Pflegeimmobilie erfolgreich verkaufen – die wichtigsten Tipps

Eine Pflegeimmobilie kann sowohl ein ganzes Pflegeheim als auch eine einzelne altersgerecht ausgestattete Wohneinheit sein, die an ein Pflegeheim angegliedert ist. Ein Pflegeheim ist laut Elftem Sozialgesetzbuch (SGB XI § 71) eine stationäre Einrichtung, in der sich Pflegepersonal um hilfsbedürftige Menschen kümmert und die von privaten oder öffentlichen Trägern wie der Caritas oder dem Deutschen Roten Kreuz betrieben wird.

Außer Pflegeheimen oder daran angegliederte Wohneinheiten gelten auch Seniorenwohnheime, Seniorenresidenzen und Altersheime als Pflegeimmobilien, solange sie Pflegedienstleistungen anbieten.

Pflegeimmobilien zählen innerhalb der Anlageklasse (Assetklasse) Spezialimmobilien zur Kategorie der Sozialimmobilien. Sie sind aus verschiedenen Gründen interessant für Kapitalanleger. Zum einen, weil es sich um Betreiberimmobilien handelt, die Anleger also einen Vertrag mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie statt mit dem Mieter abschließen. Somit erhält der Anleger auch bei Leerstand die vereinbarte Miete. Zum anderen übernimmt der Betreiber die Verwaltung und die laufende Instandhaltung des Gebäudes – ausgenommen sind Dach und tragende Gebäudeteile („Dach und Fach“). Für Pflegeimmobilien werden meist langfristige Mietverträge über 20 Jahre in Form von Indexmietverträgen vereinbart, bei denen die Miete an die Lebenshaltungskosten gekoppelt ist.

Wann ist der Verkauf einer Pflegeimmobilie sinnvoll?

Pflegeimmobilien werden als wertstabile Kapitalanlagen gehandelt, trotzdem kann ein Verkauf unter gewissen Umständen sinnvoll sein. In folgenden Situationen lohnt es sich, darüber nachzudenken:

➣ Die Pflegeimmobilie hat an Wert gewonnen:

Bei gut geführten Pflegeheimen in einer Region mit steigender Nachfrage kommt es vor, dass eine überdurchschnittliche Wertsteigerung der Pflegeimmobilie erzielt wird. In diesem Fall kann es sich lohnen, die Gewinne durch einen Verkauf zu realisieren, um sie direkt zu nutzen oder erneut anzulegen. Doch Achtung: Wird die Pflegeimmobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss der Zugewinn versteuert werden. Zusätzlich kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden, wenn die Immobilie über ein Darlehen finanziert wurde.

➣ Übergang vom Berufsleben in die Rente:

Wenn Sie kurz vor dem Eintritt in die Rente stehen, sollten Sie sich auf der einen Seite bewusst machen, dass die möglichen Abschreibungen auf die Kapitalanlage mit dem Renteneintritt steuerlich nicht mehr relevant sein werden, da sie dann keine Einkommensteuer mehr zahlen müssen. Das kann ein Grund für den Verkauf sein. Auf der anderen Seite müssen Sie beachten, dass Sie mit dem Verkauf das Vorrecht verlieren, bevorzugt einen Platz in einer der Pflegeeinrichtungen zu erhalten. Dieses Vorrecht verkaufen Sie – sofern vertraglich nicht anders geregelt – automatisch mit. Zudem gilt auch hier: Ein Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist schmälert den Zugewinn.

➣ Unvorhersehbare sich ändernde Lebensumstände:

Manchmal können unvorhergesehene Ereignisse wie eine Scheidung dazu führen, dass der Verkauf der Pflegeimmobilie Sinn macht oder man sogar dazu gezwungen ist. In solchen Fällen ist es oft nicht mehr möglich, das Ende der Spekulationsfrist abzuwarten und es müssen damit verbundene finanzielle Abstriche in Kauf genommen werden.

Sofern Sie nicht gezwungen sind, ihre Pflegeimmobilie zu verkaufen, macht ein Verkauf aus wirtschaftlicher Sicht keinen Sinn, wenn keine deutlichen Gewinne realisiert werden können. Informieren Sie sich deshalb vorher

• über die Kosten, die der Verkauf mit sich bringt,
• über den aktuellen Wert der Pflegeimmobilie und
• darüber, wie sich der Verkauf steuerlich auswirkt.

Aus steuerlicher Sicht ist aufgrund folgender zwei Aspekte von einem frühzeitigen Verkauf der Pflegeimmobilie abzuraten:

• Spekulationsfrist: Wird eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, muss der Wertzuwachs versteuert werden. Die Höhe der Steuer hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Gewinn, der durch den Verkauf der Pflegeimmobilie erzielt wird, komplett steuerfrei. Es lohnt sich also mindestens zehn Jahr abzuwarten.
• Abschreibungen: Gegen den frühzeitigen Verkauf einer Pflegeimmobilie sprechen auch die Abschreibungen und Sonderabschreibungen, wie sie beispielsweise für die Einrichtung der Pflegewohnung möglich sind und die die Steuerlast für Mieteinnahmen reduzieren. Von diesen Abschreibungen profitieren Sie nur, solange Sie die Pflegeimmobilie halten.

Nicht zuletzt sollte ein Verkauf der Pflegeimmobilie gut überlegt sein, wenn das ursprüngliche Ziel war, später einmal selbst in eines der Pflegeheime des Betreibers einzuziehen. Denn das Bezugsrecht für einen Platz in dem Pflegeheim, das Sie mit dem Kauf der Pflegeimmobilie erwerben, verlieren Sie bei Verkauf wieder – außer es wird vertraglich etwas anderes festgehalten.

Beim Verkauf einer Pflegeimmobilie muss mit folgenden Kostenpunkten gerechnet werden:

• Maklerprovision
• Kosten für die Verkaufsinserate (wenn ohne Vermittler verkauft wird)
• Ausstellung eines Energieausweises, wenn dieser abgelaufen ist
• Vorfälligkeitsentschädigung bei noch laufender Kreditfinanzierung
• Verkehrswertgutachten
• Notargebühren

Um entscheiden zu können, ob der Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie sinnvoll wäre, ist es wichtig, ihren aktuellen Wert zu kennen. Dieser lässt sich üblicherweise mit dem Ertragswertverfahren ermitteln, wobei insbesondere folgende Punkte relevant sind:

• Lage des Pflegeheims und Bodenwert
• Pachtvertrag/Mietvertrag
• Nutzungsdauer/Restnutzungsdauer

Die Qualität der Bausubstanz ist nur indirekt von Bedeutung, wenn die Wertermittlung der Pflegeimmobilie durch das Ertragswertverfahren erfolgt.

Sie können Ihre Pflegeimmobilie entweder über einen Immobilienmakler oder selbst verkaufen. Der Aufwand eines Verkaufs in Eigenregie ist nicht zu unterschätzen: Es muss zum Beispiel ein realistischer Verkaufspreis festgelegt werden, es gilt Inserate mit ansprechenden Fotos zu gestalten und es müssen Besichtigungstermine organisiert und durchgeführt werden.

Entscheiden Sie sich für einen Immobilienmakler, nimmt er Ihnen diese Aufgaben ab; Sie müssen nur helfen, alle Informationen zur Pflegeimmobilie zusammenzutragen. Zu diesen Unterlagen zählen unter anderem folgende:

• Wertgutachten, das beim Kauf erstellt wurde
• gültiger Energieausweis
• Darlehensvertrag (bei Finanzierung)
• Miet- beziehungsweise Pachtvertrag für die Pflegeimmobilie
• notarieller Kaufvertrag für die Pflegeimmobilie
• aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung für die Pflegeimmobilie
• Name des Bauträgers der Pflegeeinrichtung
• Name des Betreibers der Pflegeeinrichtung
• Grundriss und statische Berechnungen des Pflegeappartements
• Angaben zur Einrichtung der Pflegewohnung (Möbel, etc.)
• Baubeschreibung und Ausstattung des Pflegeheims
• Angaben zu den Rücklagen für Instandhaltung und Instandsetzung
• Unterlagen zur Wohngebäudeversicherung
• Wirtschaftsplan für die kommenden Jahre

Bei der Maklerwahl empfiehlt sich jemand, der bereits Erfahrung im Verkauf von Pflegeimmobilien hat und dadurch über entsprechende Kontakte verfügt.

Wenn Sie Ihre Pflegeimmobilie selbst verkaufen möchten, können Sie sich bei der jährlichen Eigentümerversammlung umhören, ob vielleicht jemand daran interessiert ist, eine weitere Pflegeimmobilie zu kaufen. Dann gestaltet sich der Verkauf Ihrer Pflegeimmobilie mit ein bisschen Glück ganz einfach.