Versteckte Mängel beim Hauskauf: Wer haftet dafür?

• Es gibt offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel.
• Versteckte Mängel sind Mängel, die vor dem Kauf nicht ersichtlich waren.
• Typische versteckte Mängel sind zum Beispiel verdeckte Risse, nicht sichtbare Wasserschäden und Altlasten.
• In der Regel haben Käufer nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln Gewährleistungsansprüche.
• Arglistig verschwiegene Mängel sind Mängel, von denen der Verkäufer wusste oder mit denen er rechnen konnte, die er dem Käufer gegenüber aber nicht genannt hat.
• Käufer müssen nachweisen, dass der Verkäufer beim Hausverkauf den Mangel arglistig verschwiegen hat.
• Verkäufer sollten beim Verkauf auf alle Mängel hinweisen, auch wenn der Verkaufspreis dadurch sinkt. Denn wird nachgewiesen, dass ein Mangel arglistig verschwiegen wurde, kann das noch teurer werden.

Wenn der Käufer erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Mangel entdeckt, der vorher nicht ersichtlich war, liegt ein sogenannter versteckter Mangel vor.

Im Kaufvertragsrecht oder Mietvertragsrecht ist der Begriff eines versteckten Mangels allerdings nicht zu finden. Hier wird allgemein von „Mangel“ oder „Sachmangel“ gesprochen. Laut § 438 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegt dann ein Mangel vor, wenn von der vereinbarten Beschaffenheit des Hauses abgewichen wurde. Mit anderen Worten, man spricht von einem Mangel, wenn nicht nur das Objekt selbst, sondern auch Eigenschaften, die zum Gebrauch erforderlich sind, beziehungsweise die zum Gebrauch der Immobilie vereinbart wurden, beanstandungswürdig sind.

Grundsätzlich ist es gesetzlich so geregelt, dass ein Haus beim Verkauf ohne weitere Mängel oder Schäden an den Käufer übergeben werden muss. Leider werden versteckte Mängel oft erst später nach Einzug entdeckt. Je eher der Käufer solche Mängel entdeckt und beanstandet, um so schneller kann Abhilfe gefunden und der Verkäufer zum Handeln bewegt werden.

Juristisch gesehen, gibt es bei Immobilien drei Arten von Mängeln, zwischen denen unterschieden werden muss:

1. Der offene Mangel

Der offene Mangel ist für Immobilienkäufer sofort erkennbar, zum Beispiel ein Riss im Putz der Hauswand. Aufgrund der Offensichtlichkeit muss der Verkäufer den Käufer über einen offenen Mangel nicht gesondert aufklären.

Offene Mängel können zum Beispiel sein:

• tropfende Wasserrohre
• nicht richtig schließende Türen
• aufgequollene oder gebrochene Fußbodenbeläge
• lose Steckdosen

2. Der versteckte Mangel

Versteckte Mängel werden häufig erst Jahre nach dem Hauskauf entdeckt. Auch der Verkäufer wusste von diesen Mängeln nichts. Da es bei einem Hauskauf immer versteckte Mängel geben kann, sollten sich Verkäufer über einen Gewährleistungsausschluss gegen spätere Forderungen vom Käufer absichern. Käufer wiederum sind gut beraten, wenn Sie vor Vertragsunterzeichnung ein professionelles Gutachten einholen.

Als typische versteckte Mängel gelten:

• Dämmfehler
• Undichtigkeiten in der Leitung
• Verrostete Stahlträger
• Schädliche Baustoffe wie zum Beispiel Asbest oder Holzschutzmittel
• Altlasten auf dem Grundstück

3. Der arglistig verschwiegene Mangel

Von einem arglistig verschwiegenen Mangel spricht man, wenn der Verkäufer sich des Mangels bewusst ist und den Mangel trotzdem verheimlicht. Der Mangel darf für den Käufer auf den ersten Blick nicht erkennbar oder aufgrund der Symptome zu erahnen sein, dann kann er auf Schadensersatz klagen.

Beispiele für arglistig verschwiegene Mängel sind:

• Nicht sofort ersichtlicher Schimmelbefall
• Ein feuchter Keller
• Defekte Elektroleitungen

Zu den gängigen Mängeln, die oft erst nach dem Immobilienkauf entdeckt werden, gehören beispielsweise Schimmelbefall, Wasserschäden oder Feuchtigkeit im Keller. Auch Hausbockbefall im Dachgeschoss, Altlasten (zum Beispiel ein vergrabener Öltank im Garten) oder Hausschwamm zählen dazu. Weitere Mängel sind verdeckte Risse im Putz oder in der Hauswand, Ungezieferbefall, Holzschutzmittel und sonstige Umweltgifte oder Asbestbelastung.

Grundsätzlich kann in folgende drei Mängel-Arten bei Gebäuden unterschieden werden:

• Baujahrtypische Mängel
• Sachmängel
• Rechtsmängel

1. Baujahrtypische Mängel bei Immobilien

Immobilien unterscheiden sich je nach Baujahr in ihrer Bauweise, den verwendeten Materialien und dem energetischen Standard. Es gibt deshalb bestimmte Mängel, mit denen Käufer wegen des Alters des Gebäudes rechnen müssen. Für solche baujahrtypischen Mängel gilt ein Gewährleistungsausschluss, sodass der Verkäufer nicht dafür haftet.

Zu den häufigen baujahrtypischen Mängel zählen:

• Unzureichende Wärmedämmung 
• Schäden am Putz

2. Sachmängel bei Immobilien

Sachmängel werden im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert (§ 434 BGB). Ein Sachmangel bei einem Haus liegt vor, wenn:

• das Haus nicht die im Kaufvertrag vereinbarte Beschaffenheit aufweist.
• sich das Haus wegen des Mangels nicht für die vertraglich vereinbarte Verwendung eignet.
• das Haus nicht dem entspricht, was man von einer Immobilie erwarten kann.

Zu den typischen Sachmängeln bei Gebäuden zählen:

• Nasser Keller
• Undichte Fenster
• Undichtes Dach
• Risse im Mauerwerk

3. Rechtsmängel bei Immobilien

Beim Rechtsmangel handelt es sich um Rechte, die Dritte dem Käufer gegenüber geltend machen können, von denen der Käufer jedoch nichts wusste und die nicht im Kaufvertrag festgehalten wurden.

Rechtsmängel bei einem Haus können zum Beispiel sein:

• Eine Grunddienstbarkeit, die einem Nachbarn das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für das Grundstück erteilt
• Ein Pfandrecht
• Eine Vermietung

Da solche Rechte für den Käufer nicht offensichtlich sind, müssen Verkäufer immer über alle Rechte aufklären.

• Schlechte Wärmedämmung: Ist die Isolierung unzureichend, können hohe Heizkosten entstehen und eine Modernisierung notwendig werden.
• Verdeckte Risse: Risse im Putz oder der Hauswand können wegen struktureller Probleme wie Setzungen oder Baumängel entstehen.
• Schimmelbefall: Schimmel tritt häufig in schlecht belüfteten oder feuchten Bereichen auf und kann gesundheitsschädlich sein.
• Wasserschaden: Undichte Dächer, Rohre oder Hochwasser können Wasserschäden verursachen. Oft sind Schimmelbildung und Strukturschäden die Folge.
• Feuchtigkeit im Keller: Durch eine schlechte Abdichtung oder Drainage kann Feuchtigkeit im Keller entstehen und die Bausubstanz geschädigt werden.
• Undichtes Dach: Ein undichtes Dach kann zu Wasserschäden, Schimmel und dem Vermodern der Dachkonstruktion führen, was die Stabilität des Hauses beeinträchtigen kann.
• Alte Elektroinstallationen: Alte Elektroinstallationen, die nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen, können ein Brandrisiko darstellen und müssen häufig vollständig erneuert werden.
• Defekte Heizungsanlage: Eine veraltete, ineffiziente oder defekte Heizungsanlage kann zu hohen Betriebskosten führen und muss oft ausgetauscht werden.
• Hausbockbefall im Dachgeschoss: Der Hausbock ist ein holzzerstörender Käfer, der die Statik des Hauses gefährden kann, wenn er tragende Holzteile im Dachstuhl angreift.
• Ungezieferbefall: Ungeziefer wie der Hausbock oder Termiten können Holzkonstruktionen schädigen und teure Reparaturen notwendig machen.
• Hausschwamm: Der Pilz befällt Holz und Mauern und kann die Bausubstanz erheblich schädigen.
• Altlasten: Altlasten, wie beispielsweise ein im Garten vergrabener, defekter Öltank, können den Boden und das Grundwasser verunreinigen und hohe Sanierungskosten verursachen.
• Asbestbelastung: Asbest kann in verschiedenen alten Baumaterialien vorkommen und ist hochgradig gesundheitsschädlich.
• Holzschutzmittel oder Umweltgifte: Ältere Häuser können mit Holzschutzmitteln behandelt worden sein, die inzwischen als gesundheitsschädlich gelten. Außerdem können in alten Baumaterialien Umweltgifte wie PCB oder PAK enthalten sein.

Da all diese Mängel zu erheblichen zusätzlichen Kosten führen können, sollte ein Haus vor dem Kauf gründlich darauf geprüft werden.

Stellt der Käufer nachträglich Mängel beim Hauskauf fest, sollte er sofort einen Gutachter oder Sachverständigen zu Rate ziehen. Er kann sich den Schaden genau ansehen und in einer präzisen Expertise bewerten. Zudem kann er einschätzen, wie alt der Mangel ist und ob er eventuell auch schon längerfristig besteht. Sobald dem Käufer eine Einschätzung schriftlich vorliegt, sollte er den Verkäufer kontaktieren und ihm den Sachverhalt schildern. Im Idealfall kommt es zu einer gütlichen Einigung. Diese kann beispielsweise in Form einer Kaufpreisminderung geschehen oder so gestaltet sein, dass sich der Verkäufer an den Reparatur- oder Sanierungskosten beteiligt. Ist der Verkäufer allerdings nicht kompromissbereit und streitet den versteckten Mangel ab, wird sich der Gang zum Rechtsanwalt nicht verhindern lassen. Dabei sollte der Käufer darauf achten, dass seine Beweislage ausreichend gut ist. Nur so können er seine rechtlichen Ansprüche geltend machen.

Generell gilt: Bei einem Immobilienverkauf haftet der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel – und das zwei Jahre ab Übergabe der gekauften Sache, zum Beispiel ab der Hausübergabe.

Es folgt allerdings ein „Aber“ zugunsten von Verkäufern: Kaufverträge für den Privatkauf von Immobilien beinhalten in der Regel einen Haftungsausschluss sowie einen Ausschluss für Sachmängelhaftung. Ist das der Fall, gilt der Ausspruch „Gekauft, wie gesehen“. Damit ist die Gewährleistung durch den Verkäufer in den meisten Fällen von vornherein ausgeschlossen. Wenn der Verkäufer im Vertrag formuliert hat, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt sind und er dem Käufer keine verschwiegen hat, weist er den Haftungsanspruch von sich.

Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt in folgenden Fällen vor:

• Der Verkäufer kennt den Mangel oder hält ihn zumindest für möglich.
• Der Verkäufer hätte damit rechnen müssen, dass der Käufer einen geringeren Kaufpreis geboten hätte, hätte er von den Mängeln gewusst.
• Der Verkäufer trifft eine Aussage, derer er gar nicht sicher sein kann. Er gibt zum Beispiel an, dass die Kellerwände keine Schäden von einer Durchfeuchtung davongetragen haben.

Wenn der Verkäufer ganz bewusst einen Mangel des Gebäudes verschwiegen hat, gilt dieser als arglistig verschwiegener Mangel. Solche Mängel sind zum Schutz des Käufers von den gesetzlichen Regelungen ausgenommen. Das heißt, der Verkäufer kann sich hierbei nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen – auch dann nicht, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB).

Beispiele für arglistig verschwiegene Mängel sind ein feuchter Keller oder auch Schimmel- oder Ungezieferbefall, von denen der Verkäufer zwar wusste, sie dem Käufer gegenüber während des Verkaufsprozesses der Immobilie allerdings absichtlich und trotz seiner Offenbarungspflicht, nicht geäußert hat.

Allerdings muss der Käufer dem Verkäufer das bewusste Verschweigen eines versteckten Mangels nachweisen. Dazu muss häufig ein Bausachverständiger beauftragt werden. Ein Sachverständiger kann besser erkennen, ob zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden im Keller schon länger bestanden und vom Verkäufer übermalt wurden oder frisch aufgetreten sind. Den Wissensstand des ehemaligen Eigentümers nachzuweisen ist jedoch häufig sehr schwierig.

Der Beweis von arglistig verschwiegenen Mängeln ist knifflig: Um dem Verkäufer eine vorsätzliche Täuschung nachzuweisen, muss der Käufer beweisen, dass dieser von dem Mangel gewusst hat, den Käufer aber bewusst nicht darüber in Kenntnis gesetzt hat. Arglistige Täuschung unterstellt, dass der Verkäufer seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist. Sollte der Verkäufer die Vorwürfe des Käufers abstreiten, steht im Rechtsfall Aussage gegen Aussage.

Wenn dem Verkäufer nach dem Hauskauf ein arglistig verschwiegener Mangel nachgewiesen wurde, darf er sich nicht auf seine Gewährleistungsrechte berufen. Käufer haben somit einen Gewährleistungsanspruch bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Der Käufer kann diesen Anspruch einfordern, von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen oder den Kaufvertrag anfechten. Tritt er zurück, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, ihm den vollen Kaufpreis der Immobilie zu erstatten. Das Gleiche gilt bei einer Anfechtung. Anders als bei einem Rücktritt ist bei einer Anfechtung jedoch kein Schadenersatz möglich.

Konnte bewiesen werden, dass ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegt, kann der Käufer die gesetzlichen Gewährleistungsrechte einfordern.

Zu den Gewährleistungsrechten des Käufers zählen:

• Mängelbeseitigung durch den Verkäufer
• Minderung des Kaufpreises
• Schadenersatz
• Rücktritt vom Kaufvertrag

1. Mängelbeseitigung durch den Verkäufer

Der Käufer hat bei versteckten Mängeln einen Anspruch auf Nacherfüllung und kann somit vom Verkäufer verlangen, dass er die Reparatur und Beseitigung des Mangels übernimmt. Der Verkäufer hat dabei sämtliche Kosten wie Material-, Arbeits- und Transportkosten zu tragen. Der Käufer hat auch dann einen Anspruch auf Nacherfüllung, wenn der Verkäufer den Sachmangel nicht selbst verschuldet hat – es zählt nur der Fakt, dass ein Sachmangel vorliegt.

2. Minderung des Kaufpreises

Beeinträchtigt ein Sachmangel den Wert der Immobilie, hat der Käufer das Recht auf Minderung des Kaufpreises. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn das Dachgeschoss vom Hausbock befallen wurde. Wenn sich der Hausbock durch das Gebälk frisst, können große Schäden entstehen. Auch Hausschwamm und Wasserschäden können zu einer Minderung des Kaufpreises führen.

Die Höhe der Minderung hängt immer vom konkreten Wertverlust der Immobilie durch den Mangel oder Schaden ab. Die einfache Faustformel für die Berechnung lautet:

Geminderte Kaufpreis = Wert der Sache im mangelhaften Zustand x (vereinbarter Kaufpreis/Wert der Sache in mangelfreiem Zustand)

Der Verkäufer muss dem Käufer die Differenz aus dem tatsächlich gezahlten und dem geminderten Kaufpreis erstatten.

Damit eine Minderung des Kaufpreises überhaupt möglich ist, muss der Käufer dem Verkäufer genauso wie beim Rücktritt eine angemessene Nacherfüllungsfrist gesetzt haben, die erfolglos verstrichen ist. Auch bei der Kaufpreisminderung ist es egal, ob der Verkäufer den Sachmangel verschuldet hat oder nicht.

3. Schadensersatz

Wurde der Sachmangel, der nach dem Hauskauf entdeckt wurde, durch einen Schaden verursacht, hat der Käufer möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn im Keller defekte Rohre zu einem Wasserrohrbruch führen und dabei ein wertvoller Teppich Schaden nimmt. Der Verkäufer hat dann die Kosten für die Sanierung des Teppichs oder den Teppichersatz Schadensersatz zu tragen - vorausgesetzt, es liegt sein Verschulden vor.

Verkäufer sollten deshalb im eigenen Interesse bereits vor Vertragsunterzeichnung jeden Mangel oder Schaden der Immobilie, der Ihnen bekannt ist, offenlegen. Dadurch wird zwar möglicherweise der Verkaufspreis gemindert, jedoch würde ein arglistig verschwiegener Mangel weitreichendere Konsequenzen und noch höhere Kosten nach sich ziehen.

Damit der Käufer Anspruch auf Schadensersatz hat, muss der Verkäufer den Mangel zumindest fahrlässig verschuldet haben. Vom Gesetz wird grundsätzlich das Verschulden des Verkäufers vermutet. Der Verkäufer muss also seine Unschuld beweisen, um nicht in voller Höhe haften zu müssen.

4. Rücktritt vom Kaufvertrag

Bestehen Mängel oder Schäden an der Immobilie, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Vertrag wird dadurch unwirksam und aufgehoben. Der Käufer hat darüber hinaus das Recht, den Kaufpreis zurückzuverlangen und muss anschließend die Immobilie an den Verkäufer zurückgeben und die Auflassung erklären. Außerdem kann der Käufer Schadensersatz verlangen.

Damit ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Der Käufer muss dem Verkäufer eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben, die erfolglos verstrichen ist. Für normale Reparaturen ist eine Frist von zehn bis elf Tagen angemessen. Bei größeren Reparaturen oder aufwändigen Arbeiten sollte eine längere Frist gesetzt werden, gegebenenfalls eine Frist von mehreren Monaten.
• Bei dem Sachmangel muss es sich um einen erheblichen Mangel handeln. Bei Bagatellfällen ist ein Rücktritt ausgeschlossen. Reparaturen oder Ausbesserungen, deren Wert weit unter fünf Prozent des eigentlichen Kaufpreises liegt, gelten als typische Bagatellfälle.

Die Alternative: Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten

Hat der Verkäufer einer Immobilie den Käufer arglistig getäuscht, kann der Käufer den Kaufvertrag auch anfechten, statt Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Dadurch wird der Kaufvertrag aufgehoben, der Verkäufer muss den vollen Kaufpreis an den Käufer zurückzahlen und der Käufer muss dafür das Haus, das Grundstück oder die Eigentumswohnung an den Verkäufer zurückgeben und die Auflassung erklären. Da der Kaufvertrag bei einer Anfechtung von Anfang an unwirksam erklärt wird, erlischt auch das Recht auf Schadensersatz. Für die Anfechtung des Kaufvertrags hat der Käufer des Hauses ein Jahr Zeit, nachdem der Mangel aufgefallen ist und dem Verkäufer mitgeteilt wurde (§ 124 BGB).

Gerade bei einem sehr alten Gebäude ist es aufgrund des Alters vorab nicht immer möglich, Mängel oder Schäden komplett auszuschließen. Der Zustand dieser in die Jahre gekommenen Immobilien muss deshalb altersgerecht sein, um als mangelfrei zu gelten. Achtung: Bei baujahrtypischen Mängeln gilt ein Gewährleistungsausschluss!

Baujahrstypische Mängel bei alten Gebäuden sind zum Beispiel veraltete Heizungsanlagen, veraltete Elektroinstallationen oder veraltete Rohrleitungen. In vielen Häusern fehlen auch die entsprechende Wärmedämmung und Schallisolierung, manchmal ist auch kein ausreichendes Fundament vorhanden oder es gibt statische Probleme.

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch, § 438 ff., verjährt der Mängelanspruch beim Immobilienkauf fünf Jahre nach Übergabe des Vertragsobjekts. Handelt es sich um Mängelansprüche bei Bauleistungen, also Baumängel, so können auch diese bis zu fünf Jahre nach Abnahme des Objekts geltend gemacht werden. Die Verjährungsfristen für Mängelansprüche gelten dabei sowohl für offene als auch für versteckte Mängel.

Handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel, gilt die Verjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt, an dem Sie den Missstand entdeckt haben – vorausgesetzt, der Käufer kann das arglistige Verschweigen des Verkäufers nachweisen. Die Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel beträgt drei Jahre.

Versteckte Mängel: Tipps für Käufer

Vor dem Kauf

Für Laien ist es schwer, Mauerwerk, Elektrik, Heizungsbau etc. selbst zu beurteilen, deshalb sollten Sie als Käufer professionelle Hilfe hinzuziehen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Das kann entweder jemand aus dem Bekanntenkreis sein, der vom Fach ist, oder ein Immobiliensachverständiger, dessen Aufgabe es ist, unparteiisch, unabhängig und objektiv eine Immobilie zu bewerten. 

Bei Mängeln nach Vertragsabschluss

Tauchen nach Vertragsabschluss Mängel auf, gilt es, schnell zu handeln, da die Gewährleistungsansprüche zwei Jahre nach Entdecken verjähren. Als Erstes sollten Sie einen Sachverständiger beauftragen, der den Schaden bewertet und begutachtet, ob er vor oder nach Vertragsschluss entstanden ist, und ob der Verkäufer den Schaden hätte kennen müssen. Dann sollten Sie den Verkäufer anschreiben und versuchen, eine gütliche Einigung zu finden. Lässt sich der Verkäufer auf keine Einigung ein, sollten Sie von einem Rechtsanwalt die Erfolgsaussichten von rechtlichen Schritten einschätzen lassen. Bei schlechter Beweislage wird er dazu raten, mit der Sache abzuschließen und so zumindest die Anwalts- und Prozesskosten zu sparen.

Versteckte Mängel: Tipps für Verkäufer

Um den Käufer ehrlich und transparent zu informieren, sollten Sie als Verkäufer auf alle Mängel eingehen, egal, wie offensichtlich sie sind. Es kann zwar sein, dass sich dadurch der zu erzielende Preis verringert, doch Flüchtigkeiten oder beabsichtigtes Verschweigen von Mängeln kann für Sie noch teurer werden, wenn der neue Eigentümer wegen arglistig verschwiegener Mängel Gewährleistungsansprüche geltend macht.

Da Sie als Verkäufer einer Aufklärungspflicht unterliegen, müssen Sie die Fragen, die Ihnen der Kaufinteressent stellt, nach bestem Wissen und Gewissen korrekt beantworten. Probleme dürfen nicht kleiner dargestellt werden, als sie sind und es darf kein Sachverhalt verharmlost werden. Es gilt aber auch: Was Sie nicht wissen, können und müssen Sie nicht kommunizieren.