Bestellerprinzip Immobilienverkäufe – wer zahlt die Maklerprovision?

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen wurde bereits seit Juni 2015 nach dem Bestellerprinzip verfahren. Diese Regelung besagt, dass stets die Person, die den Immobilienmakler beauftragt (im Falle von Vermietungen ist dies in der Regel der Vermieter) auch die Maklerprovision zu zahlen hat.



Der Grund für diese Regelung lag darin, Mieter finanziell zu entlasten. Da dieses Bestellerprinzip im Bereich der Vermietung ohnehin bereits gegriffen hatte, bezieht sich das im Dezember 2020 in Kraft getretene Gesetz ausschließlich auf Käufe beziehungsweise Verkäufe von Immobilien.

Ferner deckelt das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen die Höhe der Maklerprovision. Diese darf auf maximal zwei Nettokaltmieten gerechnet werden, zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Daraus ergibt sich die maximale Maklerprovision in Höhe von 2,38 Nettokaltmieten.

Nachdem das Bestellerprinzip im Juni 2015 in Kraft getreten war, versuchten einige Vermieter sich die Maklerprovision, für die sie selbst aufkommen mussten, indirekt vom Mieter wiederzuholen. Das geschah meist wie folgt:

• Es wurden überhöhte Ablösesummen gefordert
• Potenzielle Mieter sollten eine Art Bearbeitungsgebühr entrichten
• Für in der Immobilie verbleibende Werte, wie zum Beispiel eine Einbauküche, wurden exorbitant hohe Preise angesetzt.

Tatsächlich waren und sind solche Vorgehensweisen nicht rechtskonform. Besteht ein deutliches Missverhältnis zwischen Ablösesumme und tatsächlichem Wert, sind solche Vereinbarungen nichtig.

Bis dato gibt es hierzulande noch keine gesetzliche Regelung, wer beim Erwerb beziehungsweise Verkauf eines Objektes die Maklerprovision zahlen muss. Es existieren allerdings, je nach Bundesland, unterschiedliche Regelungen, die sich in der Praxis bewährt haben. Vom Grundsatz werden im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie drei Varianten unterschieden:

• Verkäufercourtage: Der Vekäufer trägt die Provision
• Käufercourtage: Der Vekäufer trägt die Provision
• Käufer und Verkäufer bezahlen je 50 Prozent der Provision.

Zwar trat das Bestellerprinzip für Immobilienverkäufe erst im Dezember 2020 in Kraft, jedoch war die Regelung, dass beide Parteien die Provision je zur Hälfte entrichten, ohnehin bereits die gängigste. Diese Vorgehensweise war schon in zahlreichen Bundesländern gesetzlich so geregelt. Wie sich diese Mischform in den einzelnen Bundesländern gestaltet, sehen Sie in unserer Übersicht.

Bis auf einige Ausnahmen ist sowohl die Höhe als auch die Verteilung der Maklerprovision bei Immobilienkäufen beziehungsweise -verkäufen in den 16 Bundesländern nicht einheitlich geregelt. Bei privaten Immobilien, die nicht gewerblich genutzt werden, beläuft sich die Maklerprovision üblicherweise auf 5,95 bis 7,14 Prozent.

Beispiel für Höhe und Aufteilung der Provision innerhalb der einzelnen Bundesländer:

Heutzutage sehen es sowohl Immobilienkäufer und -verkäufer als auch Mieter und Vermieter meist als üblich an, Maklercourtage zu bezahlen. Ein Immobilienmakler hat jedoch keinen generellen Anspruch auf eine Provision. Die Voraussetzung hierfür ist eine nachweislich erfolgreiche Vermittlungstätigkeit:

• Der Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrages basiert eindeutig und nachweislich auf der Tätigkeit des Maklers
• Der Maklervertrag wurde schriftlich oder mündlich geschlossen
• Es existieren keine Vertragsfehler, beispielsweise die fehlende Information zum Widerruf

Unter diesen Voraussetzungen kann der Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch geltend machen, was demzufolge auf die meisten Fälle sämtlich vermittelter Immobilienkäufen und dem Mieten in der Praxis zutrifft.

Bei zum Verkauf stehenden Immobilien gibt es bisher hingegen keine bundeseinheitliche gesetzliche Regelung. Stattdessen richten sich die Makler in der Regel nach den Gepflogenheiten im jeweiligen Bundesland. Dies hat bisher dazu geführt, dass in manchen Bundesländern die zu zahlende Maklerprovision zu jeweils 50% auf den Käufer und Verkäufer verteilt wird, während der Käufer in anderen Bundesländern die gesamte Provisionssumme zu zahlen hat. Regelungen, die den Käufer einer Immobilie gänzlich von der Bezahlung der Provision entlastet, gibt es im Normalfall nicht.

Mit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips für Immobilienkäufe bzw. -verkäufe, muss heute eine Verteilung der Maklerkosten auf Käufer und Verkäufer stattfinden, wenn es um die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern zur privaten Nutzung geht. Bevor wir näher auf dieses Prinzip eingehen, möchten wir zuvor kurz erläutern, worauf diese Neuregelung basiert.

Dem Bundestag lag bis zum 14. Mai 2020 ein Gesetzentwurf der Bundesregierung vor, welche die Neuregelung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen sowie Einfamilienhäuser vorsieht. Dieser Gesetzentwurf wurde am 14. Mai 2020 vom Bundestag angenommen. Dafür stimmte die aktuelle Koalition aus CDU/CSU und SPD, die Linksfraktion enthielt sich der Stimme, während der Gesetzesentwurf von der Opposition, bestehend aus FDP, AfD und Bündnis 90/Grünen, abgelehnt wurde.

Das wesentliche Ziel der Neuregelung und des damit in Verbindung stehenden Gesetzentwurfes bestand darin, zum einen bundeseinheitlich verbindliche Regelungen bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu schaffen. Zum anderen sollten Transparenz und Rechtssicherheit erhöht werden. Ein Nebeneffekt bestand darin, Käufer davor zu schützen, dass Verkäufer bzw. Immobilienmakler eine faktische Zwangslage ausnutzen. Der Käufer hätte sich beispeilsweise genötigt sehen können, die Maklerprovision zu bezahlen, um sich in jedem Fall den Zuschlag zu sichern.

Neben dem Verkäufer profitiert letztlich auch der Käufer von der Arbeit des Immobilienmaklers. Aus diesem Grund wurde im Gesetzesentwurf die Möglichkeit, auch dem Käufer maximal 50 % der Maklerprovision in Rechnung stellen zu können, belassen.

Die neuen Regelungen zur Maklercourtage betreffen einige Paragraphen des BGB, auf die wir etwas näher eingehen. Dazu gehören in erster Linie die folgenden Paragraphen:

§ 656a BGB: Textform

§ 656b BGB: Persönlicher Anwendungsbereich

§ 656c BGB: Lohnanspruch des Maklers

§ 656d BGB: Vereinbarung über die Maklerkosten

Der § 656a BGB sieht unter anderem vor, dass der Maklervertrag seit dem 23.12.2020 verpflichtend in Textform geschlossen werden muss, während bisher auch mündliche Absprachen gültig waren.

Von besonderer Bedeutung ist vor allem der Paragraph § 656c BGB. Dort geht es um die Aufteilung der Maklercourtage ab dem 23.12.2020, falls er für beide Parteien tätig wird. In diesem Fall ist er dazu verpflichtet, sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer die identische Maklercourtage zu verlangen. Wird hingegen zwischen Immobilienmakler und Käufer oder dem Verkäufer vereinbart, dass der Makler kostenlos tätig wird, kann er auch der anderen Partei keine Maklercourtage in Rechnung stellen. 

Neuregelungen klingen im ersten Moment oft kompliziert und sind für Verbraucher häufig unverständlich. Daher fassen wir noch einmal zusammen, was sich durch das Inkrafttreten der Neuregelung geändert hat, die als Gesetz dem Wortlaut entsprechend heißt:

Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

• Bundesweit einheitliche Regelung
• Regelung gilt ausschließlich für die eigene Nutzung von Immobilien sowie für Immobilien zur Vermietung
• Regelungen greifen nur, wenn der Käufer eine Privatperson ist
• Gewerbeimmobilien sind von der Regelung ausgenommen
• Maklerprovision muss je zur Hälfte (maximal 50% für den Käufer) aufgeteilt werden
• Der Maklervertrag bedarf der Textform

Der wichtigste Punkt ist sicherlich, dass der Immobilienkäufer seit 23. Dezember 2020 maximal noch eine Maklerprovision in Höhe von 50 % der gesamten Maklercourtage bezahlen muss. Eine weitere Regelung des Bestellerprinzips ist, dass der Immobilienkäufer seinen Anteil an der Gesamtgebühr erst dann zahlen muss, wenn der Verkäufer seinerseits die anteilige Maklerprovision an den Immobilienmakler bezahlt hat. Zudem wird der Käufer einer Immobilie indirekt stets in die Verhandlungen zwischen dem Immobilieneigentümer und dem Makler einbezogen, was die Höhe der Verkaufsprovision anbelangt.

In den meisten Fällen wird der Immobilienmakler vom Eigentümer des Objektes, der einen geeigneten Käufer für seine Immobilie sucht, beauftragt. Handeln nun Makler und Verkäufer zum Beispiel eine Verkaufsprovision in Höhe von zwei Prozent der Kaufsumme aus, darf der Immobilienmakler vom jeweiligen Käufer maximal diese zwei Prozent als weitere Provision verlangen.

Ein wesentlicher Vorteil besteht darin, dass es eine bundeseinheitliche Regelung gibt. Ein weiterer darin, dass die Maklerprovision in den meisten Fällen im Verhältnis 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Dadurch ergibt sich unter anderem, dass der Immobilienkäufer entlastet wird, der vor in Kraft treten des Bestellerprinzips recht häufig die gesamte Maklercourtage alleine zu tragen hatte.

Nach Ansicht einiger Experten besteht ein weiterer Vorteil des Gesetzes darin, dass der Immobilienmarkt noch professioneller wird. Das hat unter anderem vermutlich zur Folge, dass einige Maklerunternehmen vom Markt verschwinden werden, die ihre Tätigkeit bisher kostenlos zur Verfügung gestellt hatten. Kritiker hingegen sehen die Gefahr, dass Makler seit dem 23.12.2020 an einzelnen Vermittlungen weniger verdienen. Allerdings ist davon auszugehen, dass das Auftragsvolumen auf lange Sicht steigen wird, da der Immobilienmakler beim Kosten-Splitting mehr als bisher im Interesse der Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen agiert.

Eine Ausnahme vom Bestellerprinzip gibt es, sollte der Verkäufer die gesamte Maklercourtage bezahlen. Verboten ist dies nicht. Als potenzieller Käufer sollten Sie in diesem Fall darauf achten, ob der Verkäufer auf diese Art und Weise nicht indirekt den Verkaufspreis erhöht, indem er die Maklercourtage vollständig übernimmt.

Mehr zum Thema Maklerprovision finden Sie in unserem Artikel Was ist die Maklerprovision? Wie viel kostet ein Makler?