Maklervertrag kündigen: Wann darf ich das?

Sie haben mit einem Makler einen Vertrag abgeschlossen, sind aber unzufrieden mit seinen Leistungen? Dann sollten Sie prüfen, unter welchen Umständen Sie den Maklervertrag kündigen können, ohne dass Kosten für Sie anfallen. Dieses hängt von der Art des Maklervertrags ab und den im Einzelfall vereinbarten Bestimmungen.

Der ausschlaggebende Unterschied ist die Frage, ob es sich bei Ihrem Vertrag mit dem Immobilienmakler um einen befristeten, also zeitlich begrenzten Vertrag oder einen unbefristeten Vertrag handelt. Denn ein unbefristeter Maklervertrag kann jederzeit ohne Angabe eines Grundes gekündigt werden. Die Kündigung kann sofort erfolgen, so dass der Immobilienmakler unverzüglich alle Verkaufsbemühungen einstellen muss.

Anders sieht es bei einem befristeten Maklervertrag aus. Hierbei können Sie Ihren Makler nur fristgerecht zum Ablauf der Laufzeit kündigen oder von Ihrem „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen.

In den meisten Fällen bieten Immobilienmakler Eigentümern daher befristete Maklerverträge an. Schließlich bedeutet die Kündigung bei einem unbefristeten Vertrag das umgehende Einstellen aller Immobilienvermittlungen. Der Auftraggeber hat das Recht, seinem Makler sofort sein Vertrauen und den Auftrag zu entziehen und das ist für den Makler ein Verlustgeschäft und schlechte Werbung.

Mit dem Abschluss eines befristeten Maklervertrags hat der Immobilienmakler das Recht, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit am Markt anzubieten.

Das heißt, der befristete Maklervertrag endet:

• Mit Ablauf der vereinbarten Frist, falls im Vertrag nicht explizit vereinbart wurde, dass der Vertrag sich nach Ablauf der Frist automatisch verlängert.
• Mit der Kündigung – aber nur, wenn die Kündigung nach Fristablauf erfolgt. Hat sich der Maklervertrag schon über den Befristungszeitraum hinaus verlängert, ist eine sofortige Kündigung nicht mehr möglich.

Wenn Sie den Vertrag mit Ihrem Immobilienmakler während des Befristungszeitraums kündigen wollen, müssen Sie von Ihrem „außerordentlichen Kündigungsrecht“ Gebrauch machen. Laut Paragraf 626 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) müssen Sie aber für eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung einen „wichtigen Grund“ anführen, der eine Fortsetzung des Maklervertrags unzumutbar macht. Ein wichtiger Grund kann beispielsweise sein, wenn ein Makler seine Pflichten auf schwerwiegende Weise verletzt. Konkret könnte das heißen, dass

• der Makler das Objekt nicht im Internet beworben hat, obwohl dies mit ihm vereinbart war
• der Makler keine Besichtigungen durchführt, obwohl Interessenten da sind
• der Makler das Vertrauensverhältnis beschädigt hat, in dem er beispielsweise den Kaufpreis drückt, um das Objekt selbst kaufen oder einem Bekannten zuzuschanzen zu können

Dabei sind Sie als Auftraggeber verpflichtet, die Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von zwei Wochen nach dem Zeitpunkt auszusprechen, zu dem Sie „von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen“ Kenntnis genommen haben (§626 Absatz 2 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Wurde beim Abschluss eines Maklervertrags eine unangemessen lange Vertragslaufzeit vereinbart, ein so genannter „Knebelvertrag“, ist der Vertrag offiziell sittenwidrig (§138 Abs.1 BGB) und damit unwirksam. Der Grund dafür ist, dass der Auftraggeber durch die lange Laufzeit zu sehr in seiner „wirtschaftlichen Freiheit“ eingeschränkt wird. Üblich sind in der Rechtsprechung Vertragslaufzeiten von sechs bis acht Monaten.

Bei Immobilien, die schwer zu vermarkten sind, werden längere Laufzeiten auch als rechtmäßig eingestuft. Das hängt aber vom konkreten Einzelfall ab. Ob eine Laufzeit also tatsächlich als sittenwidrig angesehen werden kann, muss letztlich das Gericht entscheiden.

Gibt es keinen wichtigen und plausiblen Grund für eine Kündigung des Maklervertrags, kann der Immobilienmakler Ersatzansprüche stellen, falls er zum Kündigungszeitpunkt schon mit der Vermarktung der Immobilie begonnen hatte. Einen Anspruch auf Schadensersatz hat er, wenn die Kündigung des Maklervertrags unwirksam war oder der Eigentümer seinerseits vertragliche Pflichten verletzt hat.

Für gewöhnlich entstehen Eigentümern bei Kündigung eines Maklervertrags keine Kosten, da der Immobilienmakler nur bei Erfolg Anspruch auf seine Maklerprovision hat. Haben Sie im Vertrag allerdings vereinbart, dass der Makler auch bei Nicht-Erfolg die Aufwendungen für die Verkaufsbemühungen erstattet bekommt, so könnten Ihnen bei Kündigung des Maklervertrags Kosten entstehen – in manchen Fällen bis zu 3000 Euro.

Sollten Sie unzufrieden sein mit den Leistungen Ihres Maklers oder das Gefühl haben, dass er seinen Pflichten nicht richtig nachkommt, sollten Sie als erstes das Gespräch mit ihm suchen. Ist er uneinsichtig oder kann Ihr Vertrauen nicht zurückgewinnen, sollten Sie über eine Kündigung des Vertrags nachdenken.

Aber auch der Makler wird kein großes Interesse mehr daran haben seine Verkaufsbemühungen fortzusetzen, wenn der Auftraggeber nicht mehr an seiner Vermittlungstätigkeit interessiert ist. Schließlich kann er Sie nicht zwingen einen Kaufvertrag zu unterschreiben, selbst wenn er einen Interessenten liefern kann, der den geforderten Kaufpreis bezahlen würde. Eine gemeinsame Vertrauensbasis ist der Grundstein für eine gute Zusammenarbeit, wenn Eigentümer und Immobilienmakler zusammenarbeiten