Warum die Immobilienfinanzierung aktuell schwieriger geworden ist

Kürzlich hat der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) einen aktuellen Bericht zur Entwicklung von Immobiliendarlehen in Deutschland herausgegeben, das einen Blick auf die ersten beiden Quartale des Jahres 2023 wirft. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten 25,6 Milliarden aufgenommen. Das mag sich nach einer hohen Summe anhören. De facto zeichnet sich damit ein massiver Einbruch der Nachfrage für das erste Quartal ab. Vergleicht man es mit dem des Vorjahres, so wurde laut dieser Analysen 47,8 Prozent weniger Geld für Immobilienprojekte aufgenommen. Ein Vergleich des Februarmonats ergibt sogar einen Rückgang von 54 Prozent. Im zweiten Quartal setzt sich diese Tendenz fort. Derart stark ist das deutsche Immobiliengeschäft laut Experten in den letzten Jahrzehnten noch nie eingebrochen. Die Statistik zur Baufinanzierung spricht eine deutliche Sprache. Aber warum gibt es diese Entwicklung und was macht die Immobilienfinanzierung aktuell derart schwer?

Der erste und bekannteste Grund für eine sinkende Nachfrage nach Immobiliendarlehen sind die steigenden Zinsen. Diese Entwicklung hat etwas mit der globalen Wirtschaftslage zu tun. Als Maßnahme gegen die Inflation haben weltweit Zentralbanken die Zinsen angehoben. Neben der amerikanischen FED (Federal Reserve System) hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen in mehreren Schritten den Leitzins angehoben. Diesen Zins geben die untergeordneten Institute im Bankensystem nach unten weiter. Die Zielrichtung hinter dieser geldpolitischen Maßnahme ist einfach erklärt. Steigende Zinsen sorgen dafür, dass Kredite teurer werden, geringere Summen für Vorhaben aufgenommen werden und deutlich weniger Geld aktiv im Umlauf ist. Auf diese Weise wird die volkswirtschaftliche Nachfrage gedämpft und das Preisniveau stabilisiert.

Inflation und höhere Zinsen führen nicht allein auf Seiten der Verbraucher und Kreditnehmer zu starker Zurückhaltung. Die Bankinstitute treten anders auf. Die unsichere Wirtschaftssituation schlägt sich auf dieser Seite ebenfalls nieder. Den Kreditgebern ist bewusst, dass es für Normalverdiener aktuell schwieriger wird, sich ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren. Sie stellen ihrerseits konservativere Rechnungen an und verlangen höhere Sicherheiten bei der Immobilienfinanzierung. Mancher Kreditgeber dürfte in den letzten Jahren die Erfahrung gemacht haben, dass Bauvorhaben mitten im Projekt gestoppt wurden. Mit einem halb fertigen Haus kann auch die Bank nicht viel anfangen, wenn dem Bauherren das Geld ausgeht. Zusätzliche Sicherheiten oder Gläubiger kann allerdings nicht jeder Mensch aufbringen.

Gleichzeitig sind durch die Inflation die Lebenshaltungskosten gestiegen. In der Folge bleibt den meisten Verbrauchern monatlich weniger Geld übrig, das sie zum Abzahlen von Krediten aufbringen können. Das ist den Banken bewusst. Entsprechend fallen ihre Kalkulationen aus. Wann sich diese Entwicklung verändern wird, ist derzeit noch nicht absehbar. Wer beim Wunsch nach einem Darlehen für eine Immobilie eine Sicherheit wie beispielsweise ein bestehendes Haus, das erweitert werden soll, einbringen kann, hat klar bessere Karten.

Die steigenden Energiepreise sind eine weitere Herausforderung für den Baumarkt. Sie machen sich auf mehreren Ebenen bemerkbar. Zunächst ist der Bau oder die Sanierung von Immobilien mit einem hohen Energieaufwand verbunden. Baumaterialien werden unter hohem Energieaufwand hergestellt. Alles muss mit viel Aufwand an Ort und Stelle transportiert werden. Teure Maschinen für den Immobilienbau brauchen weitere Energie. Die steigenden Energiekosten, die Bauunternehmen haben, geben sie an ihre Auftraggeber weiter. Entsprechend haben sich die Baukosten entwickelt. In einigen Bereichen kommt hinzu, dass weltweite Handelsketten nicht derart schnell beliefert werden, wie dies noch vor dem Krieg zwischen Russland und der Ukraine der Fall war. Außerdem nimmt die laufende Rüstungsproduktion einen hohen Materialanteil für sich in Anspruch. Unter Einflüssen wie diesen sind bestimmte Eisen- und Baumaterialien deutlich teurer geworden. Umso wichtiger ist es, die Immobilienfinanzierung mit Angeboten in allen Details zu überblicken und auf eine solide Planungsbasis zu stellen.

Die Energieversorgung ist nicht allein beim Bau von Immobilien mit höheren Kosten verbunden. Bei der Haltung von Immobilien müssen Heizungskosten und Stromversorgung aufgebracht werden und beide haben sich zuletzt stark verändert. Sorgen machen den Immobilieninhabern nicht allein die höheren Strompreise. Unter dem Einfluss der Klimakrise wurden Beschlüsse getroffen, die eine schrittweise Erneuerung von alten Heizungsanlagen vorschreiben. Wer neue Immobilien baut, muss auf eine moderne Energieversorgung zurückgreifen und garantieren, dass die Immobilie nicht zu viel Energie verbraucht. Der Bau muss klug geplant werden. In manchen Fällen sind Zertifikate zu beachten. Der Einbau verlässlicher Anlagen muss von qualifizierten Fachkräften am Bau vorgenommen werden. Diese Beschäftigten kosten ihren Preis. Gleichzeitig spricht das nicht gegen den Bau von nachhaltigen Immobilien. Die Investition in eine nachhaltige Energieversorgung spart den Nutzern auf lange Sicht Geld. Das gilt gerade in Zeiten mit steigenden Energiepreisen und in einer Situation, in der die Endlichkeit fossiler Brennstoffe in spürbare Nähe rückt. Wer bei der Immobilienfinanzierung mit einer nachhaltigen Energiedämmung und Wärmeversorgung plant, kann den nächsten Jahren wesentlich gelassener entgegenblicken. Außerdem gibt es für die nachhaltige Energieversorgung manche Subvention und spezielle Kredite, die genutzt werden können.

Neben den Baukosten selbst ist der Grund für Wohnungsbau teurer geworden. Die Preise unterscheiden sich je nach Standort. Gerade in den Metropolen und Ballungsräumen ist der vorhandene Platz weniger geworden, während die Grundstückspreise gestiegen sind. Dieser Faktor macht sich in der Immobilienfinanzierung auch ohne alle bislang genannten Faktoren vom ersten Moment an bemerkbar. In manchen Fällen tun sich Verbraucher und Unternehmen mit anderen in einer Gruppe zusammen. Wer ein größeres Objekt gemeinsam baut, benötigt im Zweifelsfall weniger Grundstück pro Stockwerk. Allerdings sind gerade Bauflächen für größere Immobilien in manchen Städten enorm schwierig zu finden. Oftmals hängt die Immobilienplanung davon ab, ob man einen günstigen Moment in der kommunalen Stadtentwicklung erwischt. Solche Situationen ergeben sich beispielsweise sobald ein neuer Stadtteil aufgezogen wird.

Insgesamt zeichnet sich damit ab, dass der Rückgang der Immobilienfinanzierung nicht allein auf einen einzelnen Faktor zurückgeführt werden kann. Zwar sind es vor allem die steigenden Zinsen, die von vielen Verbrauchern als Grund gegen Bauprojekte und Immobilienkauf angeführt werden. Expertengespräche machen jedoch deutlich, dass verschiedene Entwicklungen in der aktuellen Krise zusammenlaufen. Obwohl es alle diese Entwicklungen gibt, muss dies kein Ausschlussgrund für eine Immobilienplanung sein. Es kommt allerdings stark auf eine Planung mit Hand und Fuß an. Diese gelingt, sobald man mindestens folgende Dinge im Blick hat:

• realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten
• Tilgungsplan entsprechend dieser Finanzlage
• falls nötig Ausweichmöglichkeiten zum Traumentwurf erwägen

Aktuell sind viele Verbraucher bei der Immobilienfinanzierung dazu gezwungen, die Tilgungszeit zu erhöhen. Je nachdem, wann man den Kredit aufnimmt, kann sich das Abzahlen bis ins Rentenalter des Kreditnehmers hineinziehen. Wer jedoch auf günstigere Zinsen wartet, nimmt ebenfalls eine längere Abzahlungszeit in Kauf. Wer seine Rechnung zur Immobilienfinanzierung aufmacht, sollte zudem bedenken, dass sämtliche Mieter bis in die Rente hinein Miete zahlen. Wer dagegen eine Immobilie erwirbt, arbeitet darauf hin, ab einem bestimmten Zeitpunkt keine monatlichen Zahlungen mehr leisten zu müssen. Im Gegensatz zur Miete baut man bei der Immobilienfinanzierung jedoch Wert auf. Wer seine Immobilie gut versorgt, kann diese gewinnbringend verkaufen, falls er Geld benötigt. Bei der langfristigen Rechnung können Kredite bei der jährlichen Steuerzahlung angegeben werden und in manchen Fällen von Vorteil sein.

In Zeiten mit einer schwierigen Immobilienfinanzierung ist es enorm wichtig, das passende Grundstück auszuwählen. Man sollte sich bei seiner Planung nicht auf einen einzelnen Ort festlegen, sondern die Augen offenhalten. Wer in größeren Metropolregionen wohnt, kann vom Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs profitieren. Mit einer Immobilie in einem kleineren Stadtteil kann man zu einem günstigeren Preis an ein gleich großes Grundstück gelangen und dabei problemlos per Bus oder Zug in den Stadtkern gelangen. Mancher Mensch, der von einem eigenen Haus träumt, entscheidet sich bewusst für einen Standort auf dem Dorf. Die grüne Umgebung ist für junge Familien mit Nachwuchs ebenso von Vorteil wie für Menschen, die Gartenarbeit und gesunde Luft schätzen.

Gleichzeitig muss sich ein Grundstück räumlich am jeweiligen Arbeitsort orientieren. Dieser Faktor begrenzt die Auswahl von Grundstücken für den Wohnungsbau wiederum. Die Renovierung von bestehenden Gebäuden und Altbauwohnungen wird laut Statistiken vermehrt genutzt. Sie bietet den Vorteil, dass kein neues Baugrundstück benötigt wird und der grundsätzliche Bau des Gebäudes ebenso wegfällt wie die bürokratischen Hürden, die damit verbunden sind.

Sobald es um die Finanzierung von Immobilien für die zweite Hälfte des Lebens geht, weitet sich der Blick noch stärker. Viele Menschen im Ruhestand entscheiden sich für Immobilien im Ausland. Sofern man sich weiter innerhalb der EU aufhält, ist der Wohnortwechsel vergleichsweise einfach. Die Kosten für die Immobilie können massiv sinken, wenn man sich nur die richtigen Länder für seine Immobilie auswählt.

Eine weitere Möglichkeit zur besseren Baufinanzierung besteht in kleineren Bauprojekten. Über das berühmte Tiny House wird regelmäßig in Fernsehsendungen und Architekturmagazinen berichtet. Man muss sich jedoch nicht dermaßen stark begrenzen, um zu einem finanzierbaren Bauvorhaben zu gelangen. Mit einem sinnvoll geplanten Bungalow oder einem kleineren Hausprojekt kommt man mit einem kleineren Kredit zur eigenen Wohnung. Enorm wichtig sind dabei die Innenarchitektur und die Wohnraumplanung. Die Zimmer des Wohnobjekts und deren Einrichtung müssen so geplant werden, dass sie sich funktional nutzen lassen und auf wenig Wohnraum viel Lebensqualität versprechen. Kleine Bungalows greifen in dem Zusammenhang oftmals auf das Konzept des offenen Wohnraums zurück. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, sich für die Hausplanung mit einer Gruppe von Menschen zusammenzutun. In dem Fall müssen jedoch die Eigentumsverhältnisse und jeweiligen Anteile vertragsrechtlich sicher geklärt werden. Projekte wie Genossenschaften und Mietshäusersyndikate regeln diese Verhältnisse im Rahmen von größeren Bauprojekten mit vielen Menschen.

In Anbetracht steigender Zinsen wirken Kredite unattraktiv. Eine Alternative zur Baufinanzierung bildet der klassische Bausparvertrag. Viele Verbraucher, die keine Sicherheiten vorweisen können und nicht über ausreichend angespartes Kapital verfügen, wählen diesen Finanzierungsweg. Dies bedeutet in der Praxis allerdings, dass man erst viele Jahre in den Bausparvertrag einzahlen muss, bevor man sich ans Bauen machen kann. Während der Einzahlung kann man noch nicht in der Immobilie wohnen, die man später zu bauen beabsichtigt. Folglich bezahlt man viele Jahre lang Miete. Zudem sollte man nicht zu lange mit dem Bauen warten. Man kann die Kosten am Bau etwas reduzieren, indem man einen gewissen Teil des Baus selbst erledigt. Für bestimmte Bereiche werden qualifizierte Fachkräfte benötigt. Viele andere Dinge kann man selbst übernehmen. Um diese Dinge verlässlich zu erledigen, benötigt man jedoch Kraft und Energie. Ab einem bestimmten Alter werden Verbraucher sich diese Dinge nicht mehr selbst aufbürden. Wenn dann Fachkräfte beauftragt werden müssen, steigt der Gesamtpreis für die Immobilie und deren Einrichtung weiter an.