Vorvertrag ohne Notar: Was ist eine Kaufabsichtserklärung?

Verkaufen

Florian J. Fischer

Sie haben sich für eine Immobilie entschieden, aber noch keine finale Finanzierungszusage? Dann kann eine Kaufabsichtserklärung die Lösung sein. Was genau sich hinter dem Begriff verbirgt, wie sich eine Kaufabsichtserklärung von einem Vorvertrag unterscheidet und was beim Verstoß gegen eine Kaufabsichtserklärung passiert, können Sie in diesem Artikel nachlesen.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Kaufabsichtserklärung?

Eine Kaufabsichtserklärung ist eine Art Reservierungsvereinbarung für eine Immobilie. Sowohl der Immobilienverkäufer als auch der potenzielle Käufer erklären darin schriftlich, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt einen notariellen Kaufvertrag abschließen wollen:

Der Kaufinteressent bestätigt mit seiner Unterschrift, dass er die Immobilie zum vereinbarten Preis kaufen möchte.
Der Verkäufer bestätigt, dass er die Immobilie zu diesem Preis an den Käufer verkaufen wird. Er verpflichtet sich damit, während der Reservierungszeit die Immobilie keinen weiteren Kaufinteressenten anzubieten. Wenn ein Makler beteiligt ist, darf auch dieser die Immobilie nicht weiter bewerben und anbieten.

Die Reservierung gilt ab Unterschrift aller Vertragsparteien bis zur finalen Unterschrift des Kaufvertrags der Immobilie beim Notar. Die Dauer der Reservierung legen Verkäufer und Käufer gemeinsam fest. Im Regelfall liegt die Reservierungsfrist zwischen ein bis sechs Monaten.

Hinweis	Kaufabsichtserklärungen werden normalerweise nicht beglaubigt und sind deshalb nicht mit einem Vorvertrag zu verwechseln, den die Vertragsparteien notariell besiegeln müssen.

Sind Kaufabsichtserklärungen rechtlich bindend?

Eine Kaufabsichtserklärung ist im Gegensatz zu einem Vorvertrag nicht rechtlich bindend. Sie basiert vielmehr auf gegenseitigem Vertrauen und entfaltet eine psychologische Bindewirkung bei den Vertragsparteien.

Wenn der Kaufinteressent von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten möchte, muss er also keinen Schadensersatz zahlen, wie es bei einem Vorvertrag der Fall ist. Ebenso wenig muss der Verkäufer den Käufer entschädigen, wenn er die Immobilie an jemand anderen verkauft.

Hinweis	Obwohl eine Kaufabsichtserklärung nicht rechtlich binden ist, können bei Vertragsbruch Kosten entstehen. Lesen Sie dazu mehr unter „Welche Kosten entstehen bei einer Kaufabsichtserklärung?“

Was ist Ihre Immobilie wert?

Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.

Kaufabsichtserklärung und Vorvertrag – was ist der Unterschied?

Kaufabsichtserklärung	Vorvertrag
muss nicht notariell beurkundet werden	muss notariell beurkundet werden
ist auch dann gültig, wenn sie privat zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart wurde	ist ungültig, wenn er nur privat zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart wurde
Vertragsparteien können davon zurücktreten	Vertragsparteien können davon zurücktreten
der Verkäufer kann bei Rücktritt keine Schadensersatzforderung stellen; der Käufer muss keinen Schadensersatz zahlen	der Verkäufer kann bei Rücktritt eine Schadensersatzforderung stellen; der Käufer muss Schadensersatz zahlen

Achtung!	Auch wenn beim Rücktritt von einer Kaufabsichtserklärung der Verkäufer keine Schadensersatzforderung stellen darf, können trotzdem Kosten für den Käufer anfallen. Wurde beispielsweise bereits ein Notar mit der Ausarbeitung des Kaufvertrages beauftragt, muss der Käufer zumindest die Hälfte der entstandenen Notarkosten mittragen. Hat der Käufer eine Reservierungsgebühr gezahlt, kann es außerdem sein, dass er diese nicht erstattet bekommt – je nachdem, was in der Kaufabsichtserklärung vereinbart wurde. Für den Käufer kann ein Rücktritt von der Kaufabsichtserklärung dementsprechend kostspielig werden.

Achtung!

Auch wenn beim Rücktritt von einer Kaufabsichtserklärung der Verkäufer keine Schadensersatzforderung stellen darf, können trotzdem Kosten für den Käufer anfallen. Wurde beispielsweise bereits ein Notar mit der Ausarbeitung des Kaufvertrages beauftragt, muss der Käufer zumindest die Hälfte der entstandenen Notarkosten mittragen. Hat der Käufer eine Reservierungsgebühr gezahlt, kann es außerdem sein, dass er diese nicht erstattet bekommt – je nachdem, was in der Kaufabsichtserklärung vereinbart wurde. Für den Käufer kann ein Rücktritt von der Kaufabsichtserklärung dementsprechend kostspielig werden.

Welche Kosten entstehen bei einer Kaufabsichtserklärung?

Reservierungsgebühr

Wenn der Verkaufsprozess der Immobilie über einen Makler läuft, verlangt dieser häufig eine Reservierungsgebühr. Diese Gebühr ist ein finanzieller Ausgleich dafür, dass der Makler seine Verkaufsbemühungen für die Zeit der Reservierung einstellt und der Kaufinteressent dadurch Bedenkzeit bekommt. Diese Gebühr beträgt üblicherweise maximal zehn bis 15 Prozent der Maklerprovision und wird damit verrechnet, wenn es zum Kaufabschluss kommt.

Sieht der Kaufinteressent doch vom Kauf der Immobilie ab, kann er die Reservierungsgebühr zurückfordern.

Hinweis	Verweigert der Makler die Rückzahlung der Reservierungsgebühr, sollte der Kaufinteressent noch einmal genau prüfen, was bezüglich der Reservierungsgebühr in der Kaufabsichtserklärung steht. Ist die Reservierungsgebühr nur als vorformulierte Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten und hat der Käufer sonst keine klaren Vorteile, muss der Verkäufer dem Kaufinteressenten das Geld zurückzahlen. Ebenso wenn die Reservierungsgebühren nicht vom Notar beglaubigt sind und einen unangemessen wirtschaftlichen Druck für den Käufer bedeuten.

Hinweis

Verweigert der Makler die Rückzahlung der Reservierungsgebühr, sollte der Kaufinteressent noch einmal genau prüfen, was bezüglich der Reservierungsgebühr in der Kaufabsichtserklärung steht. Ist die Reservierungsgebühr nur als vorformulierte Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten und hat der Käufer sonst keine klaren Vorteile, muss der Verkäufer dem Kaufinteressenten das Geld zurückzahlen. Ebenso wenn die Reservierungsgebühren nicht vom Notar beglaubigt sind und einen unangemessen wirtschaftlichen Druck für den Käufer bedeuten.

Kosten bei Vertragsabbruch

Der Kaufinteressent kann zwar von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten, ohne dass der Verkäufer einen Anspruch auf Schadensersatz hat, dennoch entstehen manchmal Kosten für den abgesprungenen Käufer bei Vertragsabbruch. Zum Beispiel Notargebühren: Wenn bereits ein Notar mit dem Aufsetzen eines Kaufvertrags beauftragt wurde, kann es sein, dass der Käufer, der nun doch vom Immobilienkauf absieht, zumindest einen Teil der angefallenen Notarkosten begleichen muss. Steht in der Kaufabsichtserklärung, dass der Kaufinteressent einen offiziellen Vertragsentwurf in Auftrag gibt, ist das sogar sehr wahrscheinlich.

Wie sieht eine Kaufabsichtserklärung aus?

In den meisten Fällen setzt der Makler oder der Verkäufer die Kaufabsichtserklärung auf. Was darin festgehalten wird, ist individuell vereinbar, folgende Angaben sollten aber auf jeden Fall drinstehen:

Personenbezogene Daten (Personalien des Käufers und des Verkäufers)
Angaben zur Immobilie (Grundstücks- und Flurnummer, wie sie im Grundbuch angegeben sind)
Reservierungszeit (Datum, bis zu dem die Reservierung bestehen bleiben soll)
Zahlungsbedingungen (zum Beispiel Maklerprovision)
Rücktrittsklauseln

Außerdem kann auch ein Notartermin festgelegt werden, an dem der spätere Kaufvertrag unterschrieben werden soll.

Tipp	Wenn sich alle Parteien für eine Kaufabsichtserklärung entscheiden, sollte der Kaufinteressent sicherstellen, dass der Eigentümer nur einen Makler beauftragt hat, ansonsten ist die Reservierungsvereinbarung wenig Wert.

Welche Vor- und Nachteile hat eine Kaufabsichtserklärung?

Vorteile einer Kaufabsichtserklärung: Zeitgewinn und psychologische Bindungswirkung

Vorteil für den Kaufinteressenten: Er gewinnt durch eine Kaufabsichtserklärung Zeit, um beispielsweise die Finanzierung mit der Bank abzuklären, hat aber zugleich schon eine feste Zusage vom Makler beziehungsweise Verkäufer.
Vorteil für den Verkäufer und den Makler: Sie haben durch eine Kaufabsichtserklärung mehr Sicherheit, denn der Kaufinteressent muss bei Vertragsbruch Kosten, die für die Kaufvertrags-Vorbereitungen entstanden sind, mittragen – sofern es in der Kaufabsichtserklärung entsprechend formuliert wurde. Dadurch ist es wahrscheinlicher, dass der Kaufinteressent, der eine Kaufabsichtserklärung unterschreibt, wirklich Interesse an der Immobilie hat.

Nachteile einer Kaufabsichtserklärung: fehlende Verbindlichkeit

Nachteil für den Kaufinteressenten: Der Verkäufer kann die Immobilie jederzeit einem anderen Interessenten verkaufen, da die Kaufabsichtserklärung nicht rechtlich bindend ist.
Nachteil für den Verkäufer und den Makler: Der Kaufinteressent kann von der finalen Unterzeichnung des Kaufvertrags absehen, ohne dass er Schadensersatz zahlen muss.

Tipp	Wenn Sie sich mehr Sicherheit wünschen, als es die Kaufabsichtserklärung bieten kann, müssen Sie einen notariell beglaubigten Vorvertrag verlangen.

Kaufabsichtserklärung zusammengefasst

1. Eine Kaufabsichtserklärung ist eine Art Reservierungsvereinbarung. Kaufinteressenten, Makler und Verkäufer halten darin schriftlich fest, dass sie den Kaufvertrag bis zu einem bestimmten Datum abschließen möchten.

2. Eine Kaufabsichtserklärung ist nicht rechtlich bindend. Sie garantiert nicht das Zustandekommen eines Kaufvertrags.

3. Ein Rücktritt von der Kaufabsicht kostet. Wurden in der Kaufabsichtserklärung entsprechende Klauseln festgelegt, kann es sein, dass der abgesprungene Kaufinteressent Kosten wie die Notarkosten übernehmen muss.

4. Die Gültigkeit von Reservierungsgebühren ist zu prüfen. Nicht immer sind Formulierungen zu den Reservierungsgebühren gültig. Es kann also sein, dass der Käufer bei Absprung von der Kaufabsicht keine Reservierungsgebühren zahlen muss, auch wenn das eigentlich in der Kaufabsichtserklärung festgelegt war.

5. Ein Vorvertrag bietet mehr Sicherheit als eine Kaufabsichtserklärung. Im Gegensatz zur Kaufabsichtserklärung ist ein Kaufvertrag rechtlich bindend. Es drohen Schadensersatzforderungen bei Vertragsbruch.