Schenkungssteuer Haus: Höhe, Freibeträge, Steuertipps

• Wer einen Vermögenswert, wie zum Beispiel ein Haus geschenkt bekommt, muss unter Umständen Schenkungssteuer zahlen.
• Ob Schenkungssteuer zu zahlen ist und wie viel, hängt vor allem vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten ab.
• Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Schenkende auf legalem Wege vermeiden können, dass der oder die Beschenkte Schenkungssteuer zahlen muss.
• Die Schenkung muss binnen drei Monaten dem Finanzamt gemeldet werden, ansonsten droht der Vorwurf der Steuerhinterziehung.
• Wer die Schenkungssteuer nicht auf einmal bezahlen kann, hat die Möglichkeit, eine Stundung zu beantragen.
• Tipp: Lassen Sie den Wert des Hauses, das Sie geschenkt bekommen haben, selbst ermitteln. Das Finanzamt nutzt nur standardisierte Verfahren zur Wertermittlung, was manchmal zu einem zu hohen Wert führt.

Die Schenkungssteuer ist eine Steuer, die Personen zahlen müssen, die eine unentgeltliche Zuwendung von einer anderen lebenden Person erhalten haben.

Gesetzlich geregelt wird die Schenkungssteuer im Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz. Gemäß § 7 ErbStG gelten unter anderem folgende Zuwendungen als Schenkung und unterliegen somit der Schenkungssteuer:

• Jede freigebige Zuwendung, die den Bedachten auf Kosten des Gebers bereichert
• Abfindungen, die für einen Erbverzicht (§§ 2346 und 2352 BGB) gezahlt werden
• Alles, was Vorerben den Nacherben vor ihrem Tod übertragen (mit Rücksicht auf die angeordnete Nacherbschaft)

Die Schenkung kann per notariellem Vertrag oder als Handschenkung erfolgen. Bei der Handschenkung erfolgt die Übergabe umgehend; zum Beispiel, wenn ein teures Schmuckstück als Schenkung überreicht wird.

Die Höhe der Schenkungssteuer hängt bei einer Immobilie neben dem Gesamtwert und der Art der Nutzung (ob selbstgenutzt oder vermietet) vor allem vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenkenden und Beschenkten ab: Die Schenkungssteuer steigt mit zunehmender Entfernung des Verwandtschaftsgrades. Die Beschenkten werden dazu in drei verschiedene Schenkungssteuerklassen eingeteilt, die unterschiedlich hoch besteuert werden und für die verschiedene Freibeträge gelten.

Liegt der Wert des geschenkten Vermögens unter einem bestimmten Freibetrag, wird keine Schenkungssteuer fällig. Doch Achtung: Verkauf der Beschenkte das Haus direkt oder vermietet es, muss er gegebenenfalls Spekulationssteuer zahlen. 

Spekulationssteuer fällt in der Regel dann an, wenn zwischen privatem Erwerb und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung weniger als zehn Jahre vergangen sind. Sie ist dann auf den erzielten Gewinn zu zahlen. Als Erwerbszeitpunkt gilt das Datum, an dem der Schenkende die Immobilie ursprünglich erworben hat; genauer gesagt, das Datum des notariell beglaubigten Kaufvertrags. Sind seitdem zehn Jahre vergangen, muss der Beschenkte keine Spekulationssteuer zahlen, wenn er das Haus nach der Schenkung direkt verkauft oder vermietet. Liegt der ursprüngliche Erwerb noch keine zehn Jahre zurück, kann der Beschenkte das Haus erst dann ohne Spekulationssteuer verkaufen oder vermieten, wenn er selbst mindestens drei Jahre darin gewohnt hat. 

Einer der wesentlichen Unterschied zwischen Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer ist der Zeitpunkt, wann die jeweilige Steuer fällig wird. Die Schenkungssteuer ist vor dem Tod des Schenkenden zu zahlen, die Erbschaftssteuer erst danach, da erst dann das Vermögen, zum Beispiel ein Haus, den Eigentümer wechselt. 

Die Steuersätze, Steuerklassen und Freibeträge sind bei Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer weitgehend gleich, sodass die Schenkungssteuer und die Erbschaftssteuer meist gleich hoch ausfallen. Trotzdem gibt es vier wesentliche Unterschiede bei der Besteuerung:

1. Bei einer Schenkung gibt es keine Versorgungsfreibeträge wie bei einer Erbschaft (§ 17 ErbStG).
2. Wohneigentum, das selbst genutzt wird, kann nicht steuerfrei durch die Schenkung an Kinder übertragen werden. Die Sonderregelung nach § 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG für das Familienheim greift hier nicht.
3. Bei einer Schenkung gehören Eltern, Großeltern und Urgroßeltern zur Steuerklasse II und nicht zur vorteilhafteren Steuerklasse I wie bei einer Erbschaft. Somit liegt der Freibetrag bei einer Schenkung bei 20.000 Euro, nicht bei 100.000 Euro (Erbschaft).
4. Bei Schenkungen kann der Freibetrag alle zehn Jahre genutzt werden, bei Erbschaften nur einmal. Schenkungen ermöglichen somit vielfach die Übertragung von Vermögen auf Angehörige, wodurch weniger Steuern zu zahlen sind, als im Erbfall.

Die Höhe der Schenkungssteuer kann nicht pauschal beziffert werden, sie hängt gemäß Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) vom Wert der Schenkung ab und davon, wer der Beschenkte ist. Dabei gilt: Je enger Schenkender und Beschenkter verwandt sind, desto niedriger fällt die Schenkungssteuer aus und desto höher ist der Freibetrag. 

Die Steuerklassen bei der Schenkungssteuer gemäß § 15 ErbStG

Die Höhe der Schenkungssteuer – in Abhängigkeit vom Wert der Schenkung und der Steuerklasse

Die Höhe der Freibeträge gemäß § 16 ErbStG

Höhe der Schenkungssteuer – Beispiel 1

Sie möchten Ihre Immobilie im Wert von 400.000 Euro an Ihr Enkelkind verschenken. Enkelkinder zählen zur Steuerklasse I, der Freibetrag liegt somit bei 200.000 Euro. Möchten Sie vermeiden, dass Ihr Enkelkind Schenkungssteuer zahlen muss, können Sie die Immobilie innerhalb von 20 Jahren zu je 200.000 Euro verschenken. Würden Sie die Immobilie in einem Zug verschenken, müsste Ihr Enkel auf die 200.000 Euro, die den Freibetrag überschreiten, eine Schenkungssteuer von 11 Prozent, sprich 22.000 Euro, zahlen.

Höhe der Schenkungssteuer – Beispiel 1

Sie möchten Ihre Immobilie im Wert von 400.000 Euro an Ihre Nichte vererben. Nichten und Neffen zählen zur Steuerklasse II, der Freibetrag liegt somit bei 20.000 Euro. Verschenken Sie die Immobilie in einem Zug, liegt der zu versteuernde Restbetrag bei 380.000 Euro. Ihre Nichte muss somit 25 Prozent, sprich 96.000 Euro Schenkungssteuer bezahlen.

Genauso wie bei anderen Schenkungen hängt auch die Schenkungssteuer bei der Schenkung eines Hauses vom Verwandtschaftsverhältnis des Schenkenden zum Beschenkten ab. Damit verbunden sind die Steuersätze und Freibeträge.

Geschwister fallen in die Steuerklasse II und haben somit einen Freibetrag von 20.000 Euro. Wie hoch die Schenkungssteuer ist, hängt immer vom Wert des Hauses ab. Ist Ihr Haus zum Beispiel 500.000 Euro wert, müssen 480.000 Euro versteuert werden. Der Steuersatz dafür beträgt 25 Prozent. Ihre Schwester oder Ihr Bruder müsste somit 120.000 Euro Schenkungssteuer entrichten.

Eltern zählen zur Steuerklasse I und haben somit einen Freibetrag von 100.000 Euro. Auch in diesem Fall hängt die Höhe der Schenkungssteuer vom Wert des Hauses ab. Beträgt dieser zum Beispiel 600.000 Euro, müssen 500.000 Euro versteuert werden. Der Steuersatz dafür liegt bei 15 Prozent. Die Eltern müssen also 75.000 Euro Schenkungssteuer bezahlen.

Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verschenken, ohne dass der Beschenkte Schenkungssteuer zahlen muss, können Sie das in mehreren Raten tun. Dabei muss jede einzelne Rate den gesetzlich festgelegten Freibetrag einhalten und zwischen den einzelnen Teilschenkungen müssen mindestens zehn Jahre liegen (10-Jahresfrist), ansonsten wird doch eine Schenkungssteuer fällig.

Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten verschenken möchten, haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die Schenkungssteuer zu verringern oder sogar ganz zu vermeiden:

1. Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht

Lassen Sie ein Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eintragen, wenn Sie trotz Schenkung weiterhin im Haus wohnen bleiben möchten. Dadurch stellen Sie nicht nur sicher, dass Sie das Haus weiter nutzen können, sondern schmälern durch das Recht auch den Verkehrswert der Immobilie. Das kann dazu führen, dass der Freibetrag unterschritten wird und somit keine Schenkungsteuer zu zahlen ist.

2. Schenkung in Raten

Schenken Sie in mehreren Schritten und zwar im Abstand von jeweils zehn Jahren, denn nach zehn Jahren darf der Schenkungsfreibetrag neu ausgeschöpft werden.

Ein Beispiel: Sie möchten ihrem Kind 500.000 Euro schenken. Der Freibetrag liegt bei 400.000 Euro. Erfolgt die Schenkung in einem Rutsch, müsste Ihr Kind für 100.000 Euro 11 Prozent Schenkungssteuer zahlen, das wären 11.000 Euro. Schenken Sie als Eltern stattdessen in zwei Stufen à 250.000 Euro, wären beide Schenkungen steuerfrei, da sie unter dem Freibetrag liegen.

3. Schenkung pro Elternteil

Schenken Sie und Ihr Ehepartner Ihrem Kind jeweils einen Teil Ihrer gemeinsamen Immobilie. So können Sie das Haus möglicherweise auf einmal schenken, ohne dass Schenkungssteuer für Ihr Kind anfällt. Denn die Freibeträge der Schenkungssteuer gelten pro getätigter Schenkung. Damit das möglich ist, muss das Haus beiden Elternteilen zu gleichen Teilen gehören. Gehört nur Ihnen das Haus, können nur Sie eine Schenkung tätigen. Möchten Sie vermeiden, dass Ihr Kind Schenkungssteuer bezahlen muss, bleibt Ihnen in diesem Fall nur eine Schenkung in Raten als Option – unter Einhaltung der 10-Jahres-Frist.

Ein Beispiel: Sie möchten Ihrem Kind Ihr Haus im Wert von 750.000 Euro schenken, ohne dass es Schenkungssteuer zahlen muss. Sie haben nun die Möglichkeit, in zwei Raten zu schenken, da der Freibetrag für Kinder bei 400.000 Euro liegt, müssten allerdings die 10-Jahresfrist einhalten. Alternativ können Sie das Haus mit einem Mal schenken, wenn Ihnen das Haus zu gleichen Teilen gehört. Dann können Sie und Ihr Partner jeweils 375.000 Euro schenken, ohne dass Schenkungssteuer anfällt.

4. Schenkung unter Ehegatten

Übertragen Sie die gemeinsam genutzte Immobilie (das Familienheim) auf Ihren Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner, dann müssen Sie keine Schenkungssteuer zahlen (§ 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG). Entscheidend ist, dass Sie das Familienheim schon zum Zeitpunkt der Schenkung zusammen bewohnen.

5. Kettenschenkung

Veranlassen Sie eine Kettenschenkung, bei der die Übertragung Ihres Vermögens über mehrere Angehörige erfolgt. So kann ein höherer Freibetrag genutzt werden.

Ein Beispiel: Möchten Sie als Großeltern Ihrem Enkelkind 300.000 Euro übertragen, können Sie den Betrag erst auf Ihr Kind übertragen. Denn während bei der Schenkung an Enkel nur ein Freibetrag von 200.000 Euro gilt, liegt der Freibetrag für die Schenkung an Kinder bei 400.000 Euro. Der Freibetrag würde also nicht ausgeschöpft und es wäre keine Schenkungssteuer zu zahlen. In einem zweiten Schritt kann dann Ihr Kind die 300.000 Euro an Ihr Enkelkind übertragen. So wäre die Schenkung steuerfrei.

6. Gelegenheitsgeschenke

Verschenken Sie Teile des Vermögens zu bestimmten Anlässen als Gelegenheitsgeschenke (§ 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG), um Schenkungssteuer zu sparen.

Ein Beispiel: Großeltern möchten ihrem Enkel 300.000 Euro schenken. Der Freibetrag liegt bei 200.000 Euro, das bedeutet, es müssten 100.000 Euro versteuert werden. Wenn sie dem Enkel jedoch zum Abitur und Masterabschluss jeweils 10.000 Euro und zur Hochzeit 20.000 Euro schenken, wären nur noch 60.000 Euro zu versteuern. Die Schenkungssteuer würde sich so von 11.000 Euro (100.000 € x 11 %) auf 4.200 Euro reduzieren (60.000 € x 9 %).

Zählen Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden, zu Schenkungsobjekten, wird von deren Verkehrswert pauschal zehn Prozent abgezogen. Dadurch reduziert sich die Schenkungssteuer. Eventuell ist sogar gar keine Schenkungssteuer zu zahlen, wenn der Verkehrswert der Immobilie nach Abzug der Pauschale unter dem jeweiligen Freibetrag liegt.

Jede Schenkung muss dem Finanzamt gemeldet werden. Hat ein Notar die Schenkung beurkundet, übernimmt das der Notar. Ist das nicht der Fall, müssen sowohl der Beschenkte als auch der Schenkende die Schenkung binnen drei Monaten dem Finanzamt melden (§ 30 ErbStG). Wird die Meldung der Schenkung versäumt und überschreitet der Wert der Schenkung den Freibetrag, handelt es sich um Steuerhinterziehung. Auf der sicheren Seite sind Sie also, wenn Sie die Schenkung in jedem Fall melden. Dazu genügt ein formloses Schreiben. 

Das Finanzamt fordert den Beschenkten gegebenenfalls dazu auf, eine Schenkungssteuererklärung abzugeben (§ 31 ErbStG). Bei der Schenkungssteuererklärung sind in den Anlagen zum Grundbesitz einige Angaben zu machen. Wird kein Verkehrswert angegeben, ermittelt das Finanzamt diesen in einem gesonderten Feststellungsverfahren. Ergibt die Wertermittlung, dass der Freibetrag überschritten wurde, setzt das Finanzamt die Schenkungssteuer fest und schickt einen Schenkungssteuerbescheid. Gegen diesen kann Einspruch erhoben werden, sollte die Schenkungssteuer zu hoch angesetzt sein.

Eine Schenkung zu erhalten ist normalerweise ein Grund zur Freude, doch vor allem bei Immobilien kann sie auch zur Belastung werden. Das ist der Fall, wenn Schenkungssteuer gezahlt werden muss und der Betrag zu hoch ist, als dass er mit einem Mal bezahlt werden kann. Für diese Situation gibt es die Möglichkeit der Stundung (§ 28 ErbStG. Abs. 3).

Der Antrag dafür muss beim zuständigen Finanzamt für Erbschafts- und Schenkungssteuer gestellt werden. Darin ist darzulegen und zu begründen, warum die wirtschaftliche Situation nicht zulässt, dass die Schenkungssteuer sofort gezahlt wird. Ausschlaggebende Faktoren sind das geschenkte Vermögen, das eigene Vermögen und die Belastungen sowie das eigene Einkommen. Die Stundung kann für höchstens zehn Jahre gewährt werden. Wird sie abgelehnt, kann Einspruch dagegen erhoben werden, gegebenenfalls ist auch eine Klage vor dem Finanzgericht möglich.