Den richtigen Mieter finden – wie geht das?

Ein Mietobjekt an den Mann oder die Frau zu bringen, ist aufgrund der Knappheit am Wohnungsmarkt derzeit kein Problem – sollte man meinen. Die eigentliche Herausforderung ist es, den richtigen Mieter, die richtige Mieterin zu finden. Gewiss kann man heutzutage vieles bequem online erledigen, vom Veröffentlichen des Mietangebots bis zum Zusenden des unterschriftsreifen Vertrags. Trotzdem – nichts geht über ein persönliches Kennenlernen, bevor es zur Vertragsunterzeichnung kommt. Zwar haben Sie als Vermieter*in mehr Stress, wenn Sie sich persönlich um die Vergabe kümmern, am Ende aber auch ein besseres Gefühl, dass Sie sich mit dem/der neuen Mieter*in richtig entschieden haben. 

Egal ob bei Erstbezug eines neu erstellten Mietobjektes oder ob ein Mieter ausgezogen ist – der Mietpreis muss festgelegt werden. Dazu sollten Sie den örtlichen Mietspiegel zu Rate ziehen. Dieser gibt Mietpreiskategorien wieder, welche z.B. die Lage und Ausstattung der Immobilie betreffen. Dieser ist für Ihre Mietpreisgestaltung zwar nicht bindend, aber eine gute Orientierung, damit Sie nicht zu viel oder zu wenig Miete verlangen. Den Mietspiegel erhalten Sie vom zuständigen Amt Ihrer Gemeinde. Hier kann man Ihnen auch sagen, ob eine Mietpreisbremse gilt und wie sie sich auswirkt. Jedenfalls können Sie dann den Mietpreis nicht nach Belieben festlegen.

Wenn Ihr Mietangebot in der örtlichen Tageszeitung erscheinen soll, ist eine Chiffreanzeige sinnvoll. Denn bei Angabe der Telefonnummer zur Kontaktaufnahme haben Sie tagelang keine ruhige Minute mehr – nicht einmal nachts. 

Immobilienportale sind die Alternative, die zudem in der Regel nichts kosten. Hier können Sie zahlreiche Angaben zu vorgefertigten Kriterien machen. Die Mieter setzen bei der Suche nach ihrem Bedarf entsprechende Filter, so dass von vornherein eine zielgruppenorientierte Vorauswahl getroffen wird. Wen und wie viele Interessenten sie kontaktieren, bleibt Ihnen überlassen.

Der Immobilien-Makler, der auch Mietobjekte vermittelt, ist der bequemste Weg geht. Sie zeigen ihm in einer Begehung Ihr Angebot, übergeben ihm die erforderlichen Unterlagen (z.B. Grundrissplan) und nennen den Mietzins, alles andere übernimmt der Makler. Zum festgesetzten Termin präsentiert er Ihnen die enge Auswahl an Interessenten und Sie brauchen dann nur noch zu entscheiden, wer infrage kommt. Seine Bemühungen lässt sich der Makler in Form einer Provision vergüten, die Sie vor Beauftragung vereinbart haben.

Das Mietangebot ist veröffentlicht, nun melden sich die Interessenten – und in der Regel scharenweise. Dazu folgende Ratschläge:

• Sichten Sie die Mieteranfragen, sortieren Sie nach Ihren persönlichen Präferenzen und grenzen Sie auf diese Weise die Anzahl der Bewerber*innen ein, die Sie benachrichtigen wollen.
•  Geben Sie in der Benachrichtigung an, welche Unterlagen die Bewerber mitbringen sollen (z.B. Einkommensbescheinigung des Arbeitgebers, Mieter-Selbstauskunft, Schufa-Selbstauskunft). Die allgemeine Mieter-Selbstauskunft gibt es als Download auf den einschlägigen Immobilienportalen oder hier. (Link?) 
• Vereinbaren sie Einzel-Besichtigungstermine. So lernen Sie die Interessenten besser kennen. Machen Sie sich jeweils Notizen, damit Sie sich vor der endgültigen Zusage besser an die einzelnen Bewerber erinnern. 
• Niemand hat etwas dagegen, wenn Sie die Besichtigungstermine in engem Takt legen und die Bewerber merken, dass sie nicht die einzigen sind. 

Kein Mieter ist verpflichtet, ein Formular der Mieterselbstauskunft auszufüllen. Er wird es allerdings tun, weil er vermutet, andernfalls keine Chance auf den Zuschalg zu erhalten. Was er bei den Fragen zum Besten gibt, ist daher mehr oder wenig ehrlich, im schlimmsten Fall stimmt nichts. Nur in zwei Fällen muss er die Wahrheit sagen: bei den Angaben zu seiner finanziellen Situation und wieviel Personen einziehen werden. Stellt sich heraus, dass er hier geflunkert hat, können Sie ihm u.U. fristlos kündigen. Fragen zu einer eventuellen Schwangerschaft, zu Freizeitvorlieben, sexueller Orientierung u.ä. sind nicht erlaubt. 

Sie können sich von den Mietanwärtern eine Schufa-Auskunft vorlegen lassen. Die allgemeine Auskunft kostet den Antragsteller nichts, eine spezielle Mieterselbstauskunft von der Schufa ist kostenpflichtig, enthält dafür aber nur Angaben, die für Sie als Vermieter relevant sind.

Eine weitere finanzielle Absicherung schafft eine Kaution. Diese darf maximal 3 Monatsmieten betragen und muss auf einem separaten Sperrkonto gutgeschrieben werden. Dieses Geld ist für Sie so lange unantastbar bis der Mieter berechtigte Zahlungsforderungen (Miete, Renovierungskosten) nicht begleichen kann oder will. Bei Auszug und Erfüllung aller Auflagen durch den Mieter, ist die Kaution ohne Abzug dem Mieter auszuzahlen bzw. auf sein Konto zu überweisen.

Probates Mittel ist eine Rechtsschutzversicherung speziell für Vermieter. Die sollte für Sie so selbstverständlich sein wie eine Verkehrsrechtsschutzversicherung für Autofahrer. Beide kosten Beiträge. Aber in beiden Fällen zahlen sie sich schon mit einem Streitfall vor Gericht wieder aus.

Eine Mietausfallversicherung ist seltener, da das berühmte Kleingedruckte in der Versicherungspolice recht umfangreich sein und zahlreiche Einschränkungen  und Ausschlussklauseln enthalten kann. 

Ein Sonder-Tipp: Handeln Sie schnell bei Mietrückständen, damit sich ein drohender Verlust nicht weiter vergrößert. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie einem säumigen Mieter fristlos kündigen. Das kann schon bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete der Fall sein oder wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht vollständig bezahlt. Auch die häufige unpünktliche Begleichung der Monatsmiete berechtigt zur Kündigung. 

Dennoch der Rat: Angesichts der sehr stark Mieter orientierten Rechtsprechung ist schon bei drohenden Streitigkeiten mit Mietern die Hilfe durch einen spezialisierten Rechtsanwalt angeraten.

Um das Mietverhältnis aktenkundig und rechtlich wirksam zu machen, bedarf es eines Mietvertrags, den Vermieter und Mieter abschließen. Üblicherweise erhält der potenzielle Mieter mehrere Tage Bedenkzeit, ob und wie er dem Vertrag zustimmt. 

In den meisten Fällen handelt es sich um sogenannte Formularmietverträge, das heißt, die Vertragsbestimmungen sind vorformuliert und können z.B. im Internet bei Haus & Grund, Mieterbund) als fertige Formulare zum Ausfüllen heruntergeladen werden. Nutzen Sie aktuelle Versionen, da sich Mietrechtsbestimmungen oft in kurzen Zeitabständen ändern. 

Wenn Sie glauben, berechtigte Gründe für Zusatzklauseln zu den Formularmietverträgen zu haben, sollten Sie sich juristisch vorinformieren. Denn es ist ein großer Unterschied, ob Sie diese Klauseln in den Mietvertrag z.B. handschriftlich mit aufnehmen und dem Mieter zur Unterschrift vorlegen oder ob Sie mit dem Mieter so genannte individuelle Abreden ausgehandelt haben, bei denen tatsächliche Verhandlungen auf Augenhöhe stattgefunden haben. 

Auch wenn der Wohnungsmarkt momentan angespannt ist und Vermieter sich in der stärkeren Position befinden – ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter schont Ihre Nerven. Ein solches Verhältnis erzielen Sie, indem Sie dem Mieter auf Augenhöhe begegnen. Ihn Ihre vermeintliche Macht spüren zu lassen, kommt bei einem aufgeklärten Mieter gar nicht gut an, auch wenn er, der Not gehorchend, sich zunächst nichts anmerken lässt. Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, kann er – ganz legal, weil die Mietgesetzgebung im Charakter mieterfreundlich angelegt ist – Ihnen viele nervige Schwierigkeiten machen. 

Die beste Gewähr für „Ruhe an der Mieterfront“ ist, wenn Sie folgendermaßen vorgehen:

• Nutzen Sie einen so genannten Formularmietvertrag und weisen Sie den Mieter darauf hin, dass alle Regelungen dem allgemeinen Standard entsprechen. Das schafft Vertrauen. 
• Sprechen Sie trotzdem mit ihm den Mietvertrag in allen Positionen durch. 
• Wenn Sie individuelle Klauseln eingefügt haben, gehen Sie ausführlich darauf ein und begründen Sie die Abweichungen bzw. Ergänzungen. 
• Wichtig: Gehen Sie auf die eventuellen Bedenken Ihres künftigen Mieters ein. Betrachten Sie ihn als Ihren Kunden, schließlich bezahlt er für eine Leistung, die Sie ihm bieten. 

Hinweis: Die Mietvertragsverhandlung ist die letzte Gelegenheit, alles rückgängig zu machen, wenn Ihnen plötzlich doch Bedenken kommen, beispielsweise, wenn der Mietaspirant allzu sehr am Mietvertrag herummäkelt. In aller Regel wird er dann auch künftig immer wieder Gründe finden, um herumzumäkeln.