Was ist wenn der Grundschuldbrief fehlt?
Was genau ist ein Grundschuldbrief?
Im Grundschuldbrief wird festgestellt, dass ein Grundstück mit einem Kredit belastet ist und wie hoch dieser Kredit ausfällt. Der Kredit wird dabei gleichzeitig ins Grundbuch eingetragen und als sogenannte Briefgrundschuld gekennzeichnet. Für die Bank stellt der Grundschuldbrief eine Sicherheit dar und verbleibt so lange als eine Art Pfand bei der Bank, bis der Kredit vollständig abbezahlt wurde. Danach schickt die Bank den Grundschuldbrief an den Kreditnehmer zurück.
Um den Kredit aus dem Grundbuch löschen zu können, benötigen Sie als Kreditnehmer sowohl den Grundschuldbrief als auch eine Löschungsbewilligung von der Bank. Ist der Grundschuldbrief verloren gegangen, kann diese Löschung nicht stattfinden. Solange Sie in dem Haus weiter wohnen bleiben und es nicht veräußern wollen, ist das nicht von Belang.
Doch sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, könnte der Verlust Probleme bereiten, denn das Grundstück muss lastenfrei an den Käufer übergeben werden. Das heißt, es dürfen keine Schulden mehr im Grundbuch stehen. Um die Grundschuld allerdings löschen zu können, muss der verlorene Grundschuldbrief vom Amtsgericht für ungültig erklärt werden, und zwar durch ein sogenanntes Aufgebotsverfahren. Dies können Sie selbst beantragen oder durch einen Notar veranlassen.
Der Wert eines Grundschuldbriefes
Erst wenn der Grundschuldbrief verloren gegangen ist, erkennen viele Eigentümer, um was für ein wichtiges Dokument es sich dabei handelt. Ein Grundschuldbrief ist nicht nur eine wichtige Urkunde, sie ist auch ein Wertpapier. Der Grundschuldbrief ähnelt dabei vom Prinzip her dem Kfz-Brief: Wer im Besitz des Grundschuldbriefes ist, dem steht die darauf eingetragene Grundschuld zu, und zwar unabhängig davon, ob sie bereits an einen früheren Gläubiger zurückbezahlt wurde oder nicht.
Der Grundschuldbrief hat also exakt den Wert, auf den er beziffert ist. Bekommt ein Unbefugter den Grundschuldbrief in die Hände, dann ist dieser der neue Gläubiger und kann die vollständige Auszahlung der im Grundschuldbrief eingetragenen Schuld plus Zinsen von Ihnen verlangen. Im schlimmsten Fall müssten Sie die Restschuld also ein zweites Mal begleichen. Auch dann, wenn Sie den ursprünglichen Kredit längst beglichen hatten.
Die Grundschuld löschen
Wenn Sie den Kredit abbezahlt haben und planen, die Immobilie zu verkaufen, dann ist die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch der nächste Schritt. Oft raten Banken, damit noch zu warten und den Grundbucheintrag bestehen zu lassen. Denn falls Sie irgendwann einen neuen Kredit bräuchten, zum Beispiel für eine Modernisierung, dann könnten Sie dafür einfach die bestehende Grundschuld nutzen. Das spart Zinsen und eine neue Grundbucheintragung ist auch nicht notwendig. Wenn Sie Ihre Immobilie allerdings veräußern wollen, macht diese Strategie keinen Sinn.
Stattdessen sollten Sie die Grundschuld nach Erhalt des Grundschuldbriefes aus dem Grundbuch löschen lassen. Die Löschung kostet zwar, wenn Sie dieses allerdings direkt erledigen, müssen Sie keinen Grundschuldbrief mehr aufbewahren und alles ist soweit geregelt.
Grundschuldbrief weg: Immobilienverkauf mit Aufgebotsverfahren
Falls Ihr Grundschuldbrief abhandengekommen ist, ist trotzdem nicht alles verloren. Ein Verkauf ist auch so möglich, der Käufer und Sie müssen sich allerdings auf eine Wartezeit einstellen. Im Klartext: Die Übertragung des Eigentums vom alten Eigentümer auf den neuen im Grundbuch wird etwa sechs Monate länger dauern als bei einem gewöhnlichen Hausverkauf. Denn der fehlende Grundschuldbrief muss erst durch ein Aufgebotsverfahren für ungültig erklärt werden.
Was passiert jetzt? Ein von Ihnen beauftragter Notar hält im Kaufvertrag fest, dass der Grundschuldbrief abhandengekommen ist und klärt den Käufer über diesen Umstand auf. Dann wird das zuständige Amtsgericht über den Verlust Ihres Grundschuldbriefes informiert. Dieses gibt den Verlust öffentlich bekannt und ruft dazu auf, einen Anspruch einzufordern (Aufgebotsverfahren). Falls sich der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit im Besitz einer dritten Person befindet, muss sich diese nun melden. Dazu hat sie sechs Monate lang Zeit. Wenn diese Frist verstrichen ist, ohne dass ein Anspruch angemeldet wurde, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt. Im Anschluss daran kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Grundschuldbrief verloren: Die nächsten Schritte im Überblick
Der Grundschuldbrief ist nicht mehr aufzufinden? Dieses sind jetzt die To-dos:
Treuhandkonto wird eingerichtet
Beauftragen Sie einen Notar. Dieser richtet ein Treuhandkonto ein. Vom Kaufpreis, den der Käufer Ihnen für Ihre Immobilie zahlt, wird als Puffer die doppelte Summe des Grundschuldbriefes abgezogen. Diesen Betrag bekommen Sie zunächst nicht, sondern wird so lange auf dem Treuhandkonto zwischengeparkt, bis der Grundschuldbrief für ungültig erklärt wurde und der Eigentümerwechsel im Grundbuch vonstattengegangen ist.
Recherche bei der Bank
Geben Sie Ihrer Bank Bescheid, dass Ihr Grundschuldbrief verschwunden ist. Die Bank wird nun intern auch noch mal recherchieren, ob der Grundschuldbrief sich noch bei ihr befindet oder ob sie noch nachvollziehen kann, was damit geschehen ist. Banken sind verpflichtet, Unterlagen über Kredite bis zu zehn Jahre nach der vollständigen Abzahlung aufzubewahren.
Eidesstattliche Erklärung abgeben
Sollte der Grundschuldbrief weiterhin unauffindbar sein, wird die Bank von Ihnen eine Erklärung verlangen, die bescheinigt, dass Sie den Grundschuldbrief an keine dritte Person weitergegeben haben. Diese eidesstattliche Erklärung unterzeichnen Sie und senden sie per Post an die Bank zurück. Sie lässt die Erklärung noch von einem hausinternen Notar beglaubigen.
Aufgebotsantrag beim Amtsgericht stellen
Nach der eidesstattlichen Erklärung stellt Ihnen die Bank eine neue Löschungsbewilligung aus. Mit dieser können Sie nun beim zuständigen Amtsgericht einen Aufgebotsantrag stellen, mit dem Ziel, den verschwundenen Grundschuldbrief für ungültig erklären zu lassen. Den Aufgebotsantrag können Sie entweder selbst stellen oder vom Notar vornehmen lassen. Die Kosten eines Aufgebotsverfahrens hängen von der Höhe der Grundschuld ab. Liegt diese beispielsweise bei 30.000 Euro, müssen Sie mit etwa 1030 Euro an Kosten rechnen, wovon etwa 200 Euro an das Amtsgericht und 830 Euro an den Notar gehen. Stellen Sie den Antrag selbst, entfallen hier die Notarkosten.
Ablauf der Frist abwarten
Das Amtsgericht wird den Verlust Ihres Grundschuldbriefs jetzt öffentlich bekannt geben. Ist der Grundschuldbrief in die Hände eines Dritten geraten, hätte dieser nun sechs Monate Zeit, sich zu melden und seine Ansprüche geltend zu machen. Erst wenn diese Wartefrist abgelaufen ist, kann der verlorene Grundschuldbrief für ungültig erklärt werden, natürlich nur, wenn sich niemand gemeldet hat.
Neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen
Wurde der verlorene Grundschuldbrief amtlich für ungültig erklärt, kann nun die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dieses können Sie selbst veranlassen oder vom Notar erledigen lassen. Der Notar wird anschließend den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Damit ist der Eigentümerwechsel vollzogen.
Auszahlung der Restsumme
Ist das Aufgebotverfahren nun beendet, kann auch die restliche, noch offene Summe, die sich noch auf dem Treuhandkonto des Notars befindet, an Sie überwiesen werden.
Verzögerter Eigentümerwechsel: Wer kommt für die Grundsteuer auf?
Durch den Verlust des Grundschuldbriefs verzögert sich der Eigentümerwechsel im Grundbuch. Das heißt, wer zahlt jetzt die Grundsteuer für das laufende Jahr? Die Regelung hierzu lautet: Wer am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist für dieses Jahr auch grundsteuerpflichtig. Das gilt auch bei Hausverkäufen, bei denen kein verlorener Grundschuldbrief vorkommt.
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