Umbauter Raum berechnen: Der Unterschied zum Bruttorauminhalt nach DIN 277

Früher war der umbaute Raum gemäß DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte) die Nenngröße für das Gebäudevolumen. Im Jahr 2016 wurde in der DIN der umbaute Raum (UR) jedoch durch den Bruttorauminhalt (BRI) ersetzt. Trotzdem existiert der Begriff “umbauter Raum” weiter: in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), die die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum regelt.

• Der Begriff „umbauter Raum” (UR) ist in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) verankert, die die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum regelt. Der Bruttorauminhalt (BRI) hingegen ist ein Begriff aus der DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen). 
• Bei der Berechnung des umbauten Raums sind folgende Flächen ausgeschlossen: Decken, Wände, Dachbelag, Putz, Bodenplatte des Kellers). In den Bruttorauminhalt zählen diese mit hinein.
• Bei der Berechnung des Bruttorauminhaltes spielt es keine Rolle, ob ein Dachboden ausgebaut ist oder nicht. Beim umbauten Raum hingegen schon. Hier fließen nicht ausgebaute Dachräume gar nicht in die Berechnung ein.
• Da ein ausgebautes Dachgeschoss mehr wert ist als ein ausgebautes, ist der umbaute Raum für die Ermittlung des Beleihungswertes aussagekräftiger als der Bruttorauminhalt. Der umbaute Raum spielt somit eine wichtige Rolle für die Baufinanzierung. Darüber hinaus ist er für die Gebührenberechnung bei der Erteilung einer Baugenehmigung relevant. Der Bruttorauminhalt wird vor allem herangezogen, um das Volumen von Industriegebäuden und Lagerhallen zu berechnen. Er wird außerdem für den Bauantrag benötigt.

Vereinfacht lautet die Formel, um den umbauten Raum zu berechnen, folgendermaßen:

• Umbauter Raum = Länge x Breite x Höhe

Doch ganz so einfach ist die Berechnung des umbauten Raums dann doch nicht. Es gibt einige Sonderregelungen zu beachten:

• Mehrgeschossige Gebäude: Bei unterschiedlichen Geschossgrundrissen wird für jedes Geschoss separat der umbaute Raum berechnet.
• Gebäude ohne Keller: Für die Berechnung des umbauten Raums wird ab der Geländeoberfläche gemessen.
• Gebäude mit Keller: Für die Berechnung des umbauten Raums wird ab der Oberkante des Kellerfußbodens gemessen.
• Fertig verputzte Immobilien: Bei der Berechnung des umbauten Raums werden zwei Prozent Putz abgezogen.
• Nicht ausgebauter Dachraum: Wird in der Berechnung des umbauten Raums gar nicht berücksichtigt.
• Ausgebautes Dachgeschoss: Werden bis zur Dacheindeckung in den umbauten Raum eingerechnet.

Nicht zum umbauten Raum gerechnet werden unter anderem folgende Bereiche:

• Eingangsüberdachungen, überstehende Anlagen zum Sonnenschutz
• Balkon- und Terrassen-Brüstungen
• Außentreppen, Rampen am Gebäude
• Dachgauben, Schornsteinköpfe und Dachüberstände
• Gruben, Licht- und Lüftungsschächte sowie Lüftungsrohre

Grundsätzlich werden keine Bereiche, die nicht vollständig erschlossen sind, in den umbauten Raum eingerechnet.

Um den Bruttorauminhalt zu berechnen, werden zunächst alle Grundfläche einzeln mit der jeweiligen Höhe multipliziert und am Ende alle Produkte addiert. Dabei ist zu beachten, dass die Stärke von Decken und Wänden mit eingerechnet wird.

 Die Formel für die Berechnung des Bruttorauminhaltes lautet also:

• Bruttorauminhalt = Grundfläche Keller x jeweilige Höhe + Grundfläche EG x jeweilige Höhe + Grundfläche 1. OG x jeweilige Höhe + … + Grundfläche DG x jeweilige Höhe

Die Höhen werden wie folgt gemessen:

• Unterstes Geschoss: von der Unterseite der Bodenplatte bis zur Oberseite der Decke 
• Zwischengeschosse: zwischen den Oberflächen der Decken 
• Dachgeschoss: von der Oberseite des Bodens bis zur Oberseite der Dacheindeckung

Wie viel ein Kubikmeter (m³) umbauter Raum kostet, hängt von verschiedenen Faktoren ab und variiert von Objekt zu Objekt. Üblich sind Kosten zwischen 280 und 350 Euro pro Quadratmeter. Rechnet man die Baunebenkosten dazu, erhöhen sich die Kosten auf 400 bis 480 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind nur als Richtwerte zu betrachten. Die Preise können je nach Region und Bauausführung deutlich nach unten oder oben abweichen. 

Bei einem Immobilienverkauf ist die Berechnung des umbauten Raums nur für den Kaufinteressenten für seine Immobilienfinanzierung wichtig. Für den Verkäufer und die Immobilienbewertung spielt der umbaute Raum eine untergeordnete Rolle, denn meistens erfolgt die Immobilienbewertung für den Verkauf nach dem Vergleichswertverfahren. Dabei wird die Wohnfläche getrennt von der Nutzfläche und Ausbaumöglichkeiten betrachtet. Zudem werden Ausstattung und Marktsituation bei der Hausbewertung berücksichtigt. Die Kosten für den umbauten Raum allein sagen also nichts über den Wert einer Immobilie aus.