Was bedeutet die Garantiehaftung bei Wohnraummietverträgen?

Auf die Frage der verschuldensunabhängigen Haftung des Vermieters bei einem anfänglichen Schaden antwortet der § 536 a, Abs. 1 BGB eindeutig mit Ja: Der Mieter kann vom Vermieter in einem solchen Fall Schadensersatz fordern für Schäden, die ihm aufgrund des Mangels und seiner Behebung entstehen.

Daraus folgt, dass der Vermieter auch für alle verborgenen Mängel und daraus entstehenden Folgeschäden, die oft erst Wochen oder Monate nach dem Einzug des Mieters auftreten, haftbar ist. Das ist für den Vermieter ein unkalkulierbares Risiko, das er zu tragen hat, wenn im Mietvertrag keine Ausschlussklausel steht.

Zu dieser Ausschlussklausel als Teil des Mietvertrags ist der Vermieter laut einem BGH-Beschluss vom 04.10.1990 berechtigt. Die Begründung: Die Haftung für Schäden, die der Vermieter nicht zu verantworten hat, ist eine untypische Regelung, da in der Rechtsprechung das Verschuldensprinzip gilt. Es ist daher jedem Vermieter dringend anzuraten, im Mietvertrag eine Klausel einzubringen, die die verschuldensunabhängige Haftung ausschließt, sofern sie nicht schon in einem entsprechenden Formularmietvertrag enthalten ist.

Nicht ausgeschlossen werden können die Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit sowie für Personenschäden. Vereinbarungen im Mietvertrag mit diesem Inhalt sind unwirksam.

Um zu veranschaulichen, wie die Rechtsprechung entscheidet, im Folgenden ein Praxis-Beispiel anhand eines BGH-Urteils vom 03.07.2002 (XII ZR 327/00, NZM 2002,784): Über eine Produktionshalle wurde ein Mietvertrag abgeschlossen, obwohl von beiden Mietvertragsparteien eine gesundheitsgefährdende Kontamination vermutet wurde. Dieser Sachverhalt wurde durch einen verminderten Mietzins berücksichtigt. In der Folgezeit stellte sich die Kontamination als so stark heraus, dass die ursprünglich vorgesehene Nutzung nicht möglich war. Dennoch wurde im konkreten Fall auf Basis der Ausschlussklausel der verschuldensunabhängigen Haftung zugunsten des Vermieters entschieden, der diese Art der Haftung im Mietvertrag ausgeschlossen hatte.

Wesentlich hinsichtlich der verschuldensunabhängigen Haftung ist die Unterscheidung, ob der Mangel

• schon bei Mietvertragsabschluss vorhanden war oder
• erst im Lauf der Zeit durch Abnutzung entstanden ist

Im ersten Fall handelt es sich um einen anfänglichen Mangel, auf den die Regelung der Garantiehaftung zutrifft. Dabei ist es unerheblich, wann durch den Mangel ein Schaden entstanden ist. Dies gilt auch, wenn es sich um einen (latenten) Baufehler handelt, der sich erst in der Folgezeit bemerkbar macht

Im zweiten Fall ist festzustellen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kein Mangel vorlag, sondern dieser zu einem späteren Zeitpunkt entstand und somit die Regelungen der Garantiehaftung nicht zutreffen. 

Im Zusammenhang mit Schadenersatzansprüchen des Mieters, die beispielsweise entstanden sind durch nicht erfolgte oder verzögerte Behebung eines Mangels an der Mietsache, stehen folgende gesetzlich geregelte Möglichkeiten des Mieters:

• Aufrechnung gegen die Miete
• Zurückbehaltung der Miete

Das bedeutet in der Praxis, dass der Mieter das Recht hat, gegen Mietforderungen des Vermieters uneingeschränkt Gegenforderungen (also auch Forderungen, die nicht das Mietverhältnis betreffen) aufrechnen, sofern diese berechtigt sind.

Zur Begleichung der Ansprüche, die sich aus

• Garantiehaftung
• Verzug bei der Mängelbehebung
• Ersatz für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Mangel und seiner Behebung
• zu viel bezahlter Miete

ergeben können, darf der Mieter diese Ansprüche gegen den Mietbetrag aufrechnen, d.h. den Mietbetrag kürzen. Die Ersatzansprüche können auch geltend gemacht werden, in dem der Mieter die Mietzahlungen befristet einstellt bzw. die Mietbeträge zurückbehält.

Dieses Recht des Mieters kann der Vermieter im Mietvertrag nicht mit einer Klausel ausschließen. Er kann es nur dahingehend einschränken, dass er dem Mieter auferlegt, mit einer schriftlichen Erklärung seine Absicht der Aufrechnung oder Zurückbehaltung mindestens einen Monat vorher mitzuteilen (§ 6 Abs. 2, S.1 MV).

Ein grundsätzlicher Aufrechnungsausschluss kann nur bei unbestrittenen, rechtskräftig festgestellten oder entscheidungsreifen Forderungen erfolgen.

Von Bedeutung ist eine Beschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit, wenn der Vermieter berechtigterweise dem Mieter wegen Mietzahlungsverzugs fristlos kündigt. Die fristlose Kündigung kann der Mieter nämlich unwirksam machen, wenn er innerhalb von zwei Wochen nach Kündigungseingang die Aufrechnung erklärt. Besteht jedoch die Einschränkungsklausel, dass eine beabsichtigte Aufrechnung mindestens einen Monat vor Wirksamkeit schriftlich erklärt werden muss, hat der Mieter diese Möglichkeit nicht mehr, da er "zu spät dran ist": Er hätte mindestens 14 Tage vor Eingang der fristlosen Kündigung sein Ansinnen nach Aufrechnung bzw. Einbehaltung der Miete dem Vermieter schriftlich bekannt machen müssen.