Notarkosten beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf: Wer zahlt und welche Gebühren fallen an?

• Notarkosten ergeben sich aus verschiedenen Dienstleistungen des Notars.
• Notarkosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie.
• Die gesamten Notarkosten inklusive Grundbuchkosten betragen etwa 1,5% des beurkundeten Kaufpreises und setzen sich aus ca. 0,5% Grundbuchkosten und 1% reinen Notarkosten zusammen.
• Je nach in Anspruch genommener Notarleistung können die Notarkosten weniger oder mehr betragen, bis zu 2%.
• Es gibt keine gesetzliche Regelung dazu, wer die Notarkosten bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf trägt. Den Großteil übernimmt meistens der Käufer.
• Es haften sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Begleichung der Notarkosten.
• Notarkosten sind umsatzsteuerpflichtig.

Beim Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie ist viel Geld im Spiel und es bedarf rechtlich sehr komplexer Verträge. Um dabei Streitigkeiten zu verhindern und dem Verkäufer sowie dem Käufer einen gewissen Schutz zu bieten, gibt es in Deutschland die Notarpflicht beim Immobilienverkauf – so sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor (BGB § 311b). Nur, wenn eine Notar den Hauskauf beurkundet, ist er auch rechtlich gültig.
Dem Notar fällt die Aufgabe zu, alle erforderlichen Schritte für den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf einzuleiten und das Rechtsgeschäft zwischen Käufer und Verkäufer durch die notarielle Beurkundung abzuschließen. Er ist in diesem Fall Ausführender eines öffentlichen Amtes, wodurch beiden Seiten – dem Käufer- und dem Verkäufer – Neutralität im Veräußerungsgeschäft garantiert werden soll. Als neutrale Instanz achtet der Notar auf rechtliche und formale Korrektheit und klärt alle Beteiligten gleichermaßen über Rechte und Pflichten rund um den Vertrag auf.

Sobald Sie als Verkäufer einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, muss vom Notar ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, in dem unter anderem der Kaufpreis und alle Formalitäten geregelt werden. (Mehr zum Thema Kaufvertrag finden Sie in unserem Artikel Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?) Der Notar steht dabei sowohl Ihnen als auch dem Käufer beratend zur Seite und klärt Sie beide über einzelne Aspekte gesondert auf.

Die Notarkosten beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf setzten sich zusammen aus

• den reinen Notarkosten, also den Kosten für die Arbeit des Notars und
• den Grundbuchkosten, also den verschiedenen Auslagen, wie den Gebühren für die Grundbucheintragung.

Sowohl Notare als auch Grundbuchämter berechnen ihre Gebühren nach der Höhe des Kaufpreises und der Art der angefallenen Tätigkeit.

Allerdings wird für die Notargebühren als maßgeblicher Geschäftswert der gesamte Kaufpreis inklusive der Kosten für mitverkauftes Zubehör angenommen und für die Gebühren des Grundbuchamtes nur der Kaufpreis ohne die Kosten für mitverkauftes Zubehör. Als Zubehör zählen zum Beispiel Einbauküche, Sauna, aber auch Instandhaltungsrücklagen.

Die reinen Notarkosten unterliegen außerdem der gesetzlichen Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer), während auf die Grundbuchkosten keine Mehrwertsteuer erhoben wird.

Die gesamten Notarkosten inklusive Grundbuchkosten betragen etwa 1,5% bis 2,0% des beurkundeten Kaufpreises.

Ein Notar erhebt üblicherweise Gebühren für folgende Tätigkeiten:

• zum Kaufvertrag beraten
• Kaufvertrag entwerfen
• Kaufvertrag beurkunden
• Grundschulden beurkunden, eintragen und löschen*
• Grundschuldbrief oder andere Briefe erstellen
• Auflassungsvormerkung eintragen oder löschen*
• neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen*
• Notaranderkonto führen
• Unterschriften beglaubigen
• weitere Abwicklungen beim Immobilienverkauf

* Diese Kosten sind Teil der Grundbuchkosten und müssen von der Partei getragen werden, die die jeweilige Aufgabe veranlasst. Wenn beispielsweise Sie als Verkäufer eine Grundschuld löschen lassen, müssen Sie für diesen Teil der Grundbuchkosten aufkommen. Der Käufer trägt dagegen die Kosten zur Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung.

Um eine Orientierung zu bekommen, mit welchen Notarkosten Sie bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ungefähr rechnen müssen, hier ein paar Werte aus der Gebührentabelle, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG Anlage 2 (zu § 34 Absatz 3)) zu finden ist:

(Stand der Tabelle: 2024)

Hier ein paar Beispiele für die Notarkosten bei einer Berechnung von fünf Gebührensätzen – bei unterschiedlichen Immobilienpreisen:

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und fünf Gebührensätzen betragen die Notarkosten also zum Beispiel 3.183,25 Euro, was etwa 1,3 Prozent des Kaufpreises entspricht.

Hier eine Beispielrechnung für Notarkosten im Detail:

Es wird ein Kaufvorgang plus Grundschuldbestellung angenommen. Der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro, die Höhe der Grundschuld 100.000 Euro:

• Für den Kaufpreis von 250.000 Euro beträgt der einfache Gebührensatz 535 Euro.
• Für die Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro beträgt der einfache Gebührensatz 273 Euro.

Wird die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abgewickelt, kommen dafür noch weitere Kosten hinzu. Jeder Vorgang wird separat berechnet – gemäß der gültigen Gebührenordnung.

Bei Immobiliengeschäften trägt normalerweise der Käufer die Notarkosten. Nur wenn Anliegen geregelt werden, die noch den Verkäufer betreffen, wie zum Beispiel bei der Löschung einer Grundschuld, übernimmt er die dafür anfallenden Kosten. Käufer und Verkäufer haften jedoch gemeinschaftlich für die Begleichung aller weiteren, durch den Hausverkauf anfallenden Notarkosten. Man spricht in diesem Fall von einer gesamtschuldnerischen Haftung – Verkäufer und Käufer sind die Gesamtschuldner.

Die Notargebühren beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung grundsätzlich zu sparen geht nicht. Das hat folgende Gründe

1. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt vor, dass ein Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt werden muss (BGB § 311b). Es ist also keine Option, einen Hausverkauf ohne Notar durchzuführen. Dadurch werden Risiken für alle Beteiligten vermieden.
2. Paragraf 17 Absatz 1 der Bundesnotarordnung (BnotO) schreibt die Erhebung der im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) vorgeschriebenen Gebühren vor. Notargebühren sind demnach nicht verhandelbar.

Sie können die Notarkosten beim Hausverkauf aber minimieren.

Zwar sind weder die reinen Notarkosten noch die Grundbuchgebühren verhandelbar, trotzdem können Verkäufer und Käufer die Kosten bis zu einem gewissen Grad beeinflussen. Hier ein paar mögliche Stellschrauben:

• Kaufpreis: Je niedriger der Kaufpreis, desto niedriger die Notarkosten.
• Notaranderkonto: Die Kaufabwicklung muss nicht über ein Notaranderkonto abgewickelt werden, es genügt auch ein normales Konto. Dadurch können die Kosten für ein Notaranderkonto entfallen.
• Grundschuldabtretung: Statt eine Grundschuld löschen und neu im Grundbuch eintragen zu lassen, ist auch eine Grundschuldabtretung möglich. Die Grundschuldabtretung ist wesentlich günstiger als die Löschung und Neueintragung einer Restschuld.

Ob Notarkosten, die bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf anfallen, steuerlich absetzbar sind oder nicht, hängt davon ab, ob der Hausverkauf an sich steuerpflichtig ist – also eine Spekulationssteuer dafür anfällt:

Ist ein Hausverkauf steuerpflichtig, können Sie die Notar- und Grundbuchkosten, die Sie als Verkäufer selbst bezahlt haben, von der Steuer absetzen. Ist er nicht steuerpflichtig, entstehen Ihnen als Verkäufer keine Steuerbelastungen und somit können Sie auch keine Notarkosten absetzen.

Ob Käufer Notarkosten steuerlich geltend machen können, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. So können vom Käufer Notarkosten nur dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn er die Immobilie zur Vermietung erwirbt. Für die Steuerabsetzung wird unterschieden in Anschaffungskosten und Werbungskosten:

• Die notarielle Beglaubigung von Kaufverträgen von unbebauten oder bebauten Grundstücken kann bei Vermietung als Anschaffungskosten angegeben werden. 
• Die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld für das vermietete Objekt gilt als Finanzierungskosten und muss somit als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben werden.

Kauft jemand eine Wohnung oder ein Haus, um selbst darin zu wohnen, darf er die Notarkosten nicht steuerlich geltend machen. Bei einer Selbstnutzung trägt der Käufer die Kosten für den Notar komplett selbst - außer den Kosten, die eventuell der Verkäufer noch übernimmt.

Notarkosten, die beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf entstehen, sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und können jederzeit eingesehen werden. Sie sind in ganz Deutschland gleich, sodass sie im Vorfeld genau berechnet werden können. Die Notarkosten setzen sich aus den reinen Notarkosten und den Grundbuchkosten zusammen. Den Hauptanteil der Notarkosten trägt beim Hausverkauf in der Regel der Käufer. Trotzdem können für den Verkäufer Kosten anfallen, zum Beispiel für die Löschung einer Grundschuld. Ein Notar ist bei jedem Hausverkauf und Wohnungsverkauf unverzichtbar.

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