Vorvertrag beim Hauskauf: Wann ist er sinnvoll und was sollte drin stehen?

• Der Vorvertrag beim Hauskauf wird zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen.
• Der Vorvertrag dient beiden Parteien als Sicherheit dafür, dass der Verkauf beziehungsweise Kauf tatsächlich zustande kommt, denn in dem Vorvertrag verpflichten sich beide Parteien, den eigentlichen Kaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen.
• Der Vorvertrag bietet mehr Sicherheit als eine Reservierungsvereinbarung beziehungsweise Kaufabsichtserklärung.
• Der Vorvertrag beim Hauskauf oder Wohnungskauf enthält die zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen, wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Rücktrittsrecht.
• Der Vorvertrag muss notariell beglaubigt werden, damit er rechtlich bindend ist.
• Die Beurkundungskosten richten sich nach dem Immobilienwert und den gesetzlich festgelegten Notar- und Gerichtskosten (vgl. GNotKG).
• Für die Beurkundung des Vorvertrags wird ein doppelter Gebührensatz, aber mindestens 120 Euro plus Mehrwertsteuer berechnet.
• Trotz Vorvertrag kann keine Partei zum Kauf oder Verkauf gezwungen werden.
• Unter bestimmten Umständen dürfen beide Parteien vom Vorvertrag für den Hauskauf zurücktreten, ohne dass Schadensersatzansprüche entstehen.

Ein Vorvertrag ist eine Vereinbarung, die vor einem Kaufvertrag getroffen wird und Verkäufer und Käufer dazu verpflichtet, zu einem späteren Zeitpunkt den eigentlichen Kaufvertrag abschließen. Ein Vorvertrag beim Hauskauf oder Wohnungskauf wird häufig geschlossen, wenn sich Verkäufer und Käufer einig geworden sind, der finale Eigentümerwechsel aber aus anderen Gründen noch etwas dauert. Der Vorvertrag gibt in solchen Fällen beiden Parteien die Sicherheit, dass der Kaufvertrag unterschrieben wird, sobald alle Hindernisse beseitigt sind und alles geklärt ist. Damit ein Vorvertrag rechtlich bindend ist, muss er notariell beurkundet werden. In dem Vertrag werden bereits alle wichtigen Eckpunkte des späteren Kaufvertrages und in der Regel der genaue Zeitpunkt des endgültigen Hauskaufs festgelegt.

Ein Vorvertrag kann nicht nur für den Hauskauf, sondern auch für künftige Mietverträge geschlossen werden. Das kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn die Wohnung noch nicht bezugsfertig ist und beide Seiten sicher gehen möchten, dass der Mietvertrag zustande kommt. 

Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist in Deutschland keine Pflicht, kann aber in verschiedenen Situationen sinnvoll sein. Für Käufer ist ein Vorvertrag vor allem in Gebieten, in denen eine große Nachfrage nach Immobilieneigentum herrscht, hilfreich, um sich eine Immobilie zu sichern. Für Verkäufer wiederum ist der Vorvertrag vor allem in Zeiten geringer Nachfrage wichtig, wenn sie verhindern oder zumindest erschweren möchten, dass die Käufer nochmal abspringen und ein neuer Käufer gefunden werden muss.

In folgenden Situationen ist ein Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll

• Immobilienfinanzierung steht noch nicht: Sie haben Ihre Traumimmobilie in einer Region mit angespanntem Immobilienmarkt gefunden. Allerdings ist die Finanzierung der Immobilie noch nicht gesichert und es steht noch die Kreditzusage der Bank aus. Um sicherzugehen, dass der Verkäufer das Haus nicht in letzter Minute einem anderen Kaufinteressenten verkauft, ist ein Vorvertrag ratsam.
• Baufinanzierung steht noch nicht: Sie haben zwar kein erschwingliches Haus gefunden, aber ein geeignetes Grundstück zum Bau Ihres Eigenheims. Nur die Baufinanzierung durch die Bank ist noch nicht ganz sicher und die Baugenehmigung ist noch nicht erteilt. Bis zum Baubeginn können also noch mehrere Monate vergehen. Um sich das Grundstück trotzdem zu sichern, macht ein Vorvertrag Sinn.
• Sichere Zahlung steht noch aus: Erwarten Sie noch eine sichere Zahlung, mit der der Immobilienkauf finanziert werden soll, zum Beispiel eine Abfindung oder eine Fälligkeit einer größeren Bausparsumme, lohnt sich der Vorvertrag. Er sichert Ihnen die Immobilie, ohne direkt zahlungspflichtig zu werden. 
• Es gibt noch rechtliche Hindernisse: Ein weiterer Grund für einen Vorvertrag kann sein, dass noch rechtliche Hindernisse geklärt werden müssen, die den Hausverkauf verzögern, zum Beispiel Behördengenehmigungen, Erbauseinandersetzungen beim Verkäufer, Unklarheiten bei der Grundstücksvermessung oder dem Grundstücksbesitz.

Ein Vorvertrag beim Hauskauf hat sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer Vorteile; unter anderem folgende:

Die Vorteile eines Vorvertrags für Verkäufer

• Sie haben Gewissheit für einen festen Käufer
• Sie haben finanzielle Planungssicherheit
• Sie haben Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Käufer das Haus doch nicht kauft

Die Vorteile eines Vorvertrags für Käufer

• Der Verkäufer darf die Immobilie keinem andern mehr anbieten
• Sie haben genügend Zeit, sich um einen Kredit zu kümmern und die Finanzierung der Immobilie zu regeln
• Sie behalten Ihr Geld bis zum finalen Kaufabschluss

Weitere Vorteile eines Vorvertrags

• Es werden Kaufpreis und Zahlung festgesetzt und geregelt
• Es werden Gültigkeit des Vertrags und Strafe bei Vertragsbruch vereinbart

Käufer und Verkäufer können individuell vereinbaren, wie lange der Vorvertrag gelten soll. Dadurch lassen sich zeitliche Spielräume schaffen, ohne dass Verkäufer und Käufer unter Zeitdruck geraten. 

Käufer, die selbst in die Immobilie einziehen möchten, müssen zum Beispiel so planen, dass sie Doppelbelastungen vermeiden, dabei eventuelle Kündigungszeiten einhalten und ihren eigenen Umzug organisieren können. Verkäufer wiederum müssen den Zeitpunkt des Auszuges der Mieter berücksichtigen, wenn es sich beim Verkaufsobjekt um ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung handelt, dem Käufer aber eine leere Immobilie zugesagt wurde.

Sind alle Parteien einverstanden, ist es auch möglich, die Frist durch eine Zusatzvereinbarung zu verlängern.

Im Vorvertrag für ein Haus oder eine Wohnung stehen genauso wie im Kaufvertrag alle wichtigen Angaben zum geplanten Geschäft. Dazu zählen unter anderem die Namen der Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Immobilie laut Grundbuch, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Zeitpunkt, bis zu dem der Kaufvertrag abgeschlossen sein muss, wann ein Vertragsrücktritt möglich wäre und was die Konsequenzen wären, zum Beispiel eine Schadensersatzzahlung.

Inhalt eines Vorvertrags im Überblick

• Namen der des Verkäufers und Käufers
• Kaufgegenstand laut Grundbuch (Grundstücksnummer, Flurstücksnummer)
• Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten
• Voraussetzungen für den Abschluss des Kaufvertrages (z.B. Finanzierung, Baugenehmigung
• Frist für den Abschluss des Kaufvertrags
• Rücktrittsbedingungen
• Schadensersatzregelung bei Nichterfüllung des Vertrags
• Ggf. Höhe einer Anzahlung

Damit ein Vorvertrag für einen Hauskauf beziehungsweise Hausverkauf rechtlich bindend wird und vor Gericht Bestand hat, muss er notariell beglaubigt werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Bei Vorverträgen, die ohne Notar abgeschlossen werden, handelt es sich um Kaufabsichtserklärungen, die keine rechtliche Verbindlichkeit und somit im Streitfall vor Gericht keinen Bestand haben.

Für den Besuch beim Notar und die Beglaubigung des Vorvertrags für den Hauskauf fallen Kosten an. Die Höhe der Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Für Beurkundungen wird ein doppelter Gebührensatz berechnet, mindestens aber 120 Euro plus Mehrwertsteuer. Die Kostenhöhe hängt vom Immobilienwert ab. Beträgt der Immobilienwert zum Beispiel 300.00 Euro, belaufen sich die Notarkosten für den Vorvertrag auf 1.270 Euro. In diesen Kosten sind die Beurkundungsgebühr, die Beratung, der Vertragsentwurf und der Beurkundungstermin enthalten. Außerdem darf der Notar Auslagen wie Telefongebühren oder Porto anrechnen. Wird bei Abschluss des Kaufvertrags später derselbe Notar für die notarielle Beglaubigung aufgesucht, lassen sich eventuell Kosten sparen.

Wer die Kosten für den Vorvertrag beim Hauskauf oder Wohnungskauf übernehmen muss, ist nicht gesetzlich geregelt. Das müssen Verkäufer und Käufer selbst verhandeln. In der Regel übernimmt entweder die Partei die Notarkosten, die den Vorvertrag in Auftrag gibt oder Verkäufer und Käufer teilen sich die Kosten, da der Vertrag beiden Sicherheit gibt.

Ein Rücktritt vom Vorvertrag ist prinzipiell möglich, es können jedoch Schadensersatzansprüche entstehen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Käufer vom Vorvertrag für den Hauskauf zurücktritt, obwohl alle im Vorvertrag genannten Kaufbedingungen erfüllt sind – vorausgesetzt, im Vorvertrag wurde eine entsprechende Schadensersatzklausel aufgenommen. Der Vorvertrag soll Käufer und Verkäufer Sicherheit geben, dass der Hauskauf beziehungsweise Hausverkauf tatsächlich zustande kommt. In diesem Zusammenhang ist auch vom Abschlusszwang oder Kontrahierungszwang die Rede, was deutlich macht, dass der Vorvertrag keine formlose Willenserklärung ist, sondern mit Rechten und Pflichten einhergeht. Zwar können die Parteien nicht zum Verkauf oder Kauf gezwungen werden, aber drohende Schadensersatzforderungen hemmen einen Rücktritt vom Vorvertrag ohne triftigen Grund.

Tritt der Käufer vom Vorvertrag zurück, verliert der Verkäufer viel Zeit beim Hausverkauf, da er erst wieder einen neuen Käufer für die Immobilie finden muss. Die Schadensersatzklausel sieht deshalb eine finanzielle Entschädigung für den Verkäufer vor. Die Höhe wird individuell festgelegt, sollte aber empfindlich hoch sein, damit beispielsweise der Käufer nicht so einfach seine Meinung ändert und vom Vorvertrag für den Hauskauf oder Wohnungskauf zurücktritt. Entscheidet sich der Verkäufer vom Vorvertrag zurückzutreten, hat der Käufer das Recht, den Kauf vor Gericht einzuklagen.

Ein Rücktritt vom Vorvertrag ohne Schadensersatz ist möglich, wenn eine Partei eine vertraglich festgelegte, wesentliche Bedingung nicht erfüllt. 

Entfällt die Geschäftsgrundlage, darf der Vorvertrag außerdem ohne Schadenersatz aufgehoben werden. Die Geschäftsgrundlage entfällt, wenn:

• die im Vorvertrag festgelegten Bedingungen für den Käufer unzumutbar sind,
• der Käufer zahlungsunfähig ist,
• der Käufer einen Unfall mit schwerwiegenden Folgen hatte,
• die Finanzierung nicht zustande kommt,
• die Immobilie stark beschädigt wird oder
• eine Vertragspartei stirbt.

Da oft unklar ist, was genau unter unzumutbare Vertragsbedingungen fällt, ob die Schadensersatzklausel wirklich umgangen werden kann und ob die im Vorvertrag genannten Bedingungen tatsächlich nicht erfüllt wurden, sollten Sie sich mit einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten, bevor Sie vom Vorvertrag zurücktreten. Die zusätzlichen Kosten für die anwaltliche Beratung lohnen sich in der Regel. Beim Vorvertrag handelt es sich um eine notariell beglaubigte Abmachung, die vor Gericht eingeklagt werden kann. Sollten Sie verlieren, kann es teuer für Sie werden. Deshalb ist es wichtig, vorher sicherzustellen, dass es sich wirklich um unzumutbare Vertragsbedingungen handelt.