Immobilienverkauf: Der optimale Maklervertrag
Wann und wodurch entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, ist es essenziell, alle Bedingungen klar zu regeln. Schnell werden einzelne Vereinbarungen anders ausgelegt, sind diese im schriftlich geschlossenen Maklervertrag nicht explizit und zweifelsfrei geregelt. Maklerverträge müssen nicht zwingend schriftlich abgefasst werden. Eine mündliche Übereinkunft würde grundsätzlich genügen, wird jedoch so nicht praktiziert. Der Makler müsste im Ernstfall hinterher beweisen, dass Sie Ihn beauftragt haben, und der Vertrag durch Antrag und Annahme zustande gekommen ist.
Erst im Anschluss einer erfolgreichen Veräußerung durch den Immobilienmakler, die durch den notariell beurkundeten Kaufvertrag besiegelt wird, entsteht für den Makler ein Anspruch auf die vereinbarte Provisionszahlung. Kommt es zu keinem Abschluss, erhält der Makler, der sich verpflichtet hatte, eine Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit zu erbringen, auch keine Provision.
Den Anspruch auf Provision erwirbt der Makler durch folgende Punkte:
- Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit
- Abgeschlossener Maklervertrag zwischen Auftraggeber und Makler
- Notarieller Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer
- Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit als Voraussetzung für den notariellen Kaufvertrag
Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, gibt es einige Vertragsinhalte, die Sie im Vorfeld mit dem Makler abklären sollten. Darunter fällt auch, keine allzu lange Vertragslaufzeit zu vereinbaren, da Sie im Falle eines Alleinauftrages mit jedem weiteren Monat an den selben Makler exklusiv gebunden sind. Während dieser Zeit dürfen Sie, auch wenn Sie mit der Arbeit des aktuellen Maklers unzufrieden sind, keinen weiteren Makler beauftragen. Vereinbaren Sie besser eine kürzere Laufzeit von beispielsweise drei Monaten, die Sie immer noch verlängern können, sind Sie zum einen mit der Arbeit des Maklers zufrieden und ist andererseits nach Ablauf dieser Zeit der richtige Interessent noch nicht gefunden.
Welche Unterschiede gibt es zwischen den einzelnen Maklerverträgen?
Beim Abschluss eines Makler-Alleinauftrages zeigt ein Makler in aller Regel viel Einsatz und investiert reichlich Zeit. Der Auftraggeber bindet sich zwar für mehrere Monate an diesen einen Makler, „sichert“ sich jedoch auch dessen volles Engagement.
Ein gewöhnlicher Maklervertrag ermöglicht dem Auftraggeber, zeitgleich mehrere Makler für sich arbeiten zu lassen, was auf den ersten Blick durchaus verlockend wirkt. Erscheinen allerdings verschiedene Anzeigen, mit womöglich differenten Angaben zum selben Objekt, wirkt das auf Interessenten möglicherweise befremdlich und macht den Eindruck, die Immobilie müsse um jeden Preis verkauft werden.
Einen qualifizierten Alleinauftrag zu unterschreiben, ist aus verschiedenen Gründen nicht unbedingt ratsam. Der ausschlaggebende Grund ist die in solchen Verträgen häufig vereinbarte Provisionspflicht, die auch trotz ausbleibenden Erfolgs gezahlt werden muss. Es gibt nicht wenig Fälle, in denen der Kaufinteressent ohne das Zutun des Maklers von Ihren Verkaufsabsichten erfährt, zum Beispiel, weil sich Ihre Verkaufsabsicht „herumgesprochen“ hat oder aufgrund der Anzeige des Maklers sich für Interessenten die Adresse der Immobilie herausfinden lässt. Kommt ein Kaufinteressent dann direkt auf Sie zu, werden Sie diesen kaum abweisen wollen, obwohl Sie dazu verpflichtet sind (Verweisungsklausel).
Grundsätzlich sollten Sie sich im Vorfeld darüber klar sein, ob Sie einen Makler-Alleinauftrag erteilen oder sich für einen qualifizierten Alleinauftrag entscheiden. Hier haben wir noch einmal auf einen Blick zusammengestellt, welcher Vertrag für Sie vorteilhaft kann:
|
Makler-Alleinauftrag |
|
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beauftragung weiterer Makler möglich? | möglich |
|
|
|||
| Darf Eigentümer selbständig an Interessenten verkaufen? | möglich | möglich |
|
|||
| Engagement des Maklers? | gering | hoch (mit Grenzen) | hoch |
Neben diesen Punkten gibt es beim Makler-Alleinauftrag noch zu beachten, dass dieser nicht jederzeit widerrufen werden kann, dass für den Makler Handlungspflicht besteht und der Vertrag maximal zwölf Monate bestehen darf.
Zum qualifizierten Makler-Alleinauftrag ist noch ergänzend anzumerken, dass der Verkäufer Interessenten an den Makler verweisen muss (Verweisungsklausel) und der Makler in Verkaufsverhandlungen involviert (Hinzuziehungsklausel) werden muss. Darüber hinaus darf der qualifizierte Makler-Alleinauftrag nur individuell wirksam vereinbart werden. Er kommt weder durch AGBs noch über einen einfachen Formularvertrag zustande.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
Was darf im Maklervertrag keinesfalls fehlen?
Der schriftlich gefasste Maklervertrag sollte folgende Punkte enthalten:
- Anfangszeitpunkt und Beginn des Maklervertrags (Beispiel: drei Monate ab 10.02.2020).
- Optionen auf Verlängerung oder Kündigung des Maklervertrags (Verlängerung nur auf eigenen Antrag des Verkäufers, Kündigung durch Verkäufer aus wichtigem Grund).
- Höhe der Maklerprovision, die der Verkäufer bezahlt, kommt der notarielle Kaufvertrag durch Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zustande.
- Ausschließlichkeit des Maklers und Ausschluss anderer Makler während der Vertragslaufzeit des Alleinauftrages.
Beim gewöhnlichen Maklervertrag: Mehrere zeitgleich bestehende Maklerverträge.
Beim qualifizierten Alleinauftrag: Maklerprovision wird für den Verkäufer auch bei Verkauf an selbst-akquirierten Käufer fällig.
Muster für einen qualifizierten Makler-Alleinauftrag
Was ist Ihre Immobilie wert?
Erfahren Sie sofort und unkompliziert, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Mit nur wenigen Klicks können Sie Ihre Immobilie bewerten lassen und bekommen die individuelle Analyse direkt per E-Mail zugesandt.
