Renovierungskosten absetzen: Was Vermieter dürfen

Als Vermieter dürfen Sie Renovierungskosten in vollem Umfang als Werbungskosten absetzen, wenn

• die Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand und nicht als Herstellungsaufwand zählen.
• Sie sich bemühen, die Wohnung zu vermieten.
• die Mieteinnahmen über 410 Euro im Jahr betragen.
• Sie als Vermieter nicht selbst in der Immobilie wohnen.
• die Immobilie nicht erst durch die Renovierung bewohnbar gemacht wurde.
• die Renovierungskosten maximal 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese Grenze gilt nur für die ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf.

In der Regel können Sie als Vermieter alle Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen Ihrer Immobilie als Werbungskosten voll von der Steuer absetzen. Wichtig ist allerdings, dass die Kosten vom Finanzamt als Erhaltungsaufwendungen beurteilt werden. Stuft das Finanzamt die Ausgaben als Herstellungsaufwand und nicht als Erhaltungsaufwand ein, dürfen Sie die Kosten nicht in voller Höhe als Werbungskosten absetzen, sondern müssen diese über mehrere Jahre abschreiben.

Hier ein paar gängige Beispiele für Renovierungsarbeiten, deren Kosten Vermieter voll von der Steuer absetzen können:

• Einbau einer neuen Heizungsanlage
• Dämmung von Dach und/oder Außenwänden
• Austausch der Fenster
• Modernisierung des Badezimmers
• Streichen von Fenstern und Türen
• Tapezieren und/oder Streichen von Wänden
• Erneuerung des Bodenbelags

Die Werbungskosten werden von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen. Dadurch senkt sich Ihr zu versteuerndes Einkommen und Sie müssen insgesamt weniger Steuern zahlen.

Das Bundesfinanzministerium zählt alle Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen als Erhaltungsaufwand. Wichtig dabei ist, dass die Funktion  der Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen durch die Maßnahmen nicht verändert wird. 

Wird durch die Renovierungsarbeiten der Standard gehoben, zusätzlicher Wohnraum geschaffen oder die Immobilie überhaupt erst bewohnbar gemacht, zählen die Kosten nicht als Erhaltungs-, sondern als Herstellungsaufwand und können nur über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Gleiches gilt für nachträgliche Einbauten wie zum Beispiel Jalousien, Alarmanlagen oder Heizkörper.

Ein Beispiel: Herr Maier ist Vermieter. Er tauscht die Fenster in seiner vermieteten Wohnung gegen modernere, mehrfach verglaste Fenster aus. Außerdem baut er eine zusätzliche Dachgaube ein. Die neuen Fenster zählen als Erhaltungsaufwand, da die Funktion erhalten bleibt, die neue Dachgaube wird das Finanzamt genauer betrachten: Vergrößert die Gaube die nutzbare Wohnfläche im Dachgeschoss, stellt sie eine Wohnraumerweiterung dar und das Finanzamt zählt die Kosten als Herstellungsaufwand. Die Kosten kann Herr Maier somit nur über mehrere Jahre abschreiben. Vergrößert die Dachgaube die Wohnfläche nicht, zählt sie genauso wie die Fenster zum Erhaltungsaufwand und kann direkt als Werbungskosten abgesetzt werden.

Als Vermieter können Sie Renovierungskosten absetzen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Sie haben eine klare Einkünfteerzielungsabsicht; Sie bemühen sich, die Wohnung zu vermieten.
2. Die Mieteinnahmen pro Jahr betragen mehr als 410 Euro.
3. Sie geben eine Steuererklärung mit der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) beim Finanzamt ab.

Zu Punkt 1: Sie müssen bei Auszug Ihres Mieters noch keinen neuen Mieter gefunden haben, sie können Renovierungskosten auch dann geltend machen, wenn die Immobilie aktuell unvermietet ist. Es muss jedoch eine Vermietungsabsicht bestehen.

Zu Punkt 2: Betragen Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung weniger als 410 Euro, abzüglich Werbekosten und Härteausgleichsbetrag, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen nicht versteuern. Allerdings können Sie als Vermieter dann auch keine Renovierungskosten absetzen.

Als Vermieter haben Sie zwei Möglichkeiten Renovierungskosten als Werbungskosten abzusetzen:

1. Sie geben die vollen Kosten in dem Jahr an, in dem Sie die Renovierung bezahlt haben.
2. Sie verteilen die Kosten gleichmäßig auf zwei bis maximal fünf Jahre.

Wann lohnt es sich, die vollen Renovierungskosten im gleichen Jahr abzusetzen?

Renovierungskosten in voller Höhe im gleichen Jahr abzusetzen kann sich für Sie lohnen, wenn Sie ein sehr hohes Jahreseinkommen haben.

Ein Beispiel: Herr Maier hat durch die Vermietung seiner Immobilie zusätzliche jährliche Einnahmen von 17.000 Euro. 12.000 Euro musste er für den Fenstereinbau investieren. Gibt er die Renovierungskosten im gleichen jahr zu 100 Prozent an, sinken seine Einkünfte aus der Vermietung auf 7.000 Euro. Dadurch senkt Herr Maier seine Steuerlast deutlich.

Wann lohnt es sich, die Renovierungskosten über mehrere Jahre abzusetzen?

Renovierungskosten über mehrere Jahre abzusetzen, kann sich vor allem bei sehr geringem Einkommen lohnen.

Ein Beispiel: Herr Maier hat durch die Vermietung seiner Immobilie zusätzliche jährliche Einnahmen von 17.000 Euro. 12.000 Euro musste er für den Fenstereinbau investieren. Verteilt er die Kosten auf fünf Jahre, kann er jährlich 2.400 Euro geltend machen. Eventuell fällt dadurch sein zu versteuerndes Jahreseinkommen sogar unter den Grundfreibetrag, sodass Herr Maier gar keine Steuern mehr zahlen muss. 2023 lag der Grundfreibetrag für Ehepaare bei 21.816 Euro und für Singles bei 10.908 Euro.