Abmahnung an Mieter: Was müssen Vermieter beachten?

Wenn sich ein Mieter vertragsbrüchig verhält, dient eine Abmahnung dazu, ihn darauf auf sein Fehlverhalten aufmerksam zu machen und dazu aufzufordern, dieses zu ändern. Zugleich ist die Abmahnung Voraussetzung für eine mögliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, sollte der Mieter sein Verhalten bis zur festgelegten Frist nicht ändern.

Wann genau eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich ist, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch: § 543 BGB.

Im folgenden Fachartikel erfahren Sie weitere Details zum Thema fristlose Kündigung: Wann ist eine fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter möglich?

Eine Abmahnung an den Mieter können Sie immer dann schreiben, wenn er sich vertragswidrig verhält. Das ist der Fall, wenn er

1. gegen die Hausordnung verstößt,
2. unerlaubt Tiere hält,
3. mit der Miete im Rückstand ist oder
4. ohne Erlaubnis untervermietet.

1. Abmahnung wegen Verstoß gegen die Hausordnung

Wenn Sie die Hausordnung dem Mietvertrag beigefügt oder auf sie verwiesen haben und der Mieter diese einsehen konnte, so hat er mit der Unterzeichnung des Mietvertrags auch der Hausordnung zugestimmt. Handelt er dieser zuwider, können Sie ihm abmahnen.

Eine Missachtung der Hausordnung kann zum Beispiel sein:

• Verursachen von Lärm: Oftmals sind in der Hausordnung bestimmte Ruhezeiten vorgegeben. Werden Tätigkeiten wie Rasenmähen, Saugen, Laubblasen oder Bohren in dieser Zeit ausgeführt, obwohl die dabei entstehenden Geräusche Zimmerlautstärke überschreiten, zählt das als Ruhestörung und kann mit einer Abmahnung bedacht werden.
• Falsches Lüften und Heizen: Durch falsches Lüften oder Heizen kann es schnell zur Schimmelbildung kommen. Da sich der Mieter mit Unterschrift unter dem Mietvertrag dazu verpflichtet, mit der Wohnung sorgsam umzugehen, können Sie ihm in einem solchen Fall abmahnen.
• Nicht reinigen: In einigen Mietshäusern müssen die Mieter selbst das Treppenhaus reinigen, den Hof und Straße fegen und im Winter den Winterdienst übernehmen. Wird diese Pflicht von einem Mieter ignoriert, dürfen Sie als Vermieter ihm abmahnen.
• Nichtbefolgen der Regeln für die Außenanlagen: Eine Hausordnung bezieht häufig auch die Außenanlagen mit ein. Es kann zum Beispiel sein, dass der Vorgarten von den Mietern mitgepflegt werden muss, Grillen verboten ist und Kinder nur zu bestimmten Zeiten Ball spielen dürfen. Wird vom Mieter dagegen verstoßen, ist eine Abmahnung möglich.

2. Abmahnung wegen Tierhaltung ohne Erlaubnis

Grundsätzlich ist ein generelles Tierhaltungsverbot im Mietvertrag unwirksam, Sie können jedoch Einschränkungen im Mietvertrag machen. Viele Mietverträge legen zum Beispiel fest, dass der Mieter den Vermieter erst fragen muss, bevor er dauerhaft ein Haustier in der Wohnung mit aufnimmt. Schafft sich ein Mieter ohne Erlaubnis ein Haustier an, so ist das ein Grund für eine Abmahnung.

Mehr zum Thema Haustiere in Mietwohnungen finden Sie in diesem Fachartikel: Haustiere in der Wohnung: Welche Rechte haben Mieter?

3. Abmahnung wegen Mietrückstand oder Mietminderung durch Mieter

Zahlt der Mieter regelmäßig erst verspätet die Miete und gerät somit in Mietrückstand, können Sie ihm abmahnen. Ebenso, wenn er die Miete ohne Grund mindert. Sie als Vermieter können in diesen Fällen aber auch direkt eine fristlose Kündigung aussprechen (§ 543 BGB).

4. Abmahnung wegen nicht abgesprochener Untervermietung

Wenn der Mieter Dritten seine Wohnung überlässt, ohne das zuvor mit Ihnen als Vermieter abgesprochen zu haben, handelt es sich um eine unerlaubte Untervermietung. In diesem Fall haben Sie das Recht zur Abmahnung. Sie können aber auch darauf verzichten und direkt fristlos kündigen, da mit der unerlaubten Untervermietung ein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung gegeben ist.

Es gibt Fälle, in denen ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist:

• Abmahnung bliebe erfolglos: Wenn der Mieter beispielsweise direkt sagt, dass er sein vertragswidriges Verhalten beibehalten wird, ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich.
• Weiterführen des Mietvertrags ist für Vermieter unzumutbar: Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Mieter Sie als Vermieter oder andere Bewohner schwer beleidigt oder körperlich angegriffen hat.
• Mieter hat Wohnung vertragswidrig untervermietet: Überlässt der Mieter Dritten seine Wohnung, ohne Sie vorher um Erlaubnis zu fragen, kann er fristlos gekündigt werden.
• Mieter ist insgesamt mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand
• Mieter betreibt in der Wohnung ein Gewerbe (Home Office zählt nicht als Gewerbebetrieb)

Beim Schreiben einer Abmahnung an den Mieter müssen Sie auf einige wichtige Details achten:

• Die Abmahnung muss an alle Mieter adressiert sein, die im Mietvertrag stehen – auch wenn das Fehlverhalten nur von einem Mieter ausgeht.
• Nennen Sie das Wort „Abmahnung“ in dem Schreiben, damit es nicht zu Missverständnissen kommt.
• Stellen Sie das vertragswidrige Verhalten so genau wie möglich dar – mit Datum, Uhrzeit und Zeugen, falls es welche gibt. Beispiel: Staubsaugen am 21. Juni 2022 nach 22:00 Uhr in der vermieteten Wohnung.
• Benennen Sie die Regel, die mit dem Fehlverhalten verletzt wurde. Beispiel: Ruhestörende Tätigkeiten dürfen an Werktagen nur von 06:00 Uhr bis 13:00 Uhr und von 15:00 Uhr bis 22:00 Uhr ausgeführt werden, an Sonn- und Feiertagen sind sie ganz zu unterlassen.
• Setzen Sie eine Frist, bis zu der das Fehlverhalten beseitigt oder eingestellt werden muss. Beispiel: Die Ruhestörungen während der Nacht sind binnen der nächsten 24 Stunden einzustellen – also bis zum 23. Juni 2022 um 22:00 Uhr. Wichtig! Die Frist darf nicht zu knapp gesetzt werden. Dem Mieter muss die übliche Zeit eingeräumt werden, die unter regulären Umständen benötigt wird, um den Mangel zu beseitigen oder das Verhalten einzustellen.
• Nennen Sie die Folgen, die dem Mieter drohen, sollte er sein Verhalten nicht ändern beziehungsweise den Mangel nicht beseitigen. Dies können zum Beispiel eine Schadenersatzforderung oder bei schwerwiegender Vertragsverletzung sogar eine fristlose Kündigung sein.
• Stehen im Mietvertrag mehrere Vermieter – wie zum Beispiel im Falle einer Erbengemeinschaft – muss die Abmahnung von allen im Mietvertrag genannten Vermietern unterschrieben sein, sonst ist sie ungültig. Alternativ können Sie sich als verwaltender Vermieter von den anderen Vermietern eine Vollmacht ausstellen lassen und das Original der Abmahnung beifügen.
• Versenden Sie eine Abmahnung immer per Einschreiben mit Rückschein, damit Sie im Streitfall einen Beweis für die Zustellung der Abmahnung haben. Die höheren Versandkosten können sich dann bezahlt machen.

Die Form der Abmahnung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, sie kann also sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen. Der Nachteil bei der mündlichen Form ist jedoch, dass Sie, sollte es zum Streitfall kommen, keinen Nachweis dafür haben, wann und warum Sie die Abmahnung ausgesprochen haben.

Wenn der Mieter auf Ihre Abmahnung nicht reagiert und die gesetzte Frist verstreichen lässt, ohne der Aufforderung in der Abmahnung nachzukommen, gerät er in Verzug. Sie haben nun die Möglichkeit, die entsprechenden Konsequenzen zu ziehen – zum Beispiel Schadenersatz zu fordern (vgl. § 280 BGB).

Beispiel: Hat der Mieter im Hof Unrat hinterlassen und diesen nicht fristgerecht entsorgt, sodass Sie ein Entsorgungsunternehmen für die Beseitigung beauftragen mussten, können Sie von ihm die entstandenen Entsorgungskosten zurückfordern.

In schwerwiegenden Fällen, beispielsweise bei Zahlungsverzug, ist auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich (vgl. § 543 BGB).