Kaufpreisfaktor: Welche Rolle spielt der Faktor beim Immobilienkauf und Verkauf?

• Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis mit den Einnahmen aus der Vermietung ins Verhältnis.
• Um den Kaufpreisfaktor zu berechnen, muss der Kaufpreis der Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt werden.
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie : jährliche Nettokaltmiete
• Der Kaufpreisfaktor zeigt an, nach wie vielen Jahren die Kaltmieten den Kaufpreis einer Mietimmobilie wieder eingebracht haben und ist somit eine Kennzahl der Rentabilität von Immobilieninvestments.
• Bruttorendite = 100 : Kaufpreisfaktor
• Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto höher die Rendite, aber auch das Risiko.
• Der Kaufpreisfaktor kann außerdem zur Ermittlung des ungefähren Marktwerts für den Immobilienverkauf genutzt werden. Für den genauen Verkehrswert ist eine präzise Wertermittlung notwendig, die mehr Faktoren berücksichtigt.
• Der Kaufpreisfaktor hängt unter anderem von der Lage, dem Zustand, der Art und der zu erwartenden Wertsteigerung der Immobilie ab.
• Der Kaufpreisfaktor wird auch Vervielfältiger, Mietpreisfaktor, (Wert-)Faktor, Multiplikator oder Diskontierungssummenfaktor genannt.

Der Kaufpreisfaktor zeigt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis einer Mietimmobilie durch die eingenommenen Kaltmieten amortisiert hat. Ein Kaufpreisfaktor von 20 bedeutet zum Beispiel, dass die Mieteinnahmen nach 20 Jahren den ursprünglichen Kaufpreis decken. Der Anleger macht also erst nach 20 Jahren Gewinn mit der Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbeimmobilie.

Der Kaufpreisfaktor ist somit eine wichtige Kennzahl, um die Rendite einer Immobilie zu bewerten und vor allem für Kapitalanleger interessant, die schnell wissen möchten, ob sich die Investition lohnt oder nicht. Dabei gilt: Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto höher die Rendite und desto schneller amortisiert sich theoretisch der Kaufpreis. Allerdings gilt auch: Je niedriger der Faktor, desto höher das Risiko.

Wichtig zu wissen: Die Berechnung der Rendite mittels Kaufpreisfaktor stellt nur eine ungefähre Prognose dar. So bleiben Kaufnebenkosten in der Rechnung unberücksichtigt. Ebenso Inflation, Leerstand, Mietsteigerungen, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie weitere Parameter. Um die Rendite genau zu berechnen, müssen zusätzliche Faktoren berücksichtigt werden, wie die Art und Lage des Anlageobjektes sowie die zu erwartenden Wertsteigerung der Immobilie.

Der Kaufpreisfaktor wird insbesondere von folgenden drei Größen beeinflusst:

• Lage der Immobilie: In der Regel ist der Kaufpreisfaktor in stark besiedelten Gebieten höher als in strukturschwachen Regionen.
• Art der Immobilie: Der Vervielfältiger von Einfamilienhäusern ist meist höher als der von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien.
• Zustand der Immobilie: Ist der Zustand einer Immobilie schlecht oder ungewiss, ist der Wertfaktor in der Regel niedriger, da die Investition mit einem größeren Risiko behaftet ist.

Die Berechnung des Kaufpreisfaktors ist einfach: Sie müssen nur den Kaufpreis Ihrer Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete (Miete minus Nebenkosten wie Rücklagen oder Instandhaltung) teilen:

Formel Kaufpreisfaktor: 

• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie : jährliche Nettokaltmiete

Rechenbeispiel für den Kaufpreisfaktor:

Sie haben für 270.000 Euro eine Mietwohnung erworben und vermieten sie monatlich 750 Euro netto. Somit erzielen Sie übers Jahr 9.000 Euro an Mieteinnahmen. Wenn Sie nun 270.000 durch 9.000 teilen, kommen Sie auf 30. Das ist der Kaufpreisfaktor der Immobilie. Er zeigt Ihnen an, dass Sie die Kosten für den Immobilienerwerb nach 30 Jahren durch Ihre Mieteinnahmen wieder erwirtschaftet haben.

• Kaufpreisfaktor = 270.00 € : 9.000 € = 30

Wenn Sie Ihre Ausgaben für ein Anlageobjekt möglichst schnell durch Mieteinnahmen refinanzieren können, hat sich die Investition aufgrund der hohen Rendite gelohnt. Je schneller sich die Ausgaben für den Kaufpreis amortisieren, umso besser. Allgemein gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 als gut, weil Sie die Kosten für die Immobilie bereits nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen wieder drin haben. 

Aber auch ein Kaufpreisfaktor von 25 ist in vielen Regionen Deutschlands mittlerweile ein gängiger Wert. In attraktiven Großstädten ist sogar ein Wertfaktor von 30 zu finden. 

Der Kaufpreisfaktor wird stark von der Lage und der zu erwartenden Wertsteigerung einer Immobilie beeinflusst. Je beliebter der Standort einer Immobilie, desto höher der Kaufpreisfaktor. Immobilienkäufer müssen daher gerade in guten Lagen oftmals einen längeren Atem haben, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. 

Wie sieht der Kaufpreisfaktor in Zukunft aus?

In den vergangenen Jahren sind die Mietpreise ziemlich konstant nach oben geklettert. Dieser Trend könnte aufgrund des vergrößerten Angebots an Wohnraum durch Neubauten und die Inflation allerdings zum Erliegen kommen oder zumindest verlangsamen. Gibt es eine breite Auswahl an Mietobjekten auf dem Markt, sinkt die Bereitschaft der Mieter, hohe Mieten zu zahlen. Sie suchen sich einfach eine Alternative. Auch die Inflation hemmt Mieter, neue und größere Wohnobjekte zu mieten. Außerdem sollten Sie bei Ihren Renditeerwartungen die Aussicht auf steigende Darlehenszinsen berücksichtigen.

Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie hilft dem Käufer einer Mietimmobilie, eine erste Einschätzung zu erhalten, wann sich der Kaufpreis ungefähr amortisiert hat. Theoretisch zahlt sich bei einem niedrigen Kaufpreisfaktor die Investition schneller aus als bei einem hohen. Zugleich bedeutet ein niedriger Faktor jedoch auch ein höheres Risiko für den Anleger. 

Achtung: Es genügt nicht, die Kaufpreisfaktoren verschiedener Anlagemöglichkeiten mit Ihrer Risikobereitschaft abzugleichen und in die entsprechende Immobilie zu investieren. Der Kaufpreisfaktor stellt keine absolut zuverlässige Prognose für die Investition dar, da für seine Berechnung nur die zum Kaufzeitpunkt gültigen Mieteinnahmen und der Kaufpreis als Grundlage genutzt werden. Andere Einflussgrößen wie Mietsteigerungen, Mietausfälle, Zinsaufwand, Inflation, Kaufnebenkosten, Instandhaltungskosten und Kapitalkosten werden ausgeblendet. Der Kaufpreisfaktor bietet somit nur einen groben Anhaltspunkt, um die möglichen Aussichten einer Investition zu erfassen. Für eine zuverlässige Immobilienbewertung sind noch andere Kennzahlen bei der Berechnung zu berücksichtigen. Zudem sind sichere Mieteinnahmen und die Wertstabilität der Immobilie für die Rendite relevant.

Ebenso wie der Kaufpreisfaktor ist auch die Mietrendite eine Kennzahl der Rentabilität. Während der Kaufpreisfaktor anzeigt, nach wie vielen Jahren die Investitionskosten durch die jährlichen Mieteinnahmen abbezahlt sind, zeigt die Mietrendite an, wie viel Überschuss monatlich zur Tilgung von Zinsen, Instandsetzung, etc. beziehungsweise zum Vermögensaufbau bleibt. Dabei gilt: Je höher der Kaufpreisfaktor, umso geringer die Bruttorendite.

Bruttorendite

Die Bruttorendite können Sie berechnen, indem Sie 100 durch den Kaufpreisfaktor teilen. Die Bruttorendite ist somit der Kehrwert des Kaufpreisfaktors.

Formel Bruttorendite:

• Bruttorendite = 100 : Kaufpreisfaktor

Beispielrechnung Bruttorendite:

• Kaufpreisfaktor = 270.00 € : 9.000 € = 30
• Jährliche Bruttomietrendite = 100 : 30 = 3,33 %

Nettorendite

Da die Bruttomietrendite wesentliche Informationen außen vor lässt, ist die Nettomietrendite in der Praxis von größerer Bedeutung. Sie zeigt wesentlich genauer an, inwieweit das Anlageobjekt für Sie als Käufer rentabel ist. Dabei werden von den Nettomieteinnahmen die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen, die Sie als Vermieter mit Instandhaltungsmaßnahmen und anfallenden Reparaturen sowie der Verwaltung und potenziellen Leerstand der Immobilie zu tragen haben. So erhalten Sie den Jahresreinertrag. Zum Kaufpreis wiederum werden die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten (reine Notarkosten plus Grundbuchkosten) und Maklercourtage addiert, um mit den gesamten Investitionskosten zu rechnen.

Formel Nettorendite:

• Nettorendite = Jahresreinertrag : Investitionskosten x 100
• Jahresreinertrag = Netto-Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten
• Investitionskosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten

Beispielrechnung Nettorendite:

• Netto-Jahresmiete: 10.000 Euro
• Jährliche Verwaltungskosten: 500 Euro
• Jährliche Instandhaltungskosten: 700 Euro
• Jahresreinertrag = 10.000 € - 500 € - 800 € = 8.800 €
• Kaufpreis: 200.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 20.000 Euro
• Investitionskosten = 200.000 € + 20.000 € = 220.000 €
• Nettorendite = 8.800 € : 220.000 € x 100 = 0,04 = 4,0 %

Tabelle Kaufpreisfaktoren: Welche Renditen sind möglich?

Aus der folgenden Tabelle können Sie direkt den Wert des Kaufpreisfaktors mit der entsprechenden Rendite ablesen, ohne selbst rechnen zu müssen.

Der Kaufpreisfaktor ist beim Immobilienverkauf sowohl für Käufer als auch für Verkäufer interessant: Kaufinteressenten können anhand des ortsüblichen Kaufpreisfaktors abschätzen, ob ein Angebot realistisch ist oder nicht. Verkäufer wiederum können mit dem Kaufpreisfaktor im Rahmen des Ertragswertverfahrens den Marktpreis einer Immobilie grob ermitteln, indem sie den Kaufpreisfaktor mit der Jahresnettomiete multiplizieren. So können Eigentümer schnell zu einer ersten Einschätzung kommen, zu welchem Verkaufspreis sich die Immobilie anbieten lässt beziehungsweise, ob ihr Verkaufspreis marktgerecht ist.

• Ungefähre Ertragswert = ortsüblicher Kaufpreisfaktor x mögliche Jahresnettomiete

Beispiel zur Berechnung des ungefähren Marktpreises

• Daten: Mietpreisfaktor von 25, Mietertrag von 13.000 Euro jährlich
• Rechnung: Ungefähre Ertragswert = 25 x 13.000 € = 325.000 €

In diesem Beispiel liegt der ungefähre Ertragswert bei 325.000 Euro.