dieser erstellt ein detailliertes Wertgutachten (Vollgutachten), das gerichtsfest ist. Darin werden unter anderem die Lage, die Größe, der Zustand und die Energieeffizienz der Eigentumswohnung sowie die Eigentumsrechte, Nutzerrechte und Belastungen bewertet. Wertgutachten sind grundsätzlich kostenpflichtig, die Kosten trägt der Auftraggeber.

Mögliche Fälle, für die Sie ein Vollgutachten von einem Sachverständigen benötigen, sind:

• Scheidung: Ist die Immobilie Bestandteil der ehelichen Zugewinngemeinschaft, muss im Falle einer Scheidung der genaue Wert der Immobilie ermittelt werden, damit das Vermögen aufgeteilt werden kann.
• Erbe: Erben mehrere Parteien eine Immobilie, hilft ein Wertgutachten, eventuelle Streitigkeiten über den Immobilienwert zu vermeiden. Außerdem ist ein Vollgutachten sowieso notwendig, wenn der Erbfall vor Gericht ausgetragen werden müsste.
• Zwangsversteigerung: Da eine Zwangsversteigerung immer vor Gericht stattfindet, muss dafür der Immobilienwert von einem Sachverständigen ermittelt werden.
• Steuern: Das Finanzamt setzt Erbschafts- und Schenkungssteuer aus eigener Schätzung an. In der Regel gelingt diese Schätzung nicht sehr genau, da ein standardisiertes Verfahren für die Wertermittlung genutzt wird. Außerdem findet keine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie statt, sodass viele individuelle Faktoren unberücksichtigt bleiben. Um die Bewertung korrigieren zu lassen, müssen Erben oder Beschenkte ein Wertgutachten erstellen lassen.

Eigenständige Bewertung

Als Eigentümer können Sie auch selbst Ihre Eigentumswohnung bewerten, solange Sie die Bewertung nicht für Gericht oder Behörden benötigen. Allerdings ist davon abzuraten. Sie sparen zwar das Geld für einen Makler oder Gutachter, aber am Ende kann es sein, dass Sie mehr Geld verlieren als sparen. Das kann Ihnen sowohl passieren, wenn Sie den Wert zu niedrig einschätzen, als auch, wenn Sie von einem zu hohen Wert ausgehen. Denn dann zieht sich die Vermarktung in die Länge und Sie müssen immer weiter mit dem Angebotspreis heruntergehen, bis Sie letztendlich doch unter Wert verkaufen, weil Kaufinteressenten skeptisch werden. Eine korrekte Wertermittlung von Anfang an ist deshalb essentiell. Als Eigentümer, der nicht beruflich in der Immobilienbranche tätig ist, fehlen in der Regel die dafür notwendigen Fach- und Marktkenntnisse. Da ist es sinnvoller, eine Online-Bewertung für eine erste Einschätzung zu nutzen und anschließend einen Makler oder einen Sachverständigen mit einer präzisen Wertermittlung zu beauftragen.

Es gibt verschiedene Situationen, für die Sie den Wert Ihrer Eigentumswohnung ermitteln müssen. Hier ein paar Beispiele:

• Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen.
• Sie lassen sich scheiden und die finanziellen Sachverhalte müssen gerichtlich geklärt werden.
• Sie haben geerbt und es gibt erbrechtliche Streitigkeiten.
• Ihr Betriebsvermögen muss festgestellt werden.
• Die Finanzbehörde möchte Steuern erheben (z. B. Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer).
• Sie möchten einen Kredit aufnehmen.

In der Regel brauchen Sie ein Wertgutachten, wenn Sie mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert einer Immobilie rechnen. Das kann zum Beispiel bei einer Erbschaft oder Scheidung der Fall sein, wenn sich die betreffenden Parteien nicht einvernehmlich auf einen Vermögensausgleich einigen können. Ein 

Nicht notwendig ist ein Verkehrswertgutachten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Auch bei mehreren Eigentümern, die sich alle über den Verkauf einig sind, genügt eine Bewertung der Immobilie durch einen Makler, bei der der Verkehrswert professionell eingeschätzt wird. Möchten Sie erst einmal eine ungefähre Wertschätzung haben, reicht sogar eine kostenlose Online-Bewertung aus. 

Hier ein Überblick, wann ein Vollgutachten von einem Sachverständigen notwendig ist und wann eine Wertermittlung durch einen Makler oder ein Kurzgutachten ausreichen:

Um den Wert einer Eigentumswohnung möglichst genau bestimmen zu können, sind bei der Wertermittlung bestimmte Faktoren zu berücksichtigen. Im folgenden finden Sie eine Checkliste zu den wichtigsten Faktoren:

• Makrolage der Eigentumswohnung: Zur Makrolage zählen alle Faktoren, die eine Region, Gemeinde, Stadt oder einen Stadtteil bestimmen. Einfluss auf den Wert nimmt zum Beispiel die Infrastruktur im größeren Umkreis. Ist die Region attraktiv, da sie als Urlaubsregion gilt, strukturstark ist, eine hohe Wirtschaftskraft hat oder ein breites Angebot in den Bereichen Kultur und Freizeitgestaltung aufweist, wirkt sich das positiv auf den Wert der Eigentumswohnung aus.
• Mikrolage der Eigentumswohnung: Entscheidend sind alle Komponenten, die sich in direkter Umgebung der Eigentumswohnung befinden, zum Beispiel Bildungs- und Betreuungseinrichtungen, ärztliche Versorgung, Geschäfte, Verkehrsanbindung, Parkplatzangebot, Grünanlagen, etc. Auch Störquellen wie Lärm oder unangenehme Gerüche sind zu berücksichtigen.
• Art des Hauses: Eine Wohnung lässt sich nicht isoliert bewerten. Auch die Art des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielt eine Rolle – ob Mehrfamilienhaus, Hochhaus, Wohn- und Geschäftshaus o.ä.. Genauso ist die Anzahl der darin befindlichen Wohnungen für die Wertermittlung von Bedeutung.
• Baujahr: Meist sinkt der Wert mit dem Alter, aber nicht immer: Gut sanierte und modernisierte Wohnungen in Villen aus der Gründerzeit oder dem Jugendstil können durchaus höhere Verkehrswert erzielen als Wohnungen jüngeren Alters.
• Lage innerhalb des Hauses: Bei der Lage innerhalb des Hauses spielen die Etage und die Ausrichtung in Bezug auf die Himmelsrichtung eine wichtige Rolle für den Wert einer Eigentumswohnung. Denn davon hängen unter anderem Helligkeit und Heizbedarf ab.
• Nutzung der Eigentumswohnung: Wird die Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt und wird somit bei Verkauf frei, ist sie in der Regel zu einem höheren Preis zu verkaufen, als wenn sie vermietet ist.
• Wohnfläche der Eigentumswohnung: In der Regel gilt: Je mehr Wohnfläche, desto höher der Wert. Allerdings spielen auch der Schnitt und die Anzahl der Zimmer eine wichtige Rolle.
• Zustand der Immobilie: Bei einer Eigentumswohnung ist neben dem Zustand der Wohnung, auch der gesamten Immobilie wertentscheidend.
• Ausstattung der Eigentumswohnung: Zur Ausstattung zählen zum Beispiel Balkon, Terrasse, Loggia, Panoramafenster, Küche, Kamin oder Kaminanschluss und Heizungsanlage. Es spielt nicht nur eine Rolle, was vorhanden ist, sondern auch in welchem Zustand beziehungsweise welcher Qualität.