Maklervertrag - Widerrufmöglichkeit bei automatisierten E-Mail-Versandsystemen

Für die Vermittlung von Immobilien sind Immobilienportale ein beliebtes Medium. Hier finden Kauf- und Mietinteressenten viele Angebote, die entweder von den Immobilienbesitzern direkt oder über einen Makler, der den Verkauf beziehungsweise die Vermietung vermitteln soll, eingestellt werden. Wer sich für eine Immobilie interessiert, kann sein Interesse einfach über das Kontaktaufnahmefeld auf dem jeweiligen Immobilienportal gegenüber dem Immobilienbesitzer oder -makler bekunden. 

Bis zum ersten richtigen Kontakt zwischen Kaufinteressent und Immobilienmakler läuft daraufhin ein automatisiertes Verfahren ab, das von den Immobilienportalen standardisiert durchgeführt wird: Mit der Bitte um Kontaktaufnahme durch den Kaufinteressenten erhalten sowohl der Kaufinteressent als auch der Immobilienmakler eine standardisierte E-Mail der Immobilienplattform, in der sie über die gewünschte Kontaktaufnahme informiert werden. 

Außerdem erhalten die Kauf-/Mietinteressenten in dieser standardisierten E-Mail in der Regel bereits das Exposé sowie die Widerrufsbelehrung. Die Widerrufsbelehrung ist essenziell, denn bis zur Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ist dies oft das einzige Mal, dass der Kaufinteressent diese zur Verfügung gestellt bekommt.

Und genau hierin liegt das Problem begraben. Viele Immobilienmakler versäumen es, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht zu informieren, indem sie sich auf automatisierte Systeme der Immobilienportale verlassen. Der Streit über die verdiente Maklerprovision ist so bereits vorprogrammiert.

Ein Maklervertrag ist schneller geschlossen, als viele wissen: Die Rechtsprechung hat längst anerkannt, dass ein Maklervertrag bereits durch die Übermittlung des Exposés und der Vereinbarung eines Besichtigungstermins zustande kommt. Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem solchen Fall also nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt (vgl. BGH, Urteil v. 07.07.2016 – Az. I ZR 30/15).

Sofern der Maklervertrag über eine Internetplattform abgeschlossen wird, handelt es sich um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag im Sinne der §§ 312 ff. BGB, insbesondere § 312g BGB, sodass im Falle eines Verbrauchers diesem ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zusteht. Von einigen Ausnahmen abgesehen, steht dem Verbraucher auf Grundlage der europäischen Richtlinie nach Art. 9 Abs. 1 RL 2011/83/EU eine Frist von 14 Tagen zu, in der er den Maklervertrag widerrufen kann.

Die Widerrufsfrist beginnt jedoch nicht, bevor der Verbraucher von dem Unternehmer entsprechend den gesetzlichen Anforderungen in Kenntnis gesetzt/aufgeklärt wurde. Hinsichtlich der Aufklärungspflichten des Unternehmers legt das Gesetz fest, dass der Unternehmer verpflichtet ist, dem Verbraucher über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts nach § 355 Abs. 1 BGB sowie über das Muster-Widerrufsformular zu informieren.

Sofern der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wird, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.

Zusammengefasst: Wird der Maklervertrag über eine Internetplattform abgeschlossen, kann der Verbraucher innerhalb von 14 Tagen diesen widerrufen. Die Widerruffrist beginnt, nachdem der Verbraucher (Immobilieninteressent) vom Unternehmer (Immobilienverkäufer beziehungsweise -makler) entsprechend den gesetzlichen Anforderungen in Kenntnis gesetzt/aufgeklärt wurde. Geschieht dies nicht, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

 

Das Oberlandesgericht Naumburg hat entschieden, 

• dass aus der E-Mail eindeutig hervorgehen muss, dass sich die Widerrufsbelehrung auf den noch zu schließenden Maklervertrag mit dem Immobilienmakler bezieht. 
• dass deutlich erkennbar sein muss, dass die Widerrufsbelehrung von dem Immobilienmakler selbst oder zumindest von einem von ihm beauftragten Vertreter stammt.
• dass die Widerrufsbelehrung als solche auch dem Immobilienmakler objektiv zurechenbar sein muss. 

Der letzte Punkt essenziell, denn obgleich noch nicht gerichtlich entschieden, kann dieser Folgendes bedeuten: Eine Widerrufsbelehrung, die via automatisierten Versandsystem verschickt wurde und den Absender der Widerrufsbelehrung – sprich den Immobilienmakler – als solchen nicht erkennen lässt, entspricht womöglich nicht den gesetzlichen Anforderungen. Die Widerrufsfrist würde dann selbst mit Zugang der automatisierten Nachricht beim Verbraucher nicht zu laufen beginnen, da der Verbraucher sich diese Nachricht nicht als vom eigentlichen Vertragspartner versandt zurechnen lassen müsse. Er hätte also, sofern keine gültige Widerrufsbelehrung folgen würde, zwölf Monate und 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen.

 

Ihnen als Verbraucher schadet es nicht, den ordnungsgemäßen Ablauf der Vermittlungstätigkeit eines Immobilienmaklers genauer unter die Lupe zu nehmen. Insbesondere sollten Sie darauf achten, ob der Immobilienmakler ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Sofern der gesamte Vermittlungsprozess beziehungsweise der Gesamteindruck des Maklers dem Verbraucher Anlass zu Bedenken geben, kann sich der Gang zu einem Rechtsanwalt lohnen.