Ferienhaus verkaufen: Wie bewerte und vermarkte ich die Immobilie richtig?

Ein Ferienhaus ist kein “Alltags-Haus”. Deshalb ist auch seine Bewertung, Vermarktung, wie auch einige steuerliche Aspekte anders als bei den üblichen Immobilienverkäufen. Die Nutzungsmöglichkeiten einer Ferienwohnung sind nämlich vielfältiger als bei einer klassischen Wohnimmobilie und das muss bei ihrer Bewertung berücksichtigt werden. 

Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten der Bewertung: So kann sie beispielsweise nach dem Ertragswertverfahren für Kapitalanleger erfolgen. Die potentiellen Käufer wären dann Kapitalanleger, die das Ferienhaus an Gäste vermieten möchten. Eine andere Option ist, die Ferienimmobilie mit dem Vergleichswertverfahren zu bewerten. Dieses ist sinnvoll, wenn das Ferienhaus an private Nutzer verkauft werden soll. 

Schwierig dabei ist einzuschätzen, wer Ihre Ferienimmobilie am Ende wohl kaufen wird. Natürlich sind Sie als Verkäufer daran interessiert, den besten Preis zu erzielen. Doch mit welchem Käufer klappt das?

Wenn Sie die Ferienimmobilie selbst erfolgreich vermietet haben, so ist es ratsam, neben einer Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren auch eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren zu machen. Denn die Mieteinnahmen aus dem Ferienobjekt sind für Kapitalanleger sehr interessant. 

Wenn Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus vorwiegend selbst genutzt haben und Sie keine eigenen Mieteinnahmen zur Berechnung heranziehen können, ist es ratsam, die Immobilie durch einen Immobilienmakler bewerten zu lassen, der sich bestens in der Ferienregion auskennt und viel Erfahrung mitbringt. Makler kennen den Immobilienmarkt für ihre Region genau und wissen meistens ziemlich gut, welche Mieteinnahmen sich an diesem Ort erzielen lassen. Außerdem wissen sie, zu welchen Preisen in der letzten Zeit Ferienimmobilien in der Region verkauft wurden und können eine gute Bewertung abgeben. 

Die Vermarktung von Ferienimmobilien hat einige Tücken, da die potenziellen Käufer für gewöhnlich nicht in der Nähe des Feriendomizils wohnen. Regionale Vermarktungskanäle sind daher eher unwichtig, ganz anders als überregionale. Wer eine Ferienimmobilie in Deutschland verkaufen will, hat es dabei noch leichter als ein Verkäufer einer Immobilie im Ausland. Dort müsste der Verkäufer erst einmal herausfinden, auf welchen Kanälen Käufer Wohnobjekte suchen.

Wenn Sie für Ihre Immobilie ein Exposé erstellen wollen, sollten Sie hier unbedingt einige Punkte beachten, die bei einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung anders sind als bei einer klassischen Wohnimmobilie. Zu den Besonderheiten gehören:

1. Der Energieausweis

Eigentlich muss der Energieausweis bei jedem Immobilienverkauf an den Käufer ausgehändigt werden. Bei Ferienimmobilien gibt es allerdings Ausnahmen, in denen kein Energieausweis benötigt wird. Das ist dann der Fall, wenn

• die Immobilie weniger als vier Monate im Jahr genutzt wird
• Häuser weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche haben
• es sich bei der Immobilie um ein Baudenkmal handelt

2. Die Nutzungsmöglichkeiten

Bei Ferienimmobilien spielt die Baunutzungsverordnung eine große Rolle. Der Grund dafür ist, dass in ihr geregelt ist, wie ein Gebiet genutzt werden darf. Hierbei gibt es folgende Gebiete:

• Mischgebiete: In diesen Gebieten ist eine Mischung von festen Wohnsitzen, selbst genutzten Ferienobjekten und vermieteten Ferienimmobilien zulässig. Daher kann ein Käufer hier einen festen oder zweiten Wohnsitz anmelden und die Immobilie selbst nutzen oder auch an Gäste vermieten.
• Wohngebiete: In touristisch sehr beliebten Regionen werden reine Wohngebiete von vielen Gemeinden stark geschützt, damit sie möglichst der einheimischen Bevölkerung als Wohnsitz zur Verfügung stehen. Es soll kein Leerstand entstehen - wenn auch nur zeitweise - und Wohnungen sollen nicht zur Ferienvermietung zweckentfremdet werden. Wer hier eine Ferienimmobilie erwerben will, muss eine kaufen, die er nicht vermieten, sondern selbst nutzen möchte.  
• Besondere Wohngebiete: In speziellen Wohngebieten sind auch vermietete Ferienimmobilien als sonstige Gewerbebetriebe erlaubt.
• In allgemeinen Wohngebieten kann die Ferienvermietung in bestimmten Ausnahmefällen auch genehmigt werden. 

3. Sondergebiete zur Erholung 

Es gibt auch sogenannte „Sondergebieten, die der Erholung dienen". Hier ist es nicht erlaubt, dauerhaft einen Wohnsitz zu haben, das Gebiet ist speziell für Ferienimmobilien vorgesehen. Potenzielle Käufer, die hier ihren ersten Wohnsitz anmelden oder das in ein paar Jahren vielleicht tun wollen, müssen wissen, dass dies in einem Sondergebiet nicht möglich ist. Hier dürfen die Wohnungen und Häuser nicht ganzjährig genutzt werden. Manche Gemeinden dulden die illegale Nutzung zwar, doch legal ist es nicht. Deshalb sollten Sie Käufer bei der Vermarktung darauf hinweisen. 

Hier geht es vor allem um das Thema Spekulationssteuer. Wenn Sie einen Erstwohnsitz verkaufen, den Sie selbst bewohnt und nie vermietet haben, so fällt beim Verkaufsgewinn keine Spekulationssteuer an. Und das ist auch bei selbst genutzten Ferienimmobilien der Fall! Von der Spekulationssteuer befreit ist außerdem derjenige, der die Ferienwohnung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor ausschließlich selbst genutzt und sie nicht vermietet hat.    

Anders verhält es sich, wenn die Ferienimmobilie an Gäste vermietet wurde. In diesem Fall gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Das heißt, dass erst nach zehn Jahren nach dem Datum, an dem der Kaufvertrag beurkundet wurde, die Immobilie steuerfrei verkauft werden darf. Ansonsten muss der Verkaufsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Auch wenn Sie schon jahrelang in Ihr Ferienhäuschen an der See fahren - meistens kennt man sich doch nicht so gut aus wie die Einheimischen und den regionalen Immobilienmarkt kennt man auch nicht. Deshalb ist es gerade bei Ferienimmobilien oft ratsam, einen Immobilienmakler zu kontaktieren, der sich in der Region bestens auskennt und sich um einen reibungslosen Verkauf kümmern kann. Was noch für den Verkauf mit Makler spricht:

• Er kennt die Zielgruppe: Die Zielgruppe von Käufern, die speziell auf der Suche nach Ferienwohnungen sind, ist oft schwer einzuschätzen. Hier kommt es auch darauf an, welche Nutzungsmöglichkeiten sie von einer Immobilie erwarten. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die Preise und kann Sie auch zu den rechtlichen Grundlagen bezüglich der Baunutzungsverordnungen aufklären.
• Er hat eventuell schon einen Käufer an der Hand: Immobilienmakler von Ferienimmobilien wissen in der Regel, wo die Zielgruppe nach Immobilien sucht und bei der Vermarktung diese Kanäle bedienen. Zudem haben sie in der Regel schon eine Interessentenkartei von Urlaubern und Kapitalanlegern, die sie mit der Suche nach einem Ferienobjekt beauftragt haben. Oder sie haben bereits hohe Gebote von Suchenden auf dem Schreibtisch liegen.
• Er ist vor Ort: In der Regel liegt Ihre Ferienimmobilie nicht nahe Ihres Wohnortes. Wenn Sie sich also um die Vermarktung kümmern, können Sie das in der Regel nur aus der Ferne. Deshalb ist es sinnvoll, sich einen Makler vor Ort zu suchen. Er kümmert sich um die Besichtigungstermine und kann diese auch kurzfristig durchführen.