Schenkung einer Immobilie: Was ist bei der vorweggenommenen Erbfolge zu beachten?

Die Übertragung oder (gleichbedeutend) Überschreibung einer Wohnimmobilie an die Kinder durch die Eltern noch zu ihren Lebzeiten bedeutet, dass das Eigentum an eines oder mehrere Kinder übergeht. Je nach Ausgestaltung des Übertragungsvertrags gehen auch die damit vereinbarten Rechte und Verpflichtungen an den Begünstigten über.

Aufgrund der rechtlichen Bedeutsamkeit einer Immobilienübertragung mit Auswirkungen auch auf die Bereiche des Erbrechts und Steuerrechts, muss die Übertragung notariell beurkundet werden, um rechtswirksam sein. Der Notar veranlasst zudem, dass die neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch eingetragen werden.

Neben der Übertragung von Wohneigentum zu Lebzeiten ist auch das Vererben eine Option, die Eigentumsverhältnisse in der Familie zu regeln. Die Unterschiede zwischen Vererben und Überschreiben sind:

Vererben

• Der Eigentümerwechsel tritt erst im Zeitpunkt des Todes des bisherigen Eigentümers ein
• Der Eigentümer bestimmt die nachfolgenden Eigentumsverhältnisse im Testament
• Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge
• Bei Bestimmung eines einzelnen Erben erhalten die übrigen Erben Pflichtanteile gemäß gesetzlichem Erbrecht
• Auf das vererbte Vermögen, zu dem auch die Wohnimmobilie gehört, fällt Erbschaftssteuer an

Überschreiben

• Der Eigentumswechsel erfolgt zu Lebzeiten des bisherigen Eigentümers mit Inkrafttreten des Überschreibungsvertrags (Grundbucheintrag)
• Der bisherige Eigentümer kann im Überschreibungsvertrag Auflagen zum eigenen Verbleib in der Wohnimmobilie geltend machen (Wohnrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch, Pflegeauflage)
• Nach dem Ableben des Erblassers werden wie beim Vererben Pflichtanteile nach dem Pflichtteilergänzungsrecht für die nicht bedachten Erben fällig, grundsätzlich aber nur für die Schenkungen der letzten 10 Jahre.
• Die Erbschaftssteuer kann bei einer Übertragung zu Lebzeiten unter bestimmten Bedingungen gemindert und Steuerfreibeträge können genutzt werden

Es versteht sich von selbst, dass die Übertragung die individuellen Gegebenheiten berücksichtigen muss, die sich in vier Themenkreise unterteilen und deren Regelungen im Übertragungsvertrag zusammenfließen müssen:

• Art bzw. Größe der zu übertragenden Wohnimmobilie, z.B. Eigentumswohnung, Einfamilienhaus mit/ohne Einliegerwohnung, Mehrfamilien-Eigenheim für zwei oder mehr Parteien
• Familiäre Situation: bei mehreren Kindern Überschreibung nur an ein Kind?
• Erb- und Steuerrecht, z.B. Auswirkungen hinsichtlich Erbfolge, Pflichtanteil, Erbschaftssteuer
• Auflagen des bisherigen Eigentümers hinsichtlich Wohnrecht bzw. künftiger Nutzungsteilhabe

Wer sich als Eigentümer einer Wohnimmobilie für eine Übertragung zu seinen Lebzeiten beispielsweise an die Tochter oder den Sohn entscheidet, hat die Wahl zwischen einer

Schenkung, die eine Zuwendung ist, "durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ... wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt" (§ 516 BGB)

und einer

gemischten Schenkung, die vorliegt, wenn der Begünstigte etwas „unter Wert“ erhält, das heißt, dass z.B. das Wohnhaus, die Wohnung zu einem geringeren als dem tatsächlichen Verkehrswert erhält (hinsichtlich Schenkungs- und Erbschaftsteuer ein Sonderfall)

Die Berücksichtigung der familiären Gegebenheiten sind von größter Bedeutung. Familienstreit ist vorprogrammiert, wenn unter den Kindern Bevorzugungen und Benachteiligungen empfunden werden.   Vor allem, wenn es sich um ein Eigenheim handelt, muss im Vorfeld der Überschreibung geklärt werden

• ob das Haus nur an ein Kind übertragen werden soll
• wie bei weiteren Kindern die Übertragung gestaltet bzw. ein fairer Ausgleich geschaffen werden soll
• ob und wie das Wohnrecht der Eltern berücksichtigt werden soll
• welche Vorkehrungen im Fall unvorhergesehener Ereignisse im Übertragungsvertrag berücksichtigt werden sollen, z.B. Scheidung, Insolvenz, Tod der Begünstigten