Bieterverfahren beim Immobilienkauf: Wie funktioniert das?

Bieterverfahren klingt für viele Immobilienbesitzer oft erst einmal negativ. Sie fürchten, dass es sich nach Zwangsversteigerung anhört und die Interessenten denken könnten, dass diese Immobilie dringend und schnell verkauft werden muss. Das stimmt aber nicht.

Richtig ist, dass das Bieterverfahren ursprünglich bei jenen Objekten eingesetzt wurde, die bereits seit längerer Zeit nicht verkauft werden konnten. Heute nutzt man diese Verkaufsstrategie aber auch gerne, um bei gefragten Immobilien höhere Preise zu erzielen.

Anders als bei einer Versteigerung in einem Auktionshaus trifft beim Bieterverfahren aber immer der Eigentümer die letzte Entscheidung, ob er ein Gebot annehmen will oder nicht.

Oft sind an Gebote Bedingungen geknüpft. Bietet ein Interessent also beispielsweise 300.000 Euro, besteht aber darauf, dass der Eigentümer innerhalb von drei Monaten die Immobilie räumen muss, und ein anderer potenzieller Käufer bietet hingegen 290.000 Euro, lässt dem Verkäufer aber 12 Monate Zeit auszuziehen, darf der Verkäufer sich für das zweite Angebot entscheiden. Für ihn bietet es mehr Sicherheit und ist in diesem Fall ein wichtigerer Grund als mehr Geld.

Normalerweise wird beim Bieterverfahren kein Mindestpreis festgelegt. Immobilieneigentümer dürfen aber auch mit einem Mindestpreis starten. Ratsam ist es allerdings nicht, da freie Auktionen in der Regel mehr Interessenten anlocken.

Für gewöhnlich wird beim Bieterverfahren kein Mindestpreis vorgegeben. Im Verkaufsinserat wird stattdessen ein Termin für eine offene Besichtigung angekündigt, zu der alle Interessenten eingeladen werden. So hat jeder die Gelegenheit, sich vor Ort sein eigenes Bild zu machen, Fragen zu stellen und sich zu überlegen, was er für dieses Wohnobjekt bereit wäre zu zahlen.

Viele Kaufinteressenten haben für gewöhnlich schon viele Häuser und Wohnungen besichtigt und kennen den Wohnungsmarkt und die Preise gut. Nun liegt es an ihnen, dem Verkäufer mitzuteilen, was sie für die Immobilie in ihren Augen zahlen müssten und wollen. Im Bieterverfahren läuft das übliche Prozedere also umgekehrt – nicht der Verkäufer legt den Preis für die Immobilie fest, sondern der potenzielle Käufer teilt ihm seine Kaufpreisvorstellung mit den Rahmenbedingungen mit.

Natürlich darf er mit dem Verkäufer auch weitere Besichtigungstermine vereinbaren, um zum Beispiel mit Handwerkern oder Sachverständigen durch die Immobilie zu laufen und mit ihrer Hilfe sich ein Gebot zu überlegen. Anschließend kann der Verkäufer dann in Ruhe jedes Gebot prüfen und entscheiden, ob er eins davon annehmen will, oder nicht. Anders als bei einer Versteigerung bekommt aber nicht zwingend das höchste Gebot den Zuschlag.

Sind Sie nicht Verkäufer, sondern haben Interesse an einer Immobilie, die im Bieterverfahren versteigert werden soll, müssen Sie überlegen, wie Sie ein realistisches Gebot festlegen können. Es soll ja schließlich eine Chance haben, vom Eigentümer angenommen zu werden und trotzdem wollen Sie nicht eine absurd hohe Summe zu bezahlen.

Um zu einem angemessenen Gebot zu kommen, sollten Sie zunächst den Bodenwert bestimmen. Das machen Sie mithilfe des Bodenrichtwerts und der Grundstücksgröße. Der Bodenrichtwert spiegelt dabei den Durchschnittswert von Grundstücken in bestimmten Lagen und Zonen wider und wird von einem Gutachterausschuss ermittelt. Er basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke und ist bei der Gemeinde einsehbar.

Multiplizieren Sie dann den Bodenrichtwert mit der angebotenen Grundstücksgröße des Kaufobjekts, haben Sie schon einen ungefähren Bodenwert. Als nächstes schauen Sie sich die Bebauung an – welchen Wert hat diese für Sie? Lohnt sich eher ein Abriss oder eine Sanierung? Wenn Sie sich für einen Abriss entscheiden – wie hoch sind dann die Abrisskosten? Oder was müssten Sie investieren, um das Haus für Sie attraktiv zu gestalten? Wenn Sie jetzt noch die Renovierungskosten schätzen – hierbei hilft der Rat eines Fachmanns – erhalten Sie Ihren Gebotspreis. Bevor Sie allerdings Ihr Gebot abgeben, sollten Sie noch mit Ihrer Bank sprechen, damit die Finanzierung auch gesichert ist.

Ein Bieterverfahren lohnt sich, wenn Sie ein Haus schnell verkaufen wollen, weil Sie beispielsweise dringend Kapital benötigen. Meistens wird das Bieterverfahren auch bei Häusern genutzt, die in einer attraktiven Lage stehen, aber sehr renovierungsbedürftig sind. Da es für diese Art von Häusern verschiedene Interessentengruppen gibt, kann hier zwar ein Sachwert ermittelt werden, aber die Spanne des realistischen Marktwertes ist groß.

Im Zweifel werden Sie einen besseren Preis erzielen durch das Bieterverfahren, als wenn Sie das Haus am regionalen Wohnungsmarkt regulär verkaufen. Eine hohe Nachfrage schafft auch gute Preise. Auf eine Immobilienbewertung vorab können Sie dabei sogar verzichten, da Sie beim Bieterverfahren keinen Preis angeben müssen. Wenn Sie wissen wollen, wie viel Ihr Haus wert ist, können Sie aber natürlich trotzdem eine Immobilienbewertung durchführen.

Bei bisher erfolglosen Verkaufsversuchen ist das Bieterverfahren meistens eine gute Möglichkeit, um viele und andere Interessenten anzulocken.

Natürlich gibt es nicht nur Vorteile. Ein Nachteil des Bieterverfahrens ist die Ungewissheit. Zum einen können Sie nie ganz einschätzen, wie viele Interessenten Sie mit Ihrer Ausschreibung erreichen und wie viele von ihnen dann auch ein Gebot abgeben. Auch wie hoch das Gebot am Ende sein wird, steht nicht fest und auch nicht, ob alle ernst gemeint sind. Zudem darf ein Kaufinteressent sein Gebot auch wieder zurücknehmen, wodurch der Verkauf am Ende doch nicht zustande kommt.