Mehrfamilienhaus kaufen: Worauf Kapitalanleger achten sollten

Es gibt wie bei vielen Angeboten auch ein Für und Wider für Mehrfamilienhäuser. Einerseits stehen sie mit ihren vielen vermieteten Wohnungen für eine gute und regelmäßige Einnahmequelle, andererseits muss zuvor erst einmal eine stattliche Summe aufgebracht werden, um es auch kaufen und später unterhalten zu können. Bei einem Mehrfamilienhaus kann - je nach Standort und Größe - somit schon mal eine Investitionssumme im siebenstelligen Bereich erforderlich sein, um es zu erwerben. Und dafür benötigen die meisten Kapitalanleger ein Darlehen von der Bank. 

Eine wesentliche Frage ist allerdings noch, wie viel Eigenkapital Kapitalanleger mitbringen müssen, um überhaupt so ein Zinshaus kaufen zu können. Und erhalten Anleger, die das Mehrfamilienhaus auch selbst nutzen, insgesamt günstigere oder ungünstigere Konditionen von der Bank? Worin unterscheidet sich die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses von der klassischen Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie? Und wie bewerten Banken solche Anlageprojekte? 

Für Banken ist das einschätzbare Risiko das ausschlaggebende Kriterium für die Vergabe eines Kredits. Damit sie die Finanzierung einer Immobilie unterstützen, muss für sie das Risiko “überschaubar” sein. Deshalb bevorzugen einige Banken Selbstnutzer von Häusern als Kreditnehmer. Die Finanzierung ihres Eigenheims können sie mithilfe des zu erwartenden regelmäßigen Einkommens und ausreichend Eigenkapital als relativ sicher einstufen. 

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist da schon eine andere Liga und wird nicht von jeder Bank unterstützt. Renditeobjekte wie beispielsweise vermietete Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser bedeuten für eine Bank weitaus mehr Aufwand, um eine Prüfung durchzuführen. Kein Wunder, denn die Bewertung der Immobilie ist deutlich aufwändiger. Die Bank muss nicht nur die Substanz des Objekts beurteilen, sondern auch die langfristigen Ertragsaussichten.

Trotzdem werden Sie genügend Banken finden, die eine solche Finanzierung anbieten. Vergleichen Sie daher die Konditionen verschiedener Institute und wägen Sie dann gut ab. Manchmal hat nicht unbedingt die eigene Hausbank das beste Angebot.

Sollten Sie ein Mehrfamilienhaus erwerben, in dem alle Wohnungen vollständig vermietet sind, finanziert es sich zu einem großen Teil aus den laufenden Mieteinnahmen. Allerdings sind Banken in der Regel bei der Kalkulation sehr vorsichtig und rechnen mit unterschiedlich hohen Abschlägen auf die langfristig zu erwartenden Mieteinnahmen. Es ist schließlich nicht sicher, ob alle Wohneinheiten durchgehend vermietet bleiben oder ob ein Leerstand auftritt. Zudem könnten unvorhergesehene Sanierungsarbeiten Ihre Einnahmen schmälern, so dass Sie im schlimmsten Fall Ihre Raten nicht mehr bezahlen können. 

Es ist hierbei üblich, dass eine Bank Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse überprüft, um zu sehen, ob Sie als Investor ein Mehrfamilienhaus auch tatsächlich jahrelang finanzieren könnten. Kommt sie dabei zu dem Entschluss, dass Ihre Bonität beziehungsweise Ihre Vermögensverhältnisse ausreichend und zufriedenstellend sind, wird sie das Renditeobjekt hinsichtlich seines Beleihungswertes als positiv einschätzen und Ihnen wohl eine Finanzierungszusage geben.

Sind alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus vermietet, könnte man meinen, dass sich die Kreditraten quasi aus den regelmäßigen Mieteinnahmen abbezahlen lassen. Ganz so einfach ist es allerdings nicht. Denn die Banken wünschen sich in der Regel mehr Sicherheit, bevor sie eine Finanzierungszusage machen, und rechnen bei Ihrer Risikoeinschätzung auch mögliche Mietausfälle, zeitweiligen Leerstand und unvorhergesehene Instandhaltungskosten und Sanierungsmaßnahmen mit ein. 

Daher kommt es nicht selten vor, dass Banken mindestens die Erwerbsnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sehen wollen. Wird hierbei ein Immobilienmakler eingeschaltet, müssen Investoren für die Erwerbsnebenkosten mit bis zu 13 Prozent des Kaufpreises rechnen - je nach Standort des Mehrfamilienhauses.

Während bei Gewerbeimmobilien allerdings 20 Prozent Eigenkapital oder andere Sicherheiten für deren Finanzierung über die Kaufnebenkosten vorausgesetzt werden, sieht es bei den Eigenkapitalanforderungen der Banken bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern sehr unterschiedlich aus. Wie viel Eigenkapital ein Kapitalanleger vorweisen muss, um von der Bank eine Finanzierungszusage zu bekommen, hängt auch von seiner Bonität und seinem Vermögen ab. 

Je höher das Einkommen ist, desto größer ist auch die Chance eine Finanzierungszusage zu bekommen - auch wenn das Eigenkapital nicht sehr hoch ist. Hier setzt die Bank in der Regel mehr auf Stabilität und regelmäßige Einkommen. Selbständige, Unternehmer und Freiberufler müssen dagegen meistens mehr Eigenkapital vorweisen, da ihr Einkommen größeren Schwankungen unterliegt. 

Ein Mehrfamilienhaus ist auf den ersten Blick ein Großprojekt. Bevor eine Bank also grünes Licht für einen Kredit gibt, wird sie zunächst den Beleihungswert des Objekts ermitteln, der als Sicherheit für das Immobiliendarlehen dient. Der Beleihungswert ist dabei nicht mit dem Kaufpreis zu verwechseln, da er viel niedriger angesetzt wird. Grund dafür ist, dass der Beleihungswert den Wert widerspiegeln soll, der sich zu jeder Zeit am Markt erzielen lässt - auch dann noch, wenn das allgemeine Kaufpreisniveau zwischenzeitlich gesunken ist. 

Um den Beleihungswert ermitteln zu können, gibt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) konkrete Vorgaben. Bei Darlehensbeträgen über 400.000 Euro muss deshalb ein Gutachter für Immobilien oder ein Sachverständiger hinzugezogen werden. So auch bei Mehrfamilienhäusern.

Der Beleihungswert wird dann in zwei Schritten ermittelt: Als erstes wird der Verkehrswert berechnet. Dafür wenden Banken das sogenannte Ertragswertverfahren an, nicht etwa das Sachwertverfahren, das bei selbstgenutztem Wohneigentum genutzt wird. Der Verkehrswert ergibt sich - vereinfacht erklärt - aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Der Gebäudeertragswert gibt dabei auch Aufschluss über den Rohertrag, für den die ortsübliche Jahresmiete angesetzt wird. Von diesem ermittelten Ergebnis werden dann die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also die Verwaltungskosten, Abschreibungen und Instandhaltungskosten sowie eine Einschätzung eines möglichen Mietausfalls. Dieser wird bei Immobilien mit zwei Prozent der Bruttomieteinnahmen angesetzt.

Steht der Verkehrswert fest, nimmt die Bank einen Sicherheitsabschlag vor, der je nach Kreditinstitut bei bis zu 20 Prozent liegen kann. Der Beleihungswert, der mit dieser Rechnung ermittelt wird, ist für die Bank ein Richtwert, um Konditionen für einen Darlehensvertrag zu formulieren. 

Für die Banken ist Sicherheit bei der Finanzierung das wichtigste Kriterium für eine Kreditvergabe. Bei der Investorenfinanzierung eines Renditeobjektes setzen Banken für gewöhnlich geringfügig abweichende Zinskonditionen an. Dieses hängt auch von der Immobilienbewertung ab.

Bei Selbstnutzern hängen die Zinskonditionen hingegen davon ab, wie die Bank das Risiko bei der Immobilienfinanzierung einschätzt. Kann der Käufer eine gute Bonität und ausreichend Eigenkapital vorweisen, kann er auch ein Mehrfamilienhaus finanzieren. Hat die Bank den Ertragswert hoch eingeschätzt, so wird ein Käufer also mit attraktiven Darlehenskonditionen rechnen können.