Bohrlöcher in der Mietwohnung – das müssen Vermieter beachten

Grundsätzlich ist es einer Mietpartei erlaubt, eine Mietwohnung nach eigenen Wünschen gemäß des sogenannten vertragsgemäßen Gebrauchs zu gestalten. Dazu gehört auch das Setzen von Bohrlöchern, um zum Beispiel ein Regal an der Wand oder einen Badezimmerspiegel anzubringen.

Die persönliche Gestaltungslust endet jedoch dort, wo größere Sachschäden entstehen. Denn die Gesetzeslage berücksichtigt auch das berechtigte Interesse des Vermieters, dass das Wohneigentum in einem gepflegten Zustand übergeben wird. So sind Mietparteien nicht berechtigt, die Wohnung nach Belieben flächendeckend mit Montagelöchern zu übersäen. Laut aktueller Rechtsprechungen schwankt dabei aber – abhängig vom jeweiligen Bundesland – die maximal erlaubte Anzahl erheblich. Während das Landgericht Berlin 149 Bohrlöcher noch als zulässig ansah, bewertete das Amtsgericht München in der Vergangenheit 59 Löcher als zumutbar.

Es ist das gute Recht von Wohnungsmietern, die Fenster mit einem angemessenen Sicht- und Sonnenschutz auszustatten. Ein häufiger Streitpunkt ist dabei aber oft die Art der Montage. So gibt es insbesondere für schlankere Fensterausstattungen wie Plissees, Rollos oder Jalousien auch Befestigungsformen, die direkt verschraubt am Fensterrahmen erfolgen. Für manche Mieter ist dies insofern attraktiv, da die scheibennahe Aufhängung sehr platzsparend ist.

In der Folge bleiben aber bei einem Mieterumzug, wenn die Fensterdekoration beziehungsweise der Lichtschutz mitgenommen wird, Montagelöcher zurück. Während in früheren Rechtsprechungen Mietparteien häufiger zu Schadenersatz verurteilt wurden, räumt ein jüngeres Urteil vom Amtsgericht Bremen (Az. 6 C 285/14) Mietern deutlich mehr Freiheiten ein. Demnach zählt es mittlerweile durchaus zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, einen Sonnenschutz festzuschrauben, insbesondere in Schlafzimmern, da eine Mietpartei das Recht darauf hat, diesen Raum zur Nacht abzudunkeln.

Bei Senkrechtfenstern sollte im Streitfall jedoch von der Vermieterpartei geprüft werden, ob der Sonnenschutz nicht auch mit einer fensterschonenden Alternative hätte befestigt werden können, zumal es durchaus auch andere Optionen gibt. So lassen sich beispielsweise per einfacher Klemmmontage nicht nur Plissees ohne Bohren installieren, sondern auch Rollos und Jalousien. Auch können diverse Fensterbehänge ganz klassisch an die Wand vor der Fensterscheibe angeschraubt werden, an der sich die Dübellöcher mit etwas Fugenspachtel wieder einfach verschließen lassen. Entscheidend für ein Gerichtsurteil ist dabei jedoch immer die Art des Fensters und auch die gegebene technische Machbarkeit der jeweiligen Montage.

Mieter haben ebenso einen rechtlichen Anspruch darauf, das Bad mit wichtigen Gegenständen wie Handtuchhaltern, einem Spiegel oder einem Badezimmerschrank auszustatten. Fehlt eine derartige Grundausstattung im Mietobjekt, kann seitens des Vermieters weder deren Montage noch das dafür nötige Anbohren der Fliesenfugen untersagt werden, weil sich die Löcher hier schließlich auch wieder recht gut verschließen lassen.

Ein strittiger Punkt ist allerdings, ob auch an den Fliesen selbst ein Bohrgerät angesetzt werden darf. Hätte beispielsweise der Badeschrank sehr wohl in den Fugen verschraubt werden können, steht das Recht auf der Vermieterseite.

Nur wenn eine Fugenmontage nicht möglich ist oder beispielsweise auch eine bohrfreie Klebemontage von Inventar praktisch nicht durchführbar ist, dürfen im Zweifelsfall auch die Fliesen angebohrt werden. Allerdings sollten Mieter vor einem derartigen Eingriff immer erst um Zustimmung des Vermieters fragen, um keine Schadenersatzansprüche zu riskieren. Bei einem Rechtsstreit muss außerdem von Mietern auch dargelegt werden, dass die Fliesenbohrung tatsächlich alternativlos war.

Empfehlenswert ist es in jedem Fall, schon bei einem Einzug mit der Mietpartei geplante Bohrungen abzuklären. Dabei können auch technisch umsetzbare, bohrfreie Alternativen ins Gespräch gebracht oder sogar im Mietvertrag als Hinweis festgehalten werden.

Unabdingbar ist es in jedem Fall, die Wohnung vor der geplanten Schlüsselübergabe und dann noch einmal nach Beendigung des Mietverhältnisses zu fotografieren, um im Zweifelsfall bei größeren Beschädigungen Schadenersatzansprüche überhaupt geltend machen zu können.

Das hängt vom Mietvertrag ab. Sind darin Schönheitsreparaturen schriftlich fixiert, müssen Montagelöcher im Normalfall von der Mieterseite beseitigt werden. Wenn aber im Vertrag entsprechende Festlegungen fehlen, haben Vermieter bei einem Auszug keinen rechtlichen Anspruch auf das Schließen der Löcher. Allerdings ist darauf zu achten, dass die Mietpartei die Wohnung möglichst in einem renovierten Zustand übernommen hat. Denn Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag verlieren nach neueren Urteilen ihre rechtliche Gültigkeit, wenn die Wohneinheit beispielsweise unrenoviert übergeben wurde und sie von den Mietern vor dem Einzug überhaupt erst in einen bewohnbaren Stand gesetzt werden musste. Damit würde gegebenenfalls auch wieder die Beseitigungspflicht von Montagespuren entfallen. Um das Risiko von rechtlichen Auseinandersetzungen möglichst gering zu halten, sollte der Mietvertrag samt Zusatzvereinbarungen daher stets gemeinsam mit einem spezialisierten Anwalt für Mietrecht rechtssicher formuliert und ausgearbeitet sein.