Haus privat verkaufen: So funktioniert der Hausverkauf ohne Makler

• Ein privater Hausverkauf ist nur sinnvoll, wenn Sie über ausreichend Zeit, Markt- und Verkaufskenntnisse verfügen.
• Entscheiden Sie sich für einen privaten Hausverkauf ohne Makler, entfällt die Maklerprovision, was das Angebot für potenzielle Käufer interessanter macht. Da Sie keine Provision abgeben müssen, erhalten Sie außerdem den vollen Verkaufspreis.
• Die Ersparnis der Maklerprovision bedeutet nicht unbedingt, dass Sie insgesamt weniger Kosten durch einen privaten Hausverkauf haben. So können zum Beispiel durch eine längere Verkaufszeit zusätzliche Kosten entstehen.
• Der passende Angebotspreis ist für einen erfolgreichen Hausverkauf essenziell. Um diesen festlegen zu können, müssen Sie zunächst den Wert Ihres Hauses ermitteln lassen.

Sie möchten Ihr Haus ohne Makler verkaufen? Es ist nachvollziehbar, dass Sie diese Option in Erwägung ziehen. Immerhin können Sie so die anteilige Maklerprovision sparen, die Sie beim Verkauf zahlen müssen. Trotzdem sollten Sie noch einmal genau abwägen, ob der Hausverkauf ohne Makler für Sie wirklich infrage kommt. Die folgende Liste hilft Ihnen dabei. Es sollten möglichst viele Punkte zutreffen, um sich für einen Hausverkauf ohne Makler zu entscheiden:

• Sie haben schon mehrere Immobilien verkauft und kennen sich mit bau- und vertragsrechtlichen Fragen aus.
• Sie können gut mit Menschen umgehen und wissen, wie man Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen erfolgreich gestaltet.
• Sie haben genügend Zeit, sich um den kompletten privaten Hausverkauf zu kümmern – von der Planung bis zur Übergabe.
• Sie sind telefonisch und per E-Mail immer erreichbar.
• Sie wohnen vor Ort, so dass Sie jederzeit Besichtigungen durchführen können.
• Sie können die Vermarktungskosten vorfinanzieren und das Haus über mehrere Vermarktungswege anbieten (Immobilienportale, Zeitungen, Flyer etc.)
• Sie haben Ihr Haus bewerten lassen.
• Sie haben ausreichende Marktkenntnisse, um anhand der Immobilienbewertung einen realistischen Angebotspreis festzulegen, der Ihnen Spielraum für den Verkaufspreis lässt.
• Sie haben die Kenntnisse und Mittel, um ein ansprechendes Exposé zu erstellen (hochwertige Kamera, Software für die Aufbereitung der Grundrisse etc.).
• Sie haben ausreichend Kenntnisse, um die Fragen der Kaufinteressenten kompetent beantworten zu können (z. B. zur Bausubstanz, dem Energieverbrauch etc.). Nur so können Kaufinteressenten Vertrauen aufbauen.

Wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen möchten, sollten Sie sich im Voraus mit dem Ablauf des gesamten Verkaufsprozesses befassen, um den Aufwand richtig abschätzen und notfalls doch noch einen Makler engagieren zu können. Dazu erhalten Sie hier einen genauen Überblick mit allen notwendigen Schritten:

1. Alle Unterlagen für den Hausverkauf sammeln

Um Ihr Haus verkaufen zu können, benötigen Sie einige Unterlagen – manche bereits für das Erstellen des Exposés, andere spätestens beim Notartermin. Beginnen Sie möglichst früh, alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen, um rechtzeitig fehlende Dokumente beschaffen zu können. Für die Kaufinteressenten sind vor allem interessant:

• Lageplan
• Grundrisse
• Baupläne zum Haus
• statische Berechnungen zu durchgeführten Sanierungen oder Umbauten
• Unterlagen zu durchgeführten 
• aktueller Grundbuchauszug
• Unterlagen zu den Verbrauchs- und Energiekosten
• Energieausweis

2. Wert des Hauses ermitteln, Verkaufs- und Angebotspreis festlegen

Die Wertermittlung der Immobilie ist eine der wichtigsten Aufgaben beim Hausverkauf. Nur mit einem korrekt ermittelten Wert können Sie einen realistischen marktgerechten Verkaufspreis beziehungsweise Angebotspreis bestimmen. Dieser darf nicht zu hoch sein, sonst werden möglicherweise Interessenten abgeschreckt. Der Preis darf aber auch nicht zu niedrig sein, denn dann bleibt weniger Spielraum für Verhandlungen und Sie müssen Ihr Haus womöglich unter Wert verkaufen.  

Für die Wertermittlung und die Findung des Verkaufs- und Angebotspreise, müssen Sie unter anderem

• über Immobilienfachwissen verfügen,
• Kenntnisse zur Immobilie haben (Bauart, Bauausführung, Größe) und
• die Makro- und Mikrolage des Grundstücks korrekt einschätzen können.

Laien kennen sich oft zu wenig aus und schätzen den Verkehrswert der Immobilie falsch ein. Das kann den Verkaufsprozess erschweren und verzögern. Besser ist es, die Immobilienbewertung von einem Experten professionell machen zu lassen.

3. Haus herrichten

Je besser der erste Eindruck, umso besser verkauft sich ein Haus. Führen Sie deshalb, wenn möglich, bevor Sie Fotos für das Exposé machen, notwendige Reparaturarbeiten oder gar Instandsetzungen durch, schaffen Sie Ordnung und reinigen Sie die Immobilie. Entfernen Sie allzu persönliche Dinge, die es Interessenten schwer machen, sich mit der Immobilie zu identifizieren. Richten Sie Ihre Immobilie stattdessen zielgruppengerecht her. Professionelle Home Stager sind darin geübt und können Sie dabei unterstützen.

4. Exposé erstellen

In einem guten Exposé müssen alle Angaben zu finden sein, die für Kaufinteressenten relevant sind. Außerdem soll es Neugier auf das Haus wecken. Dabei helfen ansprechende Fotos, auf denen das Haus optimal in Szene gesetzt ist. Aussagekräftige Grundrisse und Beschreibungen helfen außerdem dabei, dass sich Immobiliensuchende ein genaues Bild von Ihrem Haus machen können und sich so nur jene bei Ihnen melden, die wirklich an einem Kauf interessiert sind. Vergessen Sie nicht, Ihre Daten zur Kontaktaufnahme anzugeben.

5. Verkaufsstrategie planen und Haus vermarkten

Definieren Sie zunächst die Zielgruppe: Welche Zielgruppe passt zu der Art Ihrer Immobilie? Überlegen Sie anschließend, über welche Marketingkanäle Sie diese Zielgruppe am besten ansprechen können (Online-Plattformen, Zeitungen o. Ä.) und welche Sie nutzen möchten. Diese Entscheidung hängt auch vom Budget ab, das Sie für die Marketingmaßnahmen veranschlagt haben. Bevor Sie mit der Vermarktung starten, sollten Sie überlegen, wann der optimalen Zeitpunkt für den Hausverkauf ist. Planen Sie bei der Zeitplanung den Verkaufszeitpunkt so, dass Sie genügend Zeit haben, das Haus herzurichten und es zu vermarkten.

6. Anfragen koordinieren

Möchten Sie Ihr Haus privat verkaufen, müssen Sie sicherstellen, dass Sie ab dem Zeitpunkt, ab dem die Anzeigen geschaltet sind, jederzeit für Kaufinteressenten problemlos erreichbar sind – telefonisch, per E-Mail oder über andere Kanäle. Außerdem sollten Sie Anfragen möglichst zeitnah beantworten. Sie müssen Termine koordinieren, Rückfragen klären und auf Nachfrage weitere Unterlagen zur Verfügung stellen.

So können Sie mit Anfragen umgehen:

Bereiten Sie sich auf die Erstgespräche vor. Die meisten Anrufer stellen folgende Fragen:

• Wie ist die genaue Adresse?
• Wann kann man sich das Haus ansehen?
• Geht noch was beim Preis?

Beantworten Sie diese Fragen nicht direkt, sondern finden Sie erst einmal heraus, wie ernsthaft das Kaufinteresse wirklich ist. Es ist sehr aufwändig, einen Besichtigungstermin zu organisieren und in den Alltag einzubinden. Erklären Sie, dass Sie die anfragende Person erst einmal besser kennenlernen möchten und stellen Sie selbst Fragen wie:

• Welche Art von Haus suchen Sie genau?
• Für wen suchen Sie das Haus?
• Wie lange suchen Sie schon nach einem Haus?
• Von wo reisen Sie an?
• Haben Sie schon mit einer Bank über die Finanzierung gesprochen?
• Wann könnten Sie zur Besichtigung kommen?

Wer auf diese Fragen nicht antworten kann, ist wahrscheinlich nicht wirklich an dem Haus interessiert, sondern möchte sich nur einmal orientieren. Um eine ergebnislose Besichtigung zu vermeiden, notieren Sie sich bei solchen Anfragen am besten die Nummer und die aus dem Gespräch erhaltenen Informationen. Dem Anrufer erläutern Sie, dass Sie die Anfrage zunächst einmal sammeln und sich gegebenenfalls zu einer Terminvereinbarung melden.

Nehmen Sie allerdings ein ernsthaftes Interesse bei dem Anfragenden wahr, beantworten Sie die von ihm gestellten Fragen und machen kurzfristig einen Besichtigungstermin mit ihm aus 

7. Besichtigungstermine vorbereiten und durchführen

Sofern nicht schon für die Fotos geschehen, muss Ihr Haus spätestens für die Besichtigungstermine optimal hergerichtet sein. Räumen Sie also auf und putzen Sie – nicht nur im Haus, auch der Außenbereich zählt dazu. Ersetzen Sie außerdem Familienfotos und andere sehr persönliche Einrichtungsgegenstände durch neutrale Alternativen. So können sich Kaufinteressenten das Haus besser als ihr neues Zuhause vorstellen. Ein Home Staging Team kann Ihnen dabei helfen.

Bereiten Sie sich anschließend auf mögliche Detailfragen vor (zum Beispiel zur Heizungsanlage), um einen kompetenten Eindruck bei den Kaufinteressenten zu hinterlassen. Vereinbaren Sie am besten Einzeltermine und lassen Sie zwischen den Einzelterminen genügend Puffer. So fühlen sich die Kaufinteressenten nicht durch andere gestresst und können alle ihre Fragen stellen, die auftauchen. Außerdem können Sie sich als Verkäufer besser auf die potenziellen Käufer einlassen und einen genaueren Eindruck gewinnen, wenn nicht alle auf einmal kommen.

8. Verkaufspreis verhandeln

Hat sich jemand gefunden, der Ihr Haus kaufen möchte, beginnen die Kaufpreisverhandlungen. Dafür sollten Sie sich vorher eine Strategie zurechtlegen und einen Puffer für Verhandlungen definieren. Klären Sie zunächst Ihre Verhandlungsposition: Je weniger Interessenten es gibt, desto schwieriger ist diese. Während Sie bei vielen Interessenten den Verkaufspreis sogar noch etwas anheben und einen besonders passenden Käufer aussuchen können, müssen Sie sich bei einer geringen Nachfrage überlegen, was Ihre preisliche Schmerzgrenze ist und wie viel Zeit Sie sich maximal für den Verkauf geben möchten oder können. Ist Ihnen ein zügiger Verkauf oder ein angemessener Preis wichtiger?

Haben Sie sich eine preisliche Schmerzgrenze gesetzt, sollten Sie nicht gleich von diesem Preis aus verhandeln, sondern weiterhin vom Angebotspreis aus. Die zeitliche Begrenzung hängt unter anderem davon ab, wie schnell Sie das Geld vom Verkauf benötigen. Brauchen Sie es schnell, werden Sie wahrscheinlich beim Preis mehr Zugeständnisse machen müssen. Haben Sie keinen Zeitdruck, können Sie die ersten Wochen der Vermarktung nutzen, um Erfahrungen zu sammeln. Machen Sie allenfalls kleinere Zugeständnisse beim Preis. Ist das Haus nach einigen Wochen noch immer nicht verkauft, ziehen Sie Bilanz:

• Wie lange bieten Sie das Haus bereits an?
• Wie war die Nachfrage?
• Hatten Sie Verhandlungen, die am Preis gescheitert sind?
• Möchten oder müssen Sie die Schmerzgrenze anpassen?
• Wie hoch ist die neue Schmerzgrenze?

9. Kaufvertrag vorbereiten

Haben Sie sich mit einem Kaufinteressenten mündlich über den privaten Hausverkauf geeinigt, muss ein Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beurkundet werden. Solange alles nur mündlich vereinbart ist, können sowohl Sie als auch der Käufer jederzeit das Geschäft absagen. Um diese unsichere Zeit zu verkürzen, sollten Sie den Käufer dazu anhalten, möglichst zeitnah einen Notar mit der Erstellung des Kaufvertrags zu beauftragen. 

Die mündliche Vereinbarung mit dem Käufer kann etwas verbindlicher gemacht werden, indem Sie mit ihm eine Reservierungsvereinbarung schließen. Damit können Sie ihn zwar nicht endgültig zum Kauf verpflichten, aber Sie erhalten dafür, dass Sie Ihre Verkaufsaktivitäten eine bestimmte Zeit ruhen lassen, eine gewisse Reservierungsgebühr. Kommt der Kaufvertrag mit dem Käufer tatsächlich zustande, erhält er diese Gebühr zurück. Wichtig: Die Reservierungsvereinbarung muss notariell beurkundet werden.

Parallel sollten Sie sich selbst mit dem Thema Kaufvertrag  beschäftigen und prüfen, welche Klauseln ein Kaufvertrag fürs Haus unbedingt enthalten sollte, um den Vertragsentwurf vom Notar prüfen zu können. Da dazu viel Fachwissen notwendig ist, kann es sich lohnen, einen Fachanwalt hinzuzuziehen.

Auf jeden Fall im Kaufvertrag stehen sollten:

• Angaben zu Käufer und Verkäufer (Name, Geburtsdaten, Anschriften)
• Bezeichnung des Kaufobjekts inklusive beweglicher Gegenstände wie Möbel, Einbauküche, Brennstoffvorräte etc.
• Löschung oder Übernahme von Grundschulden, sofern vorhanden
• sonstige Grundbucherklärungen (bezüglich Wohnungsrechten, Grundpfandrechten etc.)
• Kaufpreis
• Regelungen zur Kaufpreiszahlung und -fälligkeit
• Zeitpunkt des Besitzübergangs
• die geschuldete Beschaffenheit des Hauses
• Rechte des Käufers bei (verschiedenen) Mängeln
• Finanzierungsvollmacht (Nimmt der Käufer ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises auf, kann er das Haus dadurch bereits als Sicherheit für seine Bank nutzen.)

10. Kaufvertrag notariell beurkunden lassen

Damit der Kaufvertrag fürs Haus rechtskräftig ist, muss er beim Notar beurkundet werden. Dabei ist auch die Auflassungsvormerkung zu beantragen. Achten Sie darauf, dass alle Absprachen, die erst beim Notartermin getroffen werden, schriftlich fixiert werden. Setzen Sie erst dann Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag.

11. Hausübergabe durchführen

Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, kann es noch eine Weile dauern, bis der Käufer den Kaufpreis überweist. Erst, wenn die Summe auf Ihr Konto eingegangen ist, sollten Sie die Übergabe machen. War Ihr Haus noch nicht vollständig abbezahlt, erhält die Bank zunächst das Geld, das Sie ihr noch schulden, und der Rest wird auf Ihr Konto überwiesen. Ein Notaranderkonto, also ein vom Notar geführtes Konto, wird heutzutage nur noch eingesetzt, wenn ein sogenanntes berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie das Haus vorzeitig übergeben möchten oder wenn mehrere Banken die Immobilie finanziert haben. 

Ist der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen, informieren Sie den Notar darüber. Er veranlasst daraufhin, dass der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Parallel übergeben Sie dem Käufer das Haus. Mit dieser Übergabe gehen die Lasten und Gefahren auf den Käufer über. Er trägt von jetzt an die Kosten und haftet als Eigentümer. Führen Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll fürs Haus, in dem Sie unter anderem die Anzahl und Art der Schlüssel, die Zählerstände für Wasser, Heizung und Strom sowie noch anstehende Arbeiten mit Zuständigkeiten und Fristen festhalten.

Ein privater Hausverkauf macht sich nicht von alleine, für Sie als Verkäufer gibt es dabei jede Menge zu tun. Finden Sie hier eine Checkliste, die Ihnen hilft, alle Aufgaben rund um den privaten Hausverkauf im Blick zu behalten.

Für den Verkauf einer Immobilie müssen Sie einige Unterlagen zusammentragen. Viele Informationen finden Sie im Grundbuchauszug, beispielsweise zum Standort, der Quadratmeterzahl oder dem Baujahr. Dem amtlichen Dokument können Sie auch entnehmen, ob und welche Rechte von Dritten bestehen. Insbesondere Käufer, die den Hauskauf über einen Immobilienkredit oder eine Hypothek finanzieren, benötigen zahlreiche Dokumente mit Angaben zum Haus.

Sehen Sie hier, welche Sie benötigen und wo Sie diese erhalten, sofern Sie die Unterlagen nicht selbst besitzen:

Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie und haben Sie eine Zielgruppe festgelegt, muss jetzt ein realistischer Angebotspreis festgelegt werden, der die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt anregt, dessen Höhe sich potenziellen Käufern aber auch erschließt. Ein zu niedriger Angebotspreis könnte von Interessenten skeptisch aufgenommen werden, da sie Mängel befürchten. Ein zu hoher Preis schreckt hingegen schon im Vorfeld ab. Und ein Preis, den Sie nachträglich senken, schürt den Verdacht einer geringen Nachfrage. 

Eine wichtige Rolle beim Festlegen des Angebotspreises spielt die Verkaufsstrategie. Diese zwei Varianten gibt es: 

• Bieterverfahren: Die Idee beim Bieterverfahren ist, dass sich die Interessenten gegenseitig überbieten. Somit liegt der Angebotspreis zu Beginn niedrig. Diese Verkaufsstrategie empfiehlt sich, wenn es eine große Nachfrage für das Haus gibt. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Immobilie zu einem zu niedrigen Preis veräußert wird und Sie einen schlechten Deal machen.
• Preisnachlass: Ein gezielter Preisnachlass verfolgt eine andere Verkaufsstrategie. Hierbei wird der Angebotspreis zum Verkaufsstart fünf bis zehn Prozent höher angesetzt, damit der Eigentümer im späteren Verkaufsgespräch dem potenziellen Käufer einen Nachlass gewähren kann. Die Gefahr bei dieser Strategie ist, dass besonders in wenig nachgefragten Regionen das Haus zum Ladenhüter werden und sich der Verkauf hinziehen kann.

Als privater unerfahrener Verkäufer ist es sehr schwierig, den korrekten Angebotspreis festzulegen. Ein erfahrener Makler, der sich in der Regel gut mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt, kann hier helfen. So riskieren Sie weder einen zu hohen noch einen zu niedrigen Angebotspreis und erhöhen die Chancen auf einen schnellen Hausverkauf.

Beim privaten Verkauf eines Hauses sind neben den bisher genannten Punkte noch folgende zu beachten:

• Miteigentümer beim privaten Hausverkauf

Sind Sie nicht Alleineigentümer, brauchen Sie für den Verkauf Ihres Hauses die Zustimmung der anderen Miteigentümer. Stimmt einer dem Verkauf nicht zu, ist ein geregelter privater Hausverkauf unmöglich. Ohne Zustimmung der anderen können Sie die Gemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft) nur zwangsweise über eine Teilungsversteigerung aufheben. Dazu müssen Sie beim zuständigen Amtsgericht einen entsprechenden Antrag stellen. Bei einer Zwangsversteigerung wird in der Regel ein schlechterer Verkaufspreis erzielt und das Verhältnis zu den Miteigentümern zusätzlich belastet, dieser Weg sollte deshalb nur eine Notlösung sein.

• Steuern beim privaten Hausverkauf

Haben Sie selbst dauerhaft in dem Haus gewohnt, müssen Sie in der Regel den Veräußerungsgewinn nicht versteuern. Haben Sie das Haus hingegen vermietet und sind noch keine zehn Jahre seit dem Kauf (ab Datum der notariellen Beurkundung) vergangen, müssen Sie Steuern auf die Veräußerungsgewinne zahlen. Mehr zu diesem Thema unter Steuern beim Hausverkauf.

• Privater Verkauf eines vermieteten Hauses

Beim Verkauf eines vermieteten Hauses, sind einige rechtliche Fragen zu beachten – zum Übergang des Mietvertrags bis zum möglichen Vorkaufsrecht des Mieters. Sie müssen sich darüber bewusst sein, dass ein laufendes Mietverhältnis auch nach dem Verkauf weiterläuft, was das Haus eher für Käufer einer Kapitalanlage interessant macht als für Käufer, die selbst einziehen möchten. Der Verkaufspreis kann dadurch gemindert werden.

Das Vorkaufsrecht des Mieters ist nur dann relevant, wenn Sie die Wohnräume in Eigentumswohnungen umwandeln und dann an jemanden Dritten, der nicht zur Familie gehört, verkaufen möchten. Ist das der Fall, müssen Sie den Mieter direkt über den Inhalt des Kaufvertrags informieren, damit dieser später keinen Schadensersatz fordern kann.

• Ablösung des alten Baukredits beim privaten Hausverkauf

Möchten Sie Ihren Baukredit vorzeitig zurückzahlen, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank an. Vermeiden können Sie diese, indem Sie sich zeitnah eine neue Immobilie kaufen und den alten Kredit mit der neuen Sicherheit fortführen (Objekttausch). Die Alternative: Der neue Käufer übernimmt den alten Kredit (Schuldnertausch); auch so umgehen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie müssen individuell abwägen, welcher Weg für Sie der günstigste ist.

• Privater Hausverkauf gegen Leibrente als Altersvorsorge

Ziehen Sie einen Hausverkauf oder Teilverkauf gegen eine regelmäßige Rente in Betracht, die Ihnen der Käufer bis ans Lebensende zahlt, sollten Sie sich genau damit beschäftigen, bevor Sie diese Entscheidung treffen.

Bei der Überlegung, Ihr Haus privat zu verkaufen, sollten Sie alle Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen. Der folgende Überblick hilft Ihnen bei der Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf ohne Makler:

Viele Eigentümer entscheiden sich dazu, ihr Haus privat zu verkaufen, weil sie davon ausgehen, auf diese Weise Kosten sparen zu können. Das stimmt jedoch nur bedingt: Zwar muss keine anteilige Maklerprovision für den Verkauf gezahlt werden, dennoch fallen auch beim privaten Hausverkauf Kosten an. Hier ein Überblick über die wichtigsten Kostenpunkte:

Haus fotografieren, Anzeige schalten, Kaufinteressenten durch das Haus führen, Kaufpreis verhandeln, Kaufvertrag unterschreiben, eigentlich ganz einfach, so ein privater Hausverkauf, oder? Nicht ganz, bei einem Hausverkauf gibt es einige Dinge zu beachten. Wer nicht über entsprechende Fachkenntnisse verfügt, dem können leicht kostspielige Fehler unterlaufen. Hier die häufigsten Fehler und wie Sie diese vermeiden können:

• Verkaufspreis falsch eingeschätzt

Viele Immobilienbesitzer schätzen den Preis Ihres Wohnobjekts zu hoch ein. Das wirkt abschreckend auf Kaufinteressenten, sodass sich die Vermarktung womöglich hinzieht und Mehrkosten für Sie entstehen. Bleibt das Haus zu lange am Markt, gilt es irgendwann als “verbrannt”. Dann hilft in der Regel nur noch eine Preissenkung, was im schlimmsten Fall bedeutet, dass Sie Ihr Haus unter dem eigentlichen Wert verkaufen müssen.

Tipp: Kümmern Sie sich um eine professionelle Bewertung der Immobilie, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen und mit der Vermarktung beginnen. Als Faustregel gilt: Der Angebotspreis sollte maximal fünf bis zehn Prozent über dem ermittelten Marktpreis liegen.

• Zeitaufwand des Verkaufsprozesses unterschätzt

Der Immobilienverkauf ist ein langer Prozess. Vielen Eigentümern ist nicht bewusst, wie zeitaufwändig etwa die Dokumentenbeschaffung und die Bearbeitung der Anfragen sind und welche Kosten dafür anfallen. Sind Eigentümer zeitlich sowieso schon sehr eingespannt, ist das Risiko größer, vorschnell Entscheidungen zu treffen und Fehler zu übersehen.

Tipp: Bevor Sie sich für einen privaten Hausverkauf ohne Makler entscheiden, sollten Sie genau prüfen, welche Aufgaben auf Sie zukommen und mit welchem Zeitaufwand Sie rechnen müssen. Stellen Sie sich die Frage, wie viel Freizeit Sie für den Hausverkauf entbehren können und wollen.

• Kostenaufwand unterschätzt

Wer die Maklerkosten sparen möchte, vergisst häufig, dass auch beim privaten Hausverkauf Kosten anfallen – etwa für Wertgutachten, Energieausweis, Vermarktung, Grunderwerbsteuer oder Notarkosten. Je nach Haus kommen so mehrere tausend Euro an Kosten zusammen. Ein beauftragter Makler übernimmt diese Kosten teilweise.

Tipp: Bevor Sie sich final dazu entscheiden, Ihr Haus privat zu verkaufen, sollten Sie die dafür anfallenden Kosten genau durchkalkulieren und mit den Kosten vergleichen, die bei einem Hausverkauf mit Makler anfallen.

• Dokumente fehlen

Für einen Hausverkauf sind viele Dokumente notwendig. Ein paar benötigen Sie bereits für die Erstellung des Exposés und die Besichtigungen, einige weitere werden für den Kaufvertrag fällig. Fehlen Ihnen wichtige Unterlagen, führt das in der Regel zur Verzögerung des Verkaufs. 

Tipp: Versuchen Sie alle für den Verkauf notwendigen Dokumente rechtzeitig zu beschaffen.

• Unprofessionelle Vermarktung

Viele Eigentümer klagen über zu wenige oder zu viele Interessenten und das liegt häufig an der falschen Vermarktung. Dazu zählen zum einen schlechte Handyfotos und eine lieblose Darstellung vom Haus, als auch falsch ausgewählte Marketingkanäle, die nicht der Zielgruppe entsprechen. Wer einfach das günstigste Immobilienportal für die Anzeige wählt, erreicht womöglich gar keine potenziellen Kaufinteressenten.

Tipp: Überlegen Sie vor der Immobilienvermarktung, wer die Zielgruppe sein soll und über welche Kanäle Sie diese am besten erreichen können. Nehmen Sie sich außerdem für das Erstellen des Exposés genügend Zeit und gehen Sie sorgfältig vor. Beauftragen Sie gegebenenfalls einen Fotografen, der Ihr Haus optimal in Szene setzt.

• Schlechte Kommunikation mit Kaufinteressenten

Muss der Kaufinteressent zu lange auf eine Antwort warten, sei es per E-Mail oder telefonisch, oder kann Sie womöglich nicht erreichen, wird sein Interesse schnell erlöschen. 

Tipp: Seien Sie erreichbar. Legen Sie sich zum Beispiel eine separate E-Mail-Adresse für Anfragen zum Haus an, die Sie regelmäßig prüfen. So kann es nicht passieren, dass eine Anfrage zwischen Ihren anderen E-Mails untergeht. Das Gleiche gilt fürs Handy beziehungsweise Smartphone: Eine extra SIM-Karte hilft, Struktur in die Hausvermarktung zu bekommen.

• Unvorbereitete Besichtigungstermine und Verkaufsgespräche

Wirken Sie bei Besichtigungen unvorbereite und inkompetent, weil Sie zum Beispiel nicht alle Dokumente parat haben und Fragen nicht beantworten können, werden Kaufinteressenten skeptisch und sehen möglicherweise doch von einem Kauf ab oder sind nur bereit zu einem niedrigeren Preis Ihr Haus zu kaufen. Haben Sie dann auch noch zu wenig Verhandlungsspielraum für die Preisverhandlung eingeplant, und keine Argumente parat, die den Preis rechtfertigen, werden Sie Ihr Haus wahrscheinlich unter Wert verkaufen müssen.

Tipp: Versuchen Sie, alle Fragen der Interessenten, die möglicherweise gestellt werden, beantworten zu können und sammeln Sie frühzeitig überzeugende Verkaufsargumente für das Verkaufsgespräch – das stärkt Sie in Verhandlungen. Für die Preisverhandlungen sollten Sie sich eine Strategie für den Einstiegspreis und den Verhandlungsspielraum überlegen.

• Käufer unzureichend geprüft

Viele Immobilienverkäufer scheuen davor zurück, die Bonität von Käufern zu prüfen. Dadurch entgeht ihnen möglicherweise die Zahlungsunfähigkeit des Käufers. 

Tipp: Prüfen Sie unbedingt die Solvenz der Interessenten und schließen Sie den Kaufvertrag nicht vorschnell ab.

• Kaufvertrag unzureichend geprüft

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie muss in Deutschland von einem Notar beglaubigt werden. Der Notar übernimmt allerdings nur die Vertragsgestaltung und die Änderungen im Grundbuch. Verkaufsabsprachen müssen Verkäufer und Käufer selbst rechtssicher formulieren und vertraglich fixieren. 

Tipp: Nehmen Sie sich einen Fachanwalt zu Hilfe, um keine wichtigen Details oder Klauseln im Vertragsentwurf zu übersehen.

Das Haus ohne Makler zu verkaufen und sich damit die Maklerprovision zu sparen, klingt verlockend. Immerhin beträgt die Maklergebühr in manchen Bundesländern insgesamt rund sieben Prozent, sprich etwa 3,5 Prozent für Sie als Verkäufer und 3,5 Prozent für den Käufer. Bei einem Einfamilienhaus von 500.000 Euro müssten Sie somit 17.500 Euro an den Makler abtreten.

Aber: Das Einsparen des Maklers und der Maklerprovision kann sich am Ende beim Verkaufspreis des Hauses rächen. Professionelle Makler, die den regionalen Immobilienmarkt kennen und schon jahrelang Verkaufserfahrung haben, verhandeln oftmals einen vielfach höheren Verkaufspreis als die Hauseigentümer. Hinzu kommt, dass beim Hausverkauf ohne Makler sogar Mehrkosten anfallen können. Zum Beispiel übernehmen viele Makler die Immobilienbewertung kostenlos, während Eigentümer, die ihr Haus privat verkaufen möchten, diese extra bezahlen müssen. Auch wenn sich der Hausverkauf aufgrund einer unprofessionellen Vermarktung in die Länge zieht, kann das Mehrkosten und sogar einen geringeren Verkaufspreis bedeuten. Besonders heikel wird es dann für Sie als Verkäufer, wenn Sie den Verkaufserlös des Hauses für den Kauf einer neuen Immobilie brauchen.

Wenn Sie sich noch unsicher sind, ob Sie ihr Haus privat verkaufen oder ob es sich vielleicht doch für Sie lohnt, einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen, finden Sie hier noch einmal alle Maklerleistungen im Überblick. Wägen Sie diese in Ruhe für sich ab.

• Folgende Leistungen bietet ein Makler an:
• kostenlose Immobilienbewertung
• Beratung zum Thema Energieausweis
• Beschaffung, Aufarbeitung und Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen
• Beratung bezüglich Verkaufsablauf, vertragsrechtlicher Angelegenheiten, Wohngesundheit etc.
• Erstellung eines professionellen Exposés
• Ermittlung der geeigneten Käuferzielgruppe
• Entwicklung einer zum Objekt passenden Vermarktungsstrategie
• Koordination der Abläufe und Besichtigungen
• Kommunikation mit Kaufinteressenten
• Auswahl potenzieller Käufer
• Bonitätsprüfung potenzieller Käufer
• Durchführung der Verkaufsverhandlungen
• Erarbeiten eines Kaufvertrages in Zusammenarbeit mit dem Notar
• Begleitung bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages
• Durchführung der Objektübergabe inklusive Übergabeprotokoll