Digitales Home Staging für einen erfolgreicheren Immobilienverkauf

Digitales Home Staging ist das digitale Pendant zum klassischen Home Staging. Wie beim klassischen Home Staging werden dabei Immobilien für den Verkauf hergerichtet – durch kleinere oder auch größere Reparaturen, Tauschen von Bodenbelägen, Streichen von Wänden sowie Einrichten mit Möbeln und Accessoires. Die Maßnahmen sollen für ein ansprechendes Erscheinungsbild sorgen, in dem sich die Kaufinteressenten wohlfühlen, um den Verkauf zu fördern. Beim digitalen Home Staging geschieht dies allerdings nur auf digitalem Weg mithilfe eines 3D-Programms. Dabei wird ein detailgetreues 3D-Modell anhand des Grundrisses, der vorliegenden Maße und Fotografien der Immobilie erstellt. Aufgrund der Erstellung eines „3D-Zwillings“ einer Immobilie und der Möglichkeit, diese virtuell zu begehen, wird digitales Home Staging auch 3D Home Staging oder virtuelles Home Staging genannt.

 

Es gibt zwar kostengünstige Programme und sogar Freeware für virtuelles Home Staging, trotzdem ist es von Vorteil, einen Fachmann beziehungsweise eine Fachfrau zu beauftragen – insbesondere, wenn Sie die Bilder für die professionelle Vermarktung nutzen möchten. Ein Profi hat bereits alle Kenntnisse, um Ihr Projekt bestmöglich umzusetzen. Er weiß, welche Qualität die Bilder für die Vermarktung haben müssen und er kann durch seine Erfahrung sowie eine professionelle 3D-Software fotorealistische Bilder erstellen, die in diesem Detailgrad und der Qualität mit einer kostengünstigen Software-Lösung nicht erstellbar sind. Zudem hat der Profi durch seine Arbeit zum Beispiel ein Gespür für Proportionen, Beleuchtung und Texturen und weiß, welche Perspektiven sich am besten eignen oder wie anhand von gewissen Detailbildern positive Emotionen beim Betrachter erzeugt werden können. Das wiederum wirkt sich positiv auf die Vermarktung aus.

Da die Immobilien nicht in Realität hergerichtet werden, kann es sein, dass bei einer Besichtigung den Interessenten der Unterschied zwischen Foto und Wirklichkeit zu groß ist und sie doch abgeschreckt sind. Dem ist aber einfach entgegenzuwirken, indem die Fotos beziehungsweise Visualisierungen der Immobilien eindeutig als „Einrichtungsbeispiel“ oder „Visualisierung“ kennzeichnet werden. So kommt es zu keinen bösen Überraschungen bei der Begehung.

Digitales Home Staging hat einige Vorteile:

• Durch ansprechende Fotos für Vermarktungsmaßnahmen oder virtuelle Begehungen wird die Reichweite erhöht.
• Ein Raum kann in unterschiedlichen Einrichtungsstilen präsentiert und somit unterschiedliche Zielgruppen angesprochen werden.
• Es fallen keine Kosten für Reparaturen und Mietmöbel an.
• Geplante Projekte können fotorealistisch, innovativ und zeitgemäße präsentiert werden.
• Digitales Home Staging kann sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Projekte in der Planungsphase oder im Rohbau angewendet werden.

Digitales Home Staging ist unter anderem sinnvoll, wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet und die Vermarktung bereits gestartet werden soll. Auch bei sanierungsbedürftigen Immobilien hilft virtuelles Home Staging beim Verkauf. In beiden Fällen vermitteln die fotorealistischen Darstellungen den potenziellen Käufer:innen, wie die Immobilie mal aussehen wird beziehungsweise aussehen könnte. Es wird also das Potenzial einer Immobilie aufgezeigt. Wichtig ist dabei, dass gegenüber Käufern immer kommuniziert wird, dass es sich bei den Darstellungen um 3D-Visualisierungen handelt. So können Missverständnisse vermieden werden.

1. Schritt: Grundlagenklärung

• Einholen eines Grundrisses mit Maßen (auch Deckenhöhe)
• Klärung des Materialeinsatzes (zum Beispiel Boden, Wände, Fenster/Türen)
• Erstellen/Einholen von Fotos
• Definition des Projektumfangs (Anzahl der zu gestaltenden Räume? Nur Innenansichten oder auch Außenansichten? etc.)
• Bestimmen der Zielgruppe (zum Beispiel Familie mit Kindern, Empty Nester)
• Festlegen des Verkaufspreises beziehungsweise Preisrahmens

2. Schritt: Moodboard

Daraufhin wird eine Art Moodboard erstellt, um aufzuzeigen, welcher Einrichtungsstil und welche Farben zum Einsatz kommen. Auftraggeber und -nehmer besprechen sich anhand dessen. 

3. Schritt: 3D-Modellbau

1. Baukörper bauen –Das Visualisierungsunternehmen fängt mithilfe des Grundrisses an, das 3D-Modell mit Fenstern und Türen nachzubauen. Im Anschluss wird das Licht im Modell eingestellt, sodass die Kund:innen schon einen ersten Eindruck der Atmosphäre im Raum erhalten. 
2. Kameras positionieren – Darauf folgt die Positionierung der Kameras. Je nach Anzahl der Räume und Anzahl der gewünschten Bilder (Übersichtsaufnahmen der Räume, Detailbilder, etc.) variiert die Anzahl Kamerapositionen. Zu Beginn werden die Übersichtsaufnahmen festgelegt.
3. Texturen (Materialien) auflegen – Nachdem diese grundlegenden Arbeiten erledigt sind, werden Texturen aufgebracht und Möblierung eingefügt. Dabei arbeitet wird vom Großen ins Kleine gearbeitet – sprich von Groß- über Kleinmöbel bis hin zu Accessoires.
4. Testrendering – Zum Abschluss sollte ein Testrendering erstellt werden, um einen Eindruck von Proportionen, Farben und Helligkeit zu erhalten und davon, ob sich alles zu einem harmonischen Gesamtbild zusammenfügt. Anhand des Testrenderings können noch einmal ein paar kleinere Optimierungen vorgenommen werden, wie zum Beispiel bei der Beleuchtung. 

4. Schritt: Abstimmung mit Auftraggeber und Nachjustierung

Im Anschluss besprechen Visualisierer und Kunde anhand der Bilder weitere mögliche Optimierungen oder Änderungswünsche besprochen. Nachdem diese ebenfalls umgesetzt sind, werden die Detailbilder generiert. Detailbilder sind zum Beispiel ein Beistelltisch mit einer Vase und Blumen. Bei Detailbildern lässt sich sehr gut mit Schärfentiefe arbeiten, wodurch die Stimmung des Raumes einfangen und den Bildern mehr Leben eingehaucht werden kann. Am Schluss kommt die finale Abstimmung zwischen Visualisierer und Kunde.

Die Preise beim digitalen Home Staging sind stark vom jeweiligen Projekt abhängig, es ist also nicht möglich, pauschale Preise zu nennen. Handelt es sich beispielsweise um einen Raum, eine Wohnung oder ein ganzes Haus mit mehreren Stockwerken? Handelt es sich nur um Innenansichten oder auch um Visualisierungen der Terrasse oder des Balkons? Wie detailliert soll die Einrichtung sein? Wie viele Bilder werden benötigt und zu welchem Zweck (Website oder Druck)? Das alles hat einen Einfluss auf den Preis. Es gibt Angebote für etwa 250 Euro pro Bild, es kann aber auch schnell das Doppelte kosten. Ob pro Bild, nach Projekten oder Zeitaufwand berechnet wird, hängt vom jeweiligen Anbieter ab.

Bevor Sie an jemanden herantreten, schauen Sie sich das Portfolio des Designers an. Sie merken recht schnell, ob die Bilder Sie ansprechen oder nicht. Wichtig ist dabei, objektiv zu bleiben. Eventuell gefällt Ihnen persönlich der gewählte Einrichtungsstil nicht, aber darauf kommt es hier auch nicht an. Achten Sie auf die Qualität der Bilder, auf den Grad an Realismus und die Proportionen. Kommt es zu einer Kontaktaufnahme, einem ersten Gespräch und einem Angebot, muss ganz klar definiert sein, was Sie als Kunde für Ihr Geld bekommen: Anzahl Bilder, Preis für Extra-Bilder bei Nachbestellung, Zeitrahmen, Anzahl Korrekturschleifen und weiteres. In den meisten Fällen sollte mindestens eine Korrekturschleife inkludiert sein. Ein Plus ist, wenn ein Designer auch kleine „Preview“ anbietet und während des Projekts einen Raum mit Ihnen gemeinsam durchspricht und Sie somit zusammen daran arbeiten. Durch diese Absprachen während des Projekts kann gegebenenfalls die Korrekturschleifen am Ende entfallen.