Grunddienstbarkeit Leitungsrecht: Was bedeutet das fürs Grundstück?

• Das Leitungsrecht ist das dingliche Recht, ein oder mehrere Leitungen auf einem benachbarten Grundstück zu verlegen, zu nutzen, zu unterhalten und zu beseitigen. Dafür darf der Nutznießer das fremde Grundstück betreten.
• Das Leitungsrecht kann als privatrechtlicher Vertrag eingeräumt oder als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.
• Ein Grundbucheintrag ist sicherer, denn dann kann das Leitungsrecht nur durch Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden.
• Den Eintrag des Leitungsrechts ins Grundbuch muss ein Notar beurkunden, wofür Kosten anfallen.
• Ein Leitungsrecht schränkt in der Regel die Nutzung eines Grundstücks ein, was zu einer Wertminderung führt. 
• Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem Leitungsrecht belastet ist, haben in manchen Fällen Anspruch auf eine Entschädigung.
• Um wie viel sich der Wert eines Grundstücks durch ein Leitungsrecht mindert, ist kompliziert zu ermitteln und sollte deshalb ein Experte übernehmen.

Telefonleitung, Stromleitung oder Abwasserkanäle müssen meist über, unter oder durch anliegende Nachbargrundstücke verlegt werden. Damit die Leitungen später nicht zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, gibt es das sogenannte Leitungsrecht. Dabei handelt es sich um das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Versorgungsleitung zu verlegen, zu nutzen und zu unterhalten, also später auch zu warten. Zu den Versorgungsleitungen zählen zum Beispiel:

• Energieversorgung (Gas, Strom, Fernwärme)
• Wasser und Abwasser
• Telekommunikation (Telefon und Internet)

Genauso wie beim Wegerecht handelt es sich beim Leitungsrecht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§1018 BGB) um eine Grunddienstbarkeit beziehungsweise ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Eintrag ins Grundbuch muss notariell beurkundet werden und gilt dann für unbestimmte Zeit. Das bedeutet, das Leitungsrecht bleibt auch bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen und mindert somit den Grundstückswert. Nur, wenn der Berechtigte, also der Nutznießer, zustimmt, kann das Leitungsrecht wieder gelöscht werden. 

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit räumt dem Eigentümer eines Grundstücks das Recht ein, unter bestimmten Bedingungen das Nachbargrundstück mitzunutzen. Es wird in verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten unterschieden. Am bekanntesten sind das Durchfahrtsrecht und das Wegerecht. 

Das Grundstück, das vom Nutzungsrecht auf einem anderen Grundstück profitiert, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet; das Grundstück, das die Nutzung gewährt, als dienendes Grundstück.

Das Leitungsrechte ist kein Gewohnheitsrecht

Wurde ein Grundstück lange Zeit für Leitungen genutzt, ohne dass diese Nutzung rechtssicher vereinbart wurde, entsteht daraus kein Rechtsanspruch für die Zukunft. Es kann also sein, dass die Leitungen entfernt werden müssen, wenn der Nachbar nicht mehr möchte, dass diese über sein Grundstück führen.

Ein Leitungsrecht wird als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dadurch haben Nutzer und Berechtigte Rechtssicherheit und keiner der beiden kann einfach nach Gutdünken handeln. So kann der Nachbar, der die Leitung auf seinem Grundstück gewährt, zum Beispiel nicht einfach seine Meinung ändern und die Leitungsdurchführung plötzlich verbieten.

Es sind zwei Varianten für den Grundbucheintrag möglich:

1. Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit

Sie berechtigt den jeweiligen Grundstückseigentümer zur Nutzung der Leitungen und geht beim Immobilienverkauf auf den neuen Besitzer über.

2. Leitungsrecht als persönlich beschränkte Grunddienstbarkeit

Sie berechtigt bestimmte Personen oder Behörden zur Nutzung. Allerdings erlischt das Recht beim Verkauf des Grundstücks.

In beiden Fällen muss der Eintrag ins Grundbuch durch einen Notar beurkundet werden. Dafür fallen Kosten an.

Der Eintrag eines Leitungsrechts ins Grundbuch ist kostenpflichtig, da ein Notar die Grunddienstbarkeit beurkunden muss. Die Kosten hierfür bemessen sich gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotkG) nach dem Wert der Grunddienstbarkeit. Zusätzlich fallen eine Gebühr für Schreibauslagen oder eine Pauschale für Dokumente, Porto und Telefon an.

Ein Kostenbeispiel:

Beläuft sich der Wert der Grunddienstbarkeit des Leitungsrechts auf 3.000 Euro, fallen Kosten von ungefähr 100,00 Euro an.

Wenn das Leitungsrecht als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs des sogenannten dienenden Grundstücks eingetragen wurde, bleibt es auch bei einem Grundstücksverkauf bestehen.

Häufig wäre eine Grundstückserschließung gar nicht möglich, ohne ein Leitungsrecht. Bei sogenannten Hinterlandbebauungen zum Beispiel, bei denen das hintere Grundstück keinen direkten Straßen- oder Leitungsanschluss hat, müssen zwangsläufig fremde Grundstücke genutzt werden, um Leitungen zu verlegen und für die öffentliche Versorgung zu sorgen. Strom- und Telefonleitungen müssen dann unter dem herrschenden Grundstück verlegt werden. Allerdings muss der Grundstückseigentümer des herrschenden Grundstücks der Verlegung der Leitung zustimmen.

Der Eintrag eines Leitungsrechts im Grundbuch gilt als die rechtlich sicherste Möglichkeit, damit der Grundstückseigentümer nicht von Strom, Gas und Abwasser abgeschnitten wird. Idealerweise stimmt der Besitzer des herrschenden Grundstücks, der die Leitungen auf seinem Grundstück dulden muss, diesem zu. Erfolgt die Zustimmung nur mündlich, kann es bei möglichen späteren rechtlichen Auseinandersetzungen schwierig werden.

Wird ein privatrechtlicher Vertrag zum Leitungsrecht abgeschlossen, ist es personengebunden und erlischt bei Verkauf des Grundstücks oder wenn der Berechtigte stirbt.

Ein öffentlich-rechtliches Leitungsrecht wird als Baulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen. Das scheint zunächst sicher, ist es aber nicht unbedingt. So kann es sein, dass die eingetragene öffentliche Baulast nicht ausreicht, um zu widersprechen, wenn der Nachbar die zuvor geduldeten Leitungen entfernt haben möchte.

Allerdings können in manchen Fällen Grundstückseigentümer dazu verpflichtet werden, eine Anlage beziehungsweise Leitung auf ihrem Grundstück zu dulden. In solchen Fällen ist kein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Das trifft auch auf ein Notleitungsrecht zu.

Es gibt durchaus Fälle, bei denen Grundstückseigentümer für den Eintrag eines Leitungsrechts im Grundbuch eine Entschädigung erhalten. Diese kann entweder einmalig oder monatlich gezahlt werden. Im Interesse der Allgemeinheit von Grundstückseigentümern kann vom Eigentümer eines herrschenden Grundstücks jedoch auch die Duldung der Nutzung verlangt werden. Es müssen allerdings immer die Vorgaben aus Artikel 14 Grundgesetz (GG) gewahrt werden. In diesem Artikel geht es sowohl um den Schutz des Eigentums als auch um das allgemeine Interesse. Wer hier unsicher ist, kann sich Rechtsberatung holen.

Durch den Rechtsanspruch des Eigentümers auf das eigene Grundstück nach § 903 BGB darf ein Leitungsrecht in den meisten Fällen nicht erzwungen werden, da der Eingriff zu groß ist. Es gibt allerdings Ausnahmen, wie das Gesetz der Niederdruckanschlussverordnung, die eine unentgeltliche Nutzung von privaten Grundstücken durch Versorgungsunternehmen ermöglichen.

Schwierig wird es, wenn die Leitungen bereits über das Grundstück des Nachbarn verlegt wurden, aber kein Leitungsrecht eingetragen ist. In diesem Fall hat die Rechtsprechung das letzte Wort und es wurde schon zum Nachteil des Nachbarn entschieden, der Änderungen an den Leitungen auch ohne eingetragene Grunddienstbarkeit dulden musste.

Welche Rechte der Berechtigte eines Leitungsrechts hat, hängt davon ab, wer der Berechtigte ist:

• Ist der Berechtigte das Versorgungsunternehmen, das die Leitung unterhält, hat das Unternehmen ein Betretungsrecht. Es darf also das belastete Grundstück betreten, um beispielsweise Wartungsarbeiten oder den Ausbau der Leitungen durchzuführen. 
• Ist der Berechtigte der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, kann das Leitungsrecht als Aktivvermerk ins Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks eingetragen werden. Dadurch darf der Grundstückseigentümer das Leitungsrecht löschen lassen beziehungsweise eine Löschungsbewilligung erstellen.

Grundsätzlich sind die Berechtigten gemäß § 1020 BGB dazu verpflichtet, von ihrem Recht so schonend wie möglich Gebrauch zu machen.

Sie haben ein Grundstück erworben, auf dem bereits Leitungen zu anderen Grundstücken verlegt wurden und fragen sich, ob Sie es überbauen dürfen? Sie dürfen. Es gibt keinen Rechtsgrundsatz, nach welchem das Areal, unter dem eine Leitung gemäß einem Leitungsrecht verläuft, nicht bebaut werden darf. Es kann jedoch sein, dass ein gewisser Schutzstreifen vereinbart wurde, der nicht bebaut werden darf. Die Abmessungen des Schutzstreifen hängen von der Art der Leitung ab und ob sie unter- oder oberirdisch verläuft. Die Frage der Überbauung sollte in Verträgen über solche Dienstbarkeiten mit geregelt sein. Wenn das versäumt wurde, darf überbaut werden.

Wer ein Grundstück kauft, sollte vorab prüfen, ob ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, da dieses die Nutzung einschränken und den Wert des Grundstücks mindern kann. Ist dem so, ist es ratsam, sich vor dem Kauf rechtlich beraten zu lassen. Außerdem sollten der Grundbucheintrag sowie der dazugehörige Vertrag mit allen Details geprüft werden.

Folgende Fragen helfen, um herauszufinden, welche Auswirkungen das Leitungsrecht auf dem Grundstück hat:

• Wo sind die Leitungen verlegt? Oberirdisch oder unterirdisch?
• Um welche Art Leitungen handelt es sich?
• Inwiefern beeinträchtigt das Leitungsrecht die Nutzung des Grundstücks? Schränken Masten oder Rohrleitungen den Hoch- und Tiefbau ein?
• Ist ein Schutzstreifen entlang der Leitungen von Bebauung freizuhalten?
• Kommt es durch das Leitungsrecht zu Gesundheits- oder Umweltbelastungen? Gibt es Elektrosmog oder besteht sogar Explosionsgefahr?
• Wie und wie häufig werden die Leitungen gewartet?
• Erhält der Grundstückseigentümer eine regelmäßige Zahlung als Entschädigung für das Leitungsrecht oder bietet der Berechtigte an, eine Entschädigung zu zahlen? Wenn ja, in welcher Form (einmalig oder monatlich)?
• Wann und in welchem Umfang sind Reparaturen oder der Austausch der Leitung geplant und wer übernimmt die Kosten dafür?

Es kann schon einmal vorkommen, dass Bauherren übersehen haben, dass sie ein Grundstück mit Leitungsrecht gekauft haben. Und eben diese Leitung liegt jetzt im Weg, wie sich bei der Bauplanung herausstellt. Was also tun? Suchen Sie das Gespräch mit dem Nachbarn und Nutznießer der Leitung und handeln Sie aus, dass die störende Leitung verlegt wird.

Wer zahlt die Verlegung von Leitungen, wenn ein Leitungsrecht besteht?

Wer die Kosten für das Verlegen der Leitung übernimmt, hängt davon ab, ob der vorherige Eigentümer das Leitungsrecht freiwillig eingeräumt hat oder nicht. Wenn ja, hat der neue Eigentümer die Kosten für die Verlegung der Leitung zu tragen. Handelt es sich allerdings um ein Notleitungsrecht, weil das Grundstück anders nicht erschlossen werden kann oder konnte, muss der Nachbar, der zur Nutzung des Grundstücks berechtigt ist, für die Kosten aufkommen.

Mit dem Eintrag eines Leitungsrechts als dingliches Recht verliert ein Grundstück an Wert. Grund dafür ist, dass die Nutzung durch das Recht eingeschränkt wird. So sind im Bereich von unterirdischen Leitungen keine oder kaum Tiefbauarbeiten möglich und der Schutzstreifen über der Leitung darf nicht überbaut werden. Es kann allerdings nicht pauschal gesagt werden, um wie viel sich der Grundstückswert verringert. Die Wertminderung hängt vor allem von folgenden Faktoren ab:

• Art der Leitung (Gasleitung, Stromleitung, etc.)
• Lage der Leitungen (oberirdisch, unterirdisch)
• Zulässige Nutzung des Grundstücks
• Tatsächlich belastete Fläche
• Lage und Größe des Schutzstreifens, der nicht überbaut werden darf
• Auswirkungen auf das Grundstück
• Sofern eine Entschädigung vereinbart ist: Höhe und Art der Zahlung (einmalig oder monatlich) 

Die Wertminderung wird anhand dieser Parameter aus der Wertermittlungsrichtlinie (WERTR) sowie der dazugehörigen Anlage berechnet.

Rechenbeispiel: Ermittlung der Wertminderung durch Leitungsrecht

Bei der Leitung, die über das Grundstück geführt wird, handelt es sich um eine Stromleitung. Bei der Berechnung werden sowohl die verringerte Geschossflächenzahl (GFZ) als auch der Faktor Elektrosmog berücksichtigt.

• Laut Bebauungsplan gilt für ein 600 Quadratmeter großes Grundstück eine Geschossflächenzahl von 0,6.
• Der Bodenwert beträgt 100 Euro pro Quadratmeter.
• Der Wert des Grundstücks ohne Leitungsrecht beträgt somit 60.000 Euro (600 m² x 100 € = 60.000 €)

Die Wertkorrektur wegen des Leitungsrechts wird in zwei Schritten vorgenommen:

Schritt 1:

Aufgrund des Elektrosmogs wird für das gesamte Grundstück ein Wertkorrekturfaktor von zehn Prozent angesetzt: Der Wert des belasteten Grundstücks sinkt somit von 60.000 Euro auf 54.000 Euro

• Rechenweg:

• 60.000 € x 0,10 = 6.000 €
• 60.000  € - 6.000  € = 54.000 €

Schritt 2:

Wegen der reduzierten Geschossflächenzahl muss der Grundstückswert mit einem Umrechnungskoeffizienten von 0,89 (gemäß WERTR) multipliziert werden: Der Bodenwert des belasteten Grundstücks beträgt somit 48.060 Euro.

• Rechenweg: 

• 54.000 € x 0,89 = 48.060 €

Ergebnis Wertminderung:

Das Leitungsrecht reduziert den Wert des belasteten Grundstücks um etwa 20 Prozent 

• Rechenweg:

• 60.000 € - 48.060 € = 11.940 €
• 60.000 € / 100 = 600 €
• 11.940 € / 600 € = 19,9 >>> aufgerundet knapp 20 %

Ein Leitungsrecht, das als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, kann gelöscht oder widerrufen werden, wenn der Berechtigte die Löschung veranlasst beziehungsweise eine Löschungsbewilligung erstellt. Die Löschungsbewilligung muss beim Notar abgegeben werden, damit dieser die Löschung der Dienstbarkeit beim Grundbuchamt beantragt.

Es kommt jedoch selten vor, dass ein eingetragenes Leitungsrecht wieder zurückgenommen wird, sprich der Berechtigte der Löschung zustimmt. Wenn das Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen wurde, erlischt es auch dann nicht, wenn es einen neuen Eigentümer für das Grundstück gibt. 

Nur in ein paar Ausnahmefällen ist eine Löschung des Leitungsrechts ohne Zustimmung des Nutzungsberechtigten möglich, wie zum Beispiel, wenn:

• eine vertraglich vereinbarte Bedingung eingetreten ist.
• das herrschende Grundstück nicht mehr von dem Leitungsrecht profitiert.
• der Dienstbarkeit ein Hindernis im Weg steht und der Nachbar das über 30 Jahre lang duldete (Verjährung).

Wie oft Reparaturen an Leitungen notwendig sind, hängt von vielen Faktoren ab, wie zum Beispiel von folgenden:

• Wo die Leitung verlegt ist: Oberirdisch verlegte Leitungen sind anfälliger für Umwelteinflüsse.
• Aus welchem Material die Leitungen bestehen: Kunststoff, Kupfer, verzinkter Stahl?
• Wie die Wasserqualität ist: Sehr kalkhaltiges Wasser lässt Rohre schneller altern.

Bei einem im Grundbuch eingetragenen Leitungsrecht, wird in der entsprechenden Vereinbarung geregelt, wer die Reparaturkosten zahlt. Besteht keine Regelung, muss der Auftraggeber, meist der Nutzungsberechtigte, die Kosten erst einmal selbst übernehmen, kann sie dann aber unter Umständen teilweise vom Nachbarn einfordern. Das ist jedoch nur schwer durchzusetzen. Sicherer ist es deshalb, das Leitungsrecht in das Grundbuch eintragen zu lassen. 

Kommt es zu einem Schaden an einer Versorgungsleitung, ist normalerweise der Eigentümer der Leitung für die Reparatur verantwortlich. Das ist meistens die Gemeinde, sodass die Versorgungsunternehmen die Kosten für die Reparatur tragen – vorausgesetzt, die Ursache des Schadens liegt außerhalb des “beherrschbaren Bereichs” des Grundstücks. Das bedeutet in der Praxis, dass der Hauseigentümer für Schäden innerhalb des Hauses aufkommen muss, während die Versorgungsunternehmen die Kosten für Reparaturen außerhalb des Hausanschlusses tragen. 

Wie hoch sind die Reparaturkosten an Leitungen?

Wie viel Reparaturen an Leitungen kosten, hängt vom Aufwand und dem Umfang der notwendigen Arbeiten ab. Ein Schaden an einer Wasserleitung über einen längeren Abschnitt ist zum Beispiel teurer, da mehrere Rohre ausgetauscht werden müssen und größere Erdarbeiten anfallen. Das Gute: Die Reparaturkosten außerhalb des Gebäudes müssen in der Regel das Versorgungsunternehmen zahlen und Reparaturen an Leitungen im Haus sind in der Regel günstiger.