Toilette defekt: Vermieter und Mieter in der Pflicht

• Typische Toiletten-Schäden: wackelnder Toilettensitz, verstopftes Abflussrohr, zu geringer Wasserdruck, defekter Spülkasten, poröse Dichtung, Riss in der Keramik.
• Ist die Toilette defekt, muss Ihr Mieter Ihnen das umgehend mitteilen.
• Sie als Vermieter müssen sich um eine zeitnahe Reparatur kümmern.
• Die Kosten für die Reparatur tragen Sie, sofern Ihr Mietern den Defekt an der Toilette nicht selbst verursacht hat.
• Kümmern Sie sich nicht um die Reparatur, kann Ihr Mieter eine Mietminderung verlangen.
• Informiert Ihr Mieter Sie nicht rechtzeitig über die defekte Toilette und entstehen dadurch Folgeschäden, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz.

Eine defekte Toilette ist nichts Ungewöhnliches, schließlich wird das stille Örtchen mehrmals am Tag genutzt und muss einiges aushalten. Die häufigsten Defekte sind:

1. Wackelnder Toilettensitz
2. Verstopftes Abflussrohr
3. Zu geringer Wasserdruck
4. Defekter Spülkasten
5. Riss in der Keramik oder poröse Dichtung

1. Wackelnder Toilettensitz

Der Toilettensitz ist starken Belastungen ausgesetzt und geht deshalb häufig kaputt. In der Regel fängt irgendwann die Toilettenbrille an zu wackeln, weil die Schrauben mit der Zeit nachlassen. Oft genügt es, die Schrauben nachzuziehen, um das Problem zu beheben. Drehen die Schrauben durch oder ist die Toilettenbrille gebrochen, muss der Sitz ausgetauscht werden. 

2. Verstopftes Abflussrohr

Ein ebenfalls häufiger Toiletten-Defekt ist die Rohrverstopfung. Sie betrifft weniger die Toilette selbst, sondern das Abflussrohr. Ursachen können Verkalkungen oder unsachgemäßer Gebrauch sein, wie zum Beispiel das Verwenden von zu viel Toilettenpapier. Ist das Rohr verstopft, kann das Wasser nicht mehr richtig aus der Toilette abfließen und es kommt im schlimmsten Fall sogar zu einem Rückstau, sodass die Toilette überläuft. 

3. Zu geringer Wasserdruck

Vor allem bei älteren Toiletten kann es passieren, dass die Toilettenspülung zu schwach ist und der Druck nicht mehr für einen ordentlichen Spülvorgang ausreicht – selbst dann, wenn im Spülkasten genügend Wasser ist. Die Ursache hierfür sind meistens entweder Kalkablagerungen im Spülkasten oder der Toilettenschüssel oder ein defektes Zulaufventil im Spülkasten.

4. Defekter Spülkasten

Beim Spülkasten kann es verschiedene Probleme geben: Der Spülvorgang ist zu schwach, das Wasser fließt zu langsam in den Spülkasten oder das Wasser läuft permanent durch. Ursache für diese Probleme können ein mechanischer Schaden oder eine Verkalkung sein. Meistens lässt sich der Defekt durch eine gründliche Reinigung des Spülkastens und der darin befindlichen Einzelteile beheben. Es kann aber auch ein Austausch der defekten Teile, zum Beispiel des Zulaufventils, notwendig werden.

5. Riss in Keramik oder poröse Dichtung

Selten ist die Toilettenschüssel selbst undicht. Ein Riss entsteht in der Regel nur durch äußere Einwirkung. Dichtungen hingegen können mit der Zeit brüchig und undicht werden, sodass an diesen Stellen Wasser austreten kann.

Bei einer defekten Toilette haben sowohl Sie als auch Ihr Mieter bestimmte Pflichten. Sobald Ihr Mieter den Defekt bemerkt, muss er Sie umgehend darüber in Kenntnis setzen, am besten schriftlich und mit einer Frist für die Mängelbeseitigung. Informiert er Sie gar nicht oder nicht rechtzeitig über den Schaden, ist er schadensersatzpflichtig, sollten aufgrund des Defekts Folgeschäden (Rohrbruch, Überschwemmung, …) entstehen. 

Sie als Vermieter wiederum tragen die Verantwortung für die Instandhaltung der Toilette, diese muss jederzeit voll funktionsfähig sein. Meldet Ihr Mieter den Defekt, sollten Sie also schnell handeln. Lassen Sie den Defekt nicht beseitigen und reagieren nicht auf die nachweisbare schriftliche Mängelanzeige, darf Ihr Mieter selbst einen Handwerker beauftragen und sich die Kosten von Ihnen ersetzen lassen (Ersatzvornahme). In manchen Fällen kann Ihr Mieter auch eine Mietminderung verlangen.

Da Sie als Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten müssen (§ 535 BGB), müssen Sie die Reparaturkosten tragen. Nur, wenn Ihr Mieter den Schaden selbst verursacht hat, muss er die Kosten für die Reparatur bezahlen. Zeigt Ihr Mieter Ihnen den Defekt nicht zeitnah an und entstehen Folgeschäden, können Sie von ihm Schadenersatz verlangen.

Haben Sie im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart, muss Ihr Mieter kleinere Reparaturen, die maximal so viel kosten, wie der vertraglich festgelegte Betrag, selbst zahlen. Trotzdem darf er nicht einfach selbst einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen. Entweder Sie erteilen den Auftrag oder Sie geben Ihrem Mieter die Adresse des Handwerksbetriebs, von dem er die Reparatur durchführen lassen soll.

Hat Ihr Mieter Sie nicht über den defekten Spülkasten informiert, sodass Sie diesen reparieren können, muss er gemäß einem Urteil des Landgerichts Hanau selbst die Mehrkosten für den Verbrauch übernehmen (LG Hanau 30.10.2020, 2 S 123/19). Das Gericht befand in dem Urteil, dass es nicht die Aufgabe des Vermieters sei, den Wasserverbrauch zu kontrollieren. Der Mieterin, die die hohe Wasserrechnung nicht zahlen wollte und deshalb klagte, hätte die defekte Spülung selbst auffallen müssen.

Meldet Ihr Mieter Ihnen, dass die Toilette in der Mietwohnung defekt ist, sollten Sie umgehend handeln, ansonsten ist er zu einer Mietminderung berechtigt, wenn die Beeinträchtigung erheblich ist.

Die Mietminderung muss angemessen sein, Gerichte urteilen hier sehr unterschiedlich. Im Folgenden ein paar Beispiele aus der Rechtsprechung: 

• Die einzige Toilette in der Wohnung ist nicht benutzbar: 80 % Mietminderung (LG Berlin MM 1988, 213)
• Die Toilettenspülung ist wegen eines unzureichenden Wasserdrucks nicht oder kaum benutzbar: 15 % Mietminderung (AG Münster WuM 1993, 124)
• Das WC ist wegen einer defekten Sanitärinstallation immer wieder verstopft und führt zum Austritt von Fäkalien aus WC und Badewanne: 38 % Mietminderung (AG Groß-Gerau, aus WM 1980, S. 128)
• Sie (Vermieter) haben das zweite WC der Wohnung verriegelt, damit der Mieter es nicht benutzen kann: 7 % Mietminderung (AG Nidda, Az. 1 C 600/82, aus WM 1983, S. 236)